3.3.1 Redelijkheid en billijkheid

Toepassing van de aanvullende of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid komt in tal van uitspraken in huurrechtelijke procedures aan de orde. Het strekt in het kader van dit proefschrift te ver om op alle mogelijke toepassingen in te gaan. Bij geschillen waar het huurobject een ongebouwde onroerende zaak of een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte betreft is, wordt bijvoorbeeld vrij regelmatig – en met wisselend succes – door de huurder een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid om te trachten een exoneratieclausule of uitsluiting van bevoegdheden in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden buiten toepassing te laten. Het betreft hier vaak exoneraties van de verhuurder voor allerlei vormen van schade die de huurder kan lijden en de uitsluiting van de bevoegdheid van de huurder om aanspraak te maken op huurprijsvermindering vanwege een beperking in het huurgenot en/of opschorting en verrekening van de verschuldigde huurprijs. De rechtspraak op dit gebied is erg casuïstisch van aard en het is vrijwel onmogelijk om hier een algemene lijn in te ontdekken die in het kader van dit proefschrift bruikbaar is. Dit omdat het oordeel van de rechter vrijwel altijd gebaseerd is op specifieke omstandigheden van een geval, zoals de aard van het gebrek, de mate en duur van verminderd huurgenot en de persoon van de huurder (betreft het een eenmanszaak of een grote ondernemer). Om deze reden wordt hier geen jurisprudentie over exoneratieclausules behandeld.

Bij geschillen waar het huurobject een ongebouwde onroerende zaak betreft, speelt de redelijkheid en billijkheid in de meeste gevallen een belangrijke rol op het moment dat de verhuurder de huurovereenkomst aan de huurder opzegt en de huurder tegen die opzegging wil opkomen. In die jurisprudentie is wel een zekere lijn te ontdekken voor wat betreft de criteria die de rechter gebruikt bij zijn beoordeling van de opzegging; bovendien is dit onderwerp in het kader van dit proefschrift – en met name de in hoofdstuk 6 te behandelen knelpunten in de huidige rechtspositie van de huurder – van groot belang. Hieronder zal dan ook een aantal uitspraken worden behandeld waaruit deze algemene lijn is af te leiden en op grond waarvan de rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak op het gebied van opzegging van de huurovereenkomst met enige mate van zekerheid kan worden vastgesteld.

Bij het bespreken van de toepasselijke wettelijke bepalingen1 is gebleken dat op een opzegging van de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak enkel artikel 7:228 BW van toepassing is en dan nog alleen mits in de huurovereenkomst niets anders is overeengekomen. Artikel 7:228 BW geeft alleen een regeling voor de door de verhuurder in acht te nemen opzegtermijn; verdere regels gelden er niet. Zo worden er bijvoorbeeld geen eisen gesteld aan de door de verhuurder te hanteren opzeggingsgrond en gelden er geen vormvoorschriften voor de opzegging, anders dan in geval van huur van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Op grond van de geldende wettelijke regels kan een verhuurder derhalve in beginsel een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak relatief eenvoudig laten eindigen door opzegging. De huurder die tegen de opzegging wil opkomen, kan zich niet beroepen op een specifieke wettelijke regeling om de opzegging door de rechter te laten toetsen. De huurder zal dan ook algemene rechtsbeginselen moeten hanteren om een huuropzegging aan te vechten. Mogelijke gronden zijn het gegeven dat een opzegging in strijd is met de tussen partijen gemaakte afspraken, bijvoorbeeld omdat de mogelijkheid van opzegging contractueel is uitgesloten,2 het gegeven dat de verhuurder misbruik maakt van zijn – wel bestaande – opzeggingsbevoegdheid en/of het gegeven dat de opzegging in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De hieronder te behandelen jurisprudentie toont aan dat een beroep van de huurder op artikel 6:248 lid 2 BW in geval van opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder succesvol kan zijn. Aan het einde van deze paragraaf zal op basis van de behandelde jurisprudentie worden vastgesteld in welke omstandigheden een beroep van de huurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid het meest kansrijk lijkt te zijn.

De redelijkheid en billijkheid kan – grof gezegd – op drie manieren ingrijpen in een door een van de partijen gepleegde huuropzegging. Allereerst kan de opzegging op zichzelf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Het gevolg daarvan is dat de opzegging buiten effect blijft. Ten tweede kan de redelijkheid en billijkheid gevolgen hebben voor de door de opzeggende partij in acht te nemen opzegtermijn. Deze termijn kan door de rechter worden geconverteerd in een zodanige termijn dat de opzegging (alsnog) redelijk wordt geacht. Tot slot kan de rechter aan de wederpartij van de opzeggende partij een schadevergoeding toekennen om zo de (laatste) onredelijke gevolgen van de opzegging te compenseren. Op deze drie toepassingen van de redelijkheid en billijkheid wordt hieronder ingegaan.