Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.6.1:4.6.1 De tweewegenleer

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.6.1

4.6.1 De tweewegenleer

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In het bovenstaande is de (dogmatische) discussie besproken die bestaat over de verhouding tussen de artt. 3:3, 3:4, 5:3 en 5:20 BW. Een praktijkjurist zal echter zijn hoofd niet breken over de vraag of een gebouw wel of geen bestanddeel is van de grond. De onduidelijkheid die bestaat over de verhouding tussen art. 3:3 en 3:4 BW heeft echter wel praktische relevantie. Hierop zal ik in het navolgende ingaan.

In het eerste hoofdstuk van deze dissertatie is de indirecte vereniging van art. 3:3 BW besproken, waarin uiteengezet is dat de herkomst van de indirecte vereniging van art. 3:3 lid 1 BW leidt tot de conclusie dat deze ziet op 3:4 BW-bestanddelen die door middel van een opstalrecht verzelfstandigd zijn. Feit is echter dat op grond van het WKK-arrest1 een ruimere toepassing van de indirecte vereniging voorgestaan kan worden. Zonder in herhaling te willen vallen, zal ik toch nog kort bespreken waar de schoen wringt.

In het Portacabinarrest2 heeft de Hoge Raad bepaald dat een gebouw of werk (direct) duurzaam verenigd kan zijn met de grond, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Na het wijzen van het Portacabinarrest rees de vraag3 of het bestemmingscriterium ook geldt voor de indirecte vereniging van art. 3:3 BW. Art. 3:3 BW bepaalt immers dat onroerend zijn”: gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Dit zou betekenen dat de uitkomst in het arrest Dépex/Curatoren4 wellicht geheel anders was geweest indien geen beroep was gedaan op art. 3:4 BW, maar op de indirecte vereniging van art. 3:3 BW. De in het geding zijnde waterdistillatie-inrichting, zo oordeelde de Hoge Raad, was geen bestanddeel van het fabrieksgebouw op grond van de verkeersopvatting van 3:4 lid 1 BW. Maar stel nu dat gesteld was dat de waterdistillatie-inrichting een werk was dat bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven, waardoor het door vereniging met het fabrieksgebouw, (indirect) duurzaam verenigd was met de grond (in de zin van art. 3:3 BW) en derhalve een onroerende zaak was. Op grond van art. 5:20 lid 1 sub e BW wordt de inrichting dan nagetrokken door de eigendom van de grond (en zoals in het bovenstaande betoogd, wordt het ook bestanddeel van die grond).

Hierdoor ontstaat de vraag of men de strikte toets van bestanddeelvorming op grond van art. 3:4 lid 1 BW kan omzeilen, door een beroep te doen op art. 3:3 j° 5:20 lid 1 sub e e BW, waarvoor een ruim(er) criterium (namelijk het bestemmingscriterium) geldt?

Onduidelijkheid over de verhouding tussen de artt. 3:3 en 3:4 BW hebben deze ‘tweewegenleer’ gecreëerd.5 Blijk van deze onduidelijkheid geeft ook dit citaat van het Gerechtshof ’s-Gravenhage in het WKK-arrest:

“Op grond van het hiervoor overwogene is het Hof van oordeel dat de WKK moet worden aangemerkt als hetzij een zelfstandige onroerende zaak dan wel een bestanddeel van het gebouw waarin de WKK is geplaatst, in de zin van artikel 3:3 BW. Derhalve laat het Hof de vraag of de WKK eveneens kwalificeert als een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW buiten behandeling.”6

Dit is opmerkelijk nu het onderscheid roerend/onroerend neergelegd is in art. 3:3 BW, en niet zoals het hof kennelijk aanneemt in art. 3:4 BW en het discutabel is of een zaak bestanddeel kan zijn op grond van art. 3:3 BW.7

De onduidelijkheid over de verhouding van art. 3:3 en 3:4 BW blijkt ook uit het feit dat met name in oudere arresten bepleit werd dat een gebouw of werk onroerend was, doordat het een bestanddeel was van de grond opgrond van art. 3:4 BW. Zo staat in een klacht (onder 2.2) in het Graftekenarrest te lezen:

“Voorzover het Hof met zijn hiervoor, onder 2.1, weergegeven overweging bedoeld heeft tot uitdrukking te brengen dat de verkeersopvattingen niet eraan in de weg kunnen staan dat een zaak als onroerend wordt aangemerkt (ingevolge artikel 3:3 BW) en/of dat de eigendom van de grond de eigendom van een gebouw of werk omvat (ingevolge artikel 5:20, aanhef en sub e BW), ook niet dán, wanneer het tegen de heersende verkeersopvattingen ‘indruist’ om de desbetreffende zaak aan te merken als bestanddeel van de grond (in de zin van artikel 3:4 BW), heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.”

(cursivering, PP)

Deze onduidelijkheid over welk wetsartikel van toepassing is, is mijns inziens onwenselijk. Daarbij kan de tweewegenleer wat betreft de indirecte vereniging van art. 3:3 BW in eenzelfde casus tot een geheel andere uitkomst leiden indien men in plaats van voor de weg van art. 3:4 BW, kiest voor de weg van art. 3:3 j° 5:20 BW.8 Doordat voor toepassing van art. 3:3 lid 1 BW een veel ruimer criterium geldt, te weten het bestemmingscriterium, leidt dit tevens tot een enorme uitdijing van zaken die als onroerend aangemerkt worden. Zaken die op grond van art. 3:4 BW veelal geen bestanddeel zouden zijn. Deze zeer onwenselijke situatie vraagt om een andere visie. Om die reden zou ik willen pleiten voor het volgende:

Bij natrekkingsvragen, waarbij één van beide zaken de grond betreft, kiest men altijd voor de weg van art. 3:3 j° 5:20 BW. De weg van art. 3:4 j° 5:3 BW staat enkel open indien het een natrekkingsvraagstuk betreft waarbij geen van beide zaken de grond betreft.

Schematisch ziet dit er als volgt uit:9

a8857b40-9f1f-49c2-8aa4-a9622d0552bf

Wanneer partijen in een gerechtelijke procedure hun vordering baseren op de ‘verkeerde’ weg, is het aan de rechter om ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen.10

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.