3.3.2 Misbruik van bevoegdheid

Een huurder die een door de verhuurder jegens hem verrichte rechtshandeling wil aantasten, kan in sommige gevallen niet alleen een beroep doen op de (beperkende) werking van de redelijkheid en billijkheid, maar ook op artikel 3:13 BW, welk artikel bepaalt dat een bevoegdheid niet mag worden ingeroepen voor zover degene aan wie die bevoegdheid toekomt haar misbruikt. Een beroep op dit artikel wordt in het huurrecht met name gedaan door de huurder op het moment dat de verhuurder de huurovereenkomst aan de huurder opzegt. Hieronder zal een tweetal voorbeelden uit de jurisprudentie worden gegeven. In een van de aangehaalde gevallen slaagt het beroep van de huurder op misbruik van bevoegdheid niet, in het andere geval wel.

Op 13 januari 2000 oordeelt de kantonrechter Zaandam over een opzegging van een huurovereenkomst betreffende een 290-bedrijfsruimte, waarbij de verhuurder zich beroept op dringend eigen gebruik.1 De huurder, Co-op, huurt een bedrijfsruimte ten behoeve van een supermarkt. Vomar verwerft de verhuurde onroerende zaak in eigendom met het oogmerk om daar zelf een supermarkt in te gaan exploiteren en zegt na het verstrijken van de wachttermijn van drie jaar van het toenmalige artikel 7A:1631 lid 2 sub b BW (het huidige artikel 7:296 lid 2 BW) de huurovereenkomst aan Co-op op. Co-op stelt zich op het standpunt dat Vomar misbruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat Vomar op deze wijze in feite de supermarkt van Co-op tracht ‘over te nemen’.

De kantonrechter volgt Co-op in dit standpunt en kwalificeert de opzegging als een ‘overname via de weg van de dwingendrechtelijke huurbepalingen’. Omdat de dwingendrechtelijke huurbepalingen niet voor dit doel zijn geschreven en Vomar een andere locatie had kunnen kiezen, doch juist voor deze locatie koost omdat Co-op een goed renderende supermarkt is, acht de kantonrechter het opzeggen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid door Vomar.

Vomar kan zich niet verenigen met het oordeel van de kantonrechter en gaat in hoger beroep bij de Rechtbank Haarlem. De rechtbank vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst het beroep van Co-op op misbruik van bevoegdheid af. De rechtbank oordeelt dat een huuropzegging die aan de eisen voldoet slechts in zeer bijzondere omstandigheden als misbruik van bevoegdheid zal zijn te beschouwen. Volgens de rechtbank doen die bijzondere omstandigheden zich in dit geval niet voor.2 Er is geen sprake van overname van een concurrent, maar van opzegging van een huurovereenkomst met een concurrent. De wet biedt de mogelijkheid om een huurovereenkomst betreffende een 290-bedrijfsruimte op te zeggen wegens dringend eigen gebruik en heeft daar (slechts) een wachttermijn van drie jaar aan gekoppeld. De rechtbank ziet niet in waarom aan Co-op een ruimere bescherming dan die van deze wachttermijn zou toekomen. Het bezwaar van Co-op dat Vomar profiteert van de inspanningen die Co-op heeft gedaan om een goed lopende supermarkt te realiseren wordt eveneens ondervangen door een wettelijke regeling, namelijk die van (thans) artikel 7:308 BW.

Co-op stelt cassatie in tegen het vonnis in hoger beroep van de Rechtbank Haarlem en klaagt onder meer over het oordeel van de rechtbank dat Vomar geen misbruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen. De Hoge Raad oordeelt, evenals de rechtbank, dat als een verhuurder een huurovereenkomst opzegt op de grond ‘dringend eigen gebruik’, er geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder. Het oordeel van de rechtbank dat Co-op voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde duurzaam in eigen gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft, is van feitelijke aard en kan in cassatie niet worden getoetst.3

Het vonnis van de Rechtbank Haarlem blijft dan ook in stand en de opzegging van Vomar heeft, anders dan de kantonrechter Zaandam bepaalde, wel degelijk effect. Het beroep op misbruik van bevoegdheid slaagt niet.

In 2009 wordt een huurder die tegen een huuropzegging opkomt met een beroep op misbruik van bevoegdheid door het Hof Amsterdam in het gelijkgesteld.4 De verhuurder heeft de huurovereenkomst aan de huurder opgezegd, met – zo concludeert het Hof – als doel een betere onderhandelingspositie te verkrijgen tegenover de huurder, aan wie zij de verhuurde ongebouwde onroerende zaak wil verkopen. Het Hof somt allereerst de feitelijke omstandigheden op die tot haar oordeel hebben geleid en komt vervolgens onder rechtsoverweging 3.9 tot de conclusie dat de verhuurder misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen, zodat zij geen beroep op deze opzegging kan doen. Het Hof kent daarbij belang toe aan de opstelling van de verhuurder, de schade die zij aan de huurder dreigt te berokkenen en de manier waarop de onderhandelingen voorafgaand aan de opzegging zijn verlopen. Het Hof erkent dat, nu de wet geen beperkingen kent voor de opzegging van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak, geen inhoudelijke eisen aan de opzegging kunnen worden gesteld, doch voegt daaraan toe dat het recht om de huurovereenkomst op te zeggen niet mag worden misbruikt. In dit geval is hiervan sprake, omdat de opzegging wordt gebruikt voor een ander doel dan deze is gegeven, namelijk als pressiemiddel.

Uit de aangehaalde twee uitspraken – twee van de weinige voorbeelden die in de jurisprudentie zijn te vinden – kan (voorzichtig) worden afgeleid dat een beroep op misbruik van bevoegdheid om een huurovereenkomst op te zeggen alleen kans van slagen heeft als de opzeggende partij in feite niet de wil heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk te beëindigen en de opzegbevoegdheid dan ook enkel en alleen gebruikt met een ander doel dan waarvoor zij is gegeven. Op het moment dat de verhuurder, zoals in de zaak Co-op/Vomar het geval is, wel een belang heeft bij de huuropzegging, ondanks dat de huurder daar een groot nadeel van ondervindt, is er geen ruimte voor een beoordeling of de verhuurder door op te zeggen misbruik van bevoegdheid maakt.

Een beroep op misbruik van bevoegdheid kan ook aan de orde komen in het kader van het tot stand komen van de huurovereenkomst. In de zaak die leidt tot het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 20095 is sprake van een uitgifte in erfpacht waarbij de gemeente Amsterdam wel een publiekrechtelijke vergunning verleent voor een bepaald gebruik van de grond, maar privaatrechtelijke toestemming aan de erfpachter onthoudt. Het Hof oordeelt dat de weigering om privaatrechtelijke toestemming te geven misbruik van bevoegdheid oplevert, tenzij sprake zou zijn van zo zwaarwegende belangen van de gemeente die zich tegen het voorgenomen gebruik verzetten dat het belang van de gebruiker daarvoor zou moeten wijken. Daarvan is in de zaak die leidt tot genoemd arrest geen sprake. De Hoge Raad oordeelt dat het Hof bij deze beoordeling geen onjuiste maatstaf heeft toegepast. Eenzelfde situatie is denkbaar bij het sluiten van een huurovereenkomst met een overheidsorgaan waarbij wel een publiekrechtelijke vergunning wordt afgegeven, doch de gemeente zou weigeren om een huurovereenkomst aan te gaan of een bepaald gebruik te accorderen.