8.2.1 Groep van gebouwen

204. Bij splitsing van een gebouw in appartementsrechten doet zich een mogelijke uitzondering op het uniciteitsbeginsel voor.1 Blijkens art. 5:106 lid 6 BW is het namelijk mogelijk een groep van gebouwen in één splitsing te betrekken.2 In de literatuur3 wordt niet betwijfeld dat het bij art. 5:106 lid 6 BW ook kan gaan om het splitsen van gebouwen verspreid over meerdere onroerende zaken en dus om het splitsen van meerdere goederen.4 Terecht, aangezien de wet niet de eis stelt dat de gebouwen onderdeel uitmaken van dezelfde onroerende zaak. Bovendien spreekt art. 5:106 lid 4 BW over het aandeel in de goederen – meervoud dus – die in splitsing zijn betrokken. Daarnaast gaan de artikelen 5:114, 143 en 144 BW uit van de mogelijkheid dat meerdere registergoederen in één splitsing betrokken zijn. Voorts is het vanuit praktisch oogpunt ook wenselijk dat het betrekken van meerdere goederen in één splitsing mogelijk is.5 Overigens worden ook buiten het geval waarin een groep gebouwen wordt gesplitst, soms meerdere goederen in één splitsing betrokken. Art. 5:106 lid 1 BW bepaalt immers dat een recht op gebouw met toebehoren gesplitst kan worden.6

205. Reeds bij bestudering van de splitsingshandeling bij een groep van gebouwen blijkt dat hier iets ongewoons aan de hand is. Door splitsing worden de rechten7 op meerdere goederen gezamenlijk in een aantal nieuwe, zelfstandige zakelijke rechten gesplitst. De eigendom wordt ‘getransformeerd’ in nieuwe zakelijke rechten: de appartementsrechten.8 Bij het splitsen van een groep gebouwen in appartementsrechten gaat het weliswaar niet om een beschikking in de zin van het vervreemden of bezwaren van een goed, maar is wél sprake van een vergelijkbare goederenrechtelijke rechtshandeling:9 beschikken is het creëren of overdragen van rechten op een goed, terwijl het bij splitsing in appartementsrechten draait om het creëren van geheel nieuwe goederen uit bestaande goederen. De rechtsobjecten verliezen hun zelfstandige betekenis en in de plaats daarvan treden de appartementsrechten.

Deze mogelijkheid tot het splitsen van de eigendom van meerdere goederen tezamen in appartementsrechten, vormt een uitzondering op het uniciteitsbeginsel. Dit wordt met name duidelijk wanneer de inhoud van het appartementsrecht zelf wordt bezien.

Bij splitsing van een gebouw ontstaan appartementsrechten die ingevolge lid 4 van art. 5:106 BW recht geven op een aandeel in de goederen die in de splitsing betrokken zijn. Zodra de appartementsrechten in verschillende handen komen, ontstaat er een gemeenschap tussen de appartementseigenaars.10 Ook wanneer niet één gebouw gesplitst wordt in appartementsrechten, maar een groep van gebouwen verspreid over verschillende onroerende zaken, ontstaat een gemeenschap. De vraag is hoe deze gemeenschap geduid moet worden en waar het aandeel in deze gemeenschap recht op geeft.

Bij de bijzondere gemeenschap, waarop ik nog zal terugkomen in paragraaf 8.3, maakt het systeem van de wet onderscheid tussen een aandeel in een tot de gemeenschap behorend goed afzonderlijk en een aandeel in de gehele gemeenschap (art. 3:190 en 191 BW). De wet lijkt met dit laatste de mogelijkheid te erkennen van (één) medegerechtigdheid tot meerdere goederen tegelijk. Ook de bewoordingen van art. 5:106 lid 4 BW, welk artikellid spreekt over “een aandeel in de goederen”, lijken van deze mogelijkheid uit te gaan. In de literatuur wordt echter, in lijn met het uniciteitsbeginsel, geoordeeld dat dit niet mogelijk is. Wanneer het gaat om een aandeel in de gehele bijzondere gemeenschap, hebben we in werkelijkheid te maken met aandelen in de afzonderlijke goederen.11

Wanneer deze lijn doorgetrokken wordt naar de gemeenschap die bestaat bij splitsing van meerdere goederen in appartementsrechten, zou aangenomen moeten worden dat het aandeel van de appartementseigenaars in de in de splitsing betrokken goederen in feite bestaat uit afzonderlijke aandelen in de afzonderlijke goederen. Een dergelijke benadering sluit het meest aan bij het uniciteitsbeginsel, zoals dat is terug te vinden in (het systeem van) de wet. Ik zou deze opvatting dan ook zijn toegedaan, ware het niet dat zij, gelet op de aard van het appartementsrecht en art. 5:117 lid 2 BW, niet vol te houden is.

De aard van het appartementsrecht geeft reeds een indicatie dat het bij het aandeel van de appartementseigenaars gaat om medegerechtigdheid tot de in de splitsing betrokken goederen tezamen. Bij splitsing van een groep gebouwen in appartementsrechten worden de eigendomsrechten op die gebouwen gezamenlijk getransformeerd in appartementsrechten. De appartementsrechten vormen als het ware tezamen de gezamenlijke eigendomsrechten op de gebouwen.12 Belangrijker nog is dat de onroerende zaken hun betekenis als rechtsobject verliezen en in plaats daarvan nieuwe rechtsobjecten treden: de appartementsrechten. De in de splitsing betrokken goederen verliezen hun karakter van zelfstandig rechtsobject.13 De eerst afzonderlijk bestaande objecten worden nu dus samen object van één eigendomsrecht. Die eenheid blijft bestaan zolang de splitsing voortduurt. Het recht zorgt ervoor dat door de beschikkingshandeling (de splitsing) één gemeenschap ontstaat.

Deze weergave van de aard van het appartementsrecht wordt nog eens uitdrukkelijk bevestigd door art. 5:117 lid 2 BW. Dit artikellid bepaalt dat niet beschikt kan worden over de afzonderlijke goederen die in de splitsing betrokken zijn. Deze goederen verliezen hun zelfstandigheid als rechtsobject. Bij de bijzondere gemeenschap daarentegen blijven de tot de gemeenschap behorende goederen hun zelfstandige betekenis als rechtsobject behouden en kan daarover beschikt worden. Daarbij kan daarom terecht gezegd worden dat een aandeel in de gehele gemeenschap in werkelijkheid bestaat uit aandelen in de afzonderlijke goederen (zie paragraaf 8.3). In geval van appartementsrechten is deze zienswijze echter zonder betekenis, aangezien de betrokken goederen ingevolge art. 5:117 lid 2 BW hun karakter van zelfstandig rechtsobject hebben verloren. Zij kunnen afzonderlijk geen object van medegerechtigdheid (gemeenschap) zijn.14

206. Het verschil met de bijzondere gemeenschap is gelegen in het feit dat bij de bijzondere gemeenschap de goederen binnen de gemeenschap hun zelfstandige betekenis behouden en dat overdracht en levering van een aandeel in de gehele gemeenschap in wezen overdracht en levering van de afzonderlijke aandelen in de goederen uit de gemeenschap is. Bij het appartementsrecht kan echter door middel van overdracht van een appartementsrecht daadwerkelijk sprake zijn van de situatie dat daarmee één recht, dat inhoudt een aandeel in meerdere goederen, wordt overgedragen. Bovendien kunnen de goederen die in de splitsing betrokken zijn, niet meer afzonderlijk bezwaard of vervreemd worden (art. 5:117 lid 2 BW). Anderzijds zou uit het feit dat de afzonderlijke goederen in de appartementensplitsing hun zelfstandigheid verliezen, kunnen worden afgeleid dat door de ‘transformatie’ van de goederen in appartementsrechten juist géén conflict met het uniciteitsbeginsel optreedt: er is simpelweg sprake van andere rechtsobjecten. Toch is dit laatste niet helemaal juist, want de goederen in de appartementensplitsing houden nog wel enige betekenis, zie bijvoorbeeld art. 5:114 lid 2, 3 en 117 lid 4 BW, waaruit blijkt dat op de afzonderlijke goederen binnen de appartementensplitsing in sommige gevallen beperkte rechten kunnen rusten.

Juist deze twee kanten van het appartementsrecht maken dat gezegd kan worden dat zich daarbij een uitzondering op het uniciteitsbeginsel voordoet: enerzijds zijn er nog wel zelfstandige goederen aan te wijzen, maar anderzijds kan over het aandeel in die diverse goederen tezamen als één geheel in de vorm van het appartementsrecht worden beschikt. Vergelijk hetgeen in hoofdstuk 4 is besproken over het Franse recht: de algemeenheid van goederen bestaat daar uit zelfstandige goederen, maar toch is de algemeenheid zelf óók een goed, waarover als zodanig kan worden beschikt. Het bleek daar echter dat daar geen duidelijke rechtsgevolgen aan verbonden waren ten opzichte van een situatie waarin (zoals in het Nederlandse en Duitse recht) de algemeenheid niet wordt gezien als rechtsobject. Bij het appartementsrecht dat bestaat uit een splitsing van meer dan één goed, bestaat dat rechtsgevolg juist wel: er heeft een transformatie plaatsgevonden van de afzonderlijke goederen in appartementsrechten. Het is – dat is het uitgangspunt – niet meer mogelijk over de afzonderlijke goederen te beschikken. En dat is ook niet meer nodig; het beschikken over het appartementsrecht geeft recht op het aandeel in de betrokken goederen.

Het aandeel waar het appartementsrecht recht op geeft, moet daarom gezien worden als werkelijk een “aandeel in de gehele gemeenschap” en (dus) als één aandeel in verschillende goederen tezamen. Dit vormt een uitzondering op het uniciteitsbeginsel. Het is vanuit systematisch oogpunt moeilijk voor te stellen dat het aandeel waaruit het appartementsrecht bestaat, medegerechtigdheid tot het geheel van de in de splitsing betrokken goederen inhoudt – en niet tot de afzonderlijke goederen.15 Toch is dit naar mijn mening de conclusie waartoe de beschouwing van het karakter van het appartementsrecht en art. 5:117 lid 2 BW aanleiding geven.

207. De consequenties van deze uitzondering op het uniciteitsbeginsel moeten niet overdreven worden. Het aandeel dat onderdeel van het appartementsrecht uitmaakt, geeft weliswaar recht op een aandeel in meer goederen tezamen, maar dit aandeel heeft in beginsel geen zelfstandige betekenis; het heeft enkel betekenis als onderdeel van het appartementsrecht. Het aandeel gaat weliswaar niet geheel op in het appartementsrecht en blijft in sommige opzichten van betekenis,16 maar het appartementsrecht is méér.17