2.5.1 Juritectuur

Tot nu toe zijn enkel de consequenties besproken van het feit dat één enkele drijvende woning een roerende zaak is. In het verlengde hiervan kan de vraag gesteld worden wat de invloed is van het Woonark- en het Marina-arrest op de ontwikkeling van drijvend wonen op grotere schaal, bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van een drijvend appartementencomplex, of zelfs een gehele drijvende stad.1

Op 4 september 2009 vond de oratie plaats ter benoeming van H.D. Ploeger tot bijzonder hoogleraar Privaatrechtelijk aspecten van het onroerend goed inclusief de hypothecaire en kadastrale boekhouding aan de VU in Amsterdam. Zijn oratie had als onderwerp ‘de juritect’. ‘Juritectuur’ is de aanduiding voor de juridische vormgeving van vastgoedprojecten, ofwel de juridische architectuur. Waar de architect zich bezighoudt met stevigheid, bruikbaarheid en schoonheid van het ontwerp, bestaat een gebouwde omgeving voor een jurist uit een verzameling rechten, zoals eigendom, erfpacht, opstalrechten en appartementsrechten, maar ook uit afspraken die neergelegd zijn in overeenkomsten. Ploeger is van mening dat het bouwkundig ontwerp en het juridisch ontwerp niet los van elkaar gezien kunnen worden, omdat architectonische keuzes soms juridisch moeilijk vorm te geven zijn. Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan de toelaatbaarheid van balkons en vensters rond de erfafscheiding. Het succes van een bouwproject, zo stelt Ploeger, hangt niet alleen af van de bouwkundige kwaliteiten, maar tevens van de juridische kwaliteiten, zodat bouwkundige en juridische aspecten geen afzonderlijke werelden mogen zijn.2

De wisselwerking tussen het bouwkundig ontwerp en het juridisch ontwerp springt volgens Ploeger vooral in het oog als het gaat om vernieuwende projecten waarin meervoudig ruimtegebruik centraal staat. Dit meervoudige ruimtegebruik betekent dat meer gedaan wordt met minder ruimte. Hierbij kan men denken aan ondergronds bouwen, maar ook aan woningen in een geluidswal langs een snelweg of spoorlijn.

Bij meervoudig ruimtegebruik wordt de grond niet meer gebruikt door één rechthebbende (of groep van rechthebbenden) met een min of meer homogeen gebruik (wonen of werken), maar staat de beschikbare ruimte boven en onder het maaiveld ter beschikking aan verschillende partijen, waarbij het mogelijk is om verschillende soorten van gebruik te stapelen. Dit komt neer op verdeling van de ruimte in de derde dimensie. Een voorbeeld hiervan is station Utrecht Centraal, waar tal van functies in een ontwerp samenkomen, te denken aan openbare ruimte, horeca, bedrijfsruimtes, detailhandel, wonen etc. Deze complexe ontwerpen verdienen juridische aandacht, waarbij het aan de juritect is om bouwkundige oplossingen af te stemmen met juridische regelingen.

Een ander voorbeeld dat Ploeger geeft van een technisch ontwerp dat juridische aandacht vraagt is de drijvende stad, ofwel ‘floating city’. De Technische Universiteit Delft heeft in samenwerking met DeltaSync3 onderzoek gedaan naar de technische mogelijkheden om een drijvende stad te ontwerpen. Het doel van zo een ontwerp was het watergebruik niet te beperken tot drijvende woningen, maar drijvend wonen (en werken) op grotere schaal te ontwikkelen. De uitkomst van dit onderzoek was dat het technisch mogelijk is zo een drijvende stad te ontwikkelen. Vervolgens rijst de vraag of het ook mogelijk is de drijvende stad juridisch vorm te geven. Die vraag staat in het navolgende centraal.