5.5.1 Doel en aard van de overeenkomst

Voor wat betreft het doel en de aard van de overeenkomst geldt voor de Franse huurovereenkomst hetzelfde als voor de Nederlandse. Ook in Frankrijk is een mondelinge huurovereenkomst rechtsgeldig. Partijen kiezen er echter doorgaans voor om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Het uitgangspunt daarbij in Frankrijk is, evenals in Nederland, de contractsvrijheid van partijen. Deze contractsvrijheid wordt bij een huurovereenkomst die valt onder de bail commercial op enkele punten ingeperkt. Op die punten ga ik in de volgende subparagrafen in. De reden voor het inperken van de contractsvrijheid (van met name de verhuurder) is gelegen in de beschermingsgedachte die ook in Frankrijk aan de basis heeft gestaan van het ontwerp van de regeling. De huurder wordt beschermd tegen de verhuurder om zo de gelegenheid te krijgen zijn investeringen in het gehuurde terug te verdienen. De plaatsgebondenheid van (het bedrijf van) de huurder is de belangrijkste reden om de huurder te beschermen tegen een al te eenvoudige beëindiging van de huurovereenkomst en tegen ongecontroleerde huurprijsstijgingen.1 De bescherming van de Franse huurder op basis van de bail commercial vertoont dan ook grote gelijkenissen met de bescherming van de Nederlandse huurder van een 290-bedrijfsruimte. De Franse wetgever is op het punt van bescherming van de huurder zelfs nog verdergegaan dan de Nederlandse, nu de Franse huurder die de bescherming van de regeling van de bail commercial geniet ook aanspraak heeft op een vergoeding ter zake door hem opgebouwde goodwill van zijn verhuurder. Op die bepaling ga ik nog uitgebreider in. Kendérian beschouwt de Franse bescherming van de huurder van wie de huurovereenkomst onder de werking van de bail commercial valt als de meest vergaande in Europa.2

In de inleiding van dit hoofdstuk heb ik reeds aangegeven dat de Franse regeling van de bail commercial in 1953 is ingevoerd. De regeling van de bail commercial zoals die van toepassing is op ongebouwde onroerende zaken waarop door de huurder wordt gebouwd is sindsdien niet ingrijpend gewijzigd. Het Franse huurrecht is de afgelopen jaren wel met enige regelmaat op kleine punten aangepast, waardoor bepalingen iets zijn gewijzigd, hernummerd of geschrapt. De kern van de bescherming van de huurder is echter sinds 1953 niet gewijzigd. Gelet op de specifieke regeling voor met name genoemde huurobjecten is de huurovereenkomst die onder de werking van de bail commercial valt een bijzondere overeenkomst, zoals de huurovereenkomst dat in Nederland is vanwege de specifieke regeling in boek 7 BW. De bijzondere regeling vertoont veel gelijkenissen met de regeling betreffende de 290-bedrijfsruimte. Op de inhoud van de regeling ga ik hieronder in.

Het Franse huurrecht is, evenals het Nederlandse, een persoonlijk recht. De bepalingen uit de huurovereenkomst gelden derhalve enkel tussen de contractspartijen: huurder en verhuurder. De grote mate van bescherming van de Franse huurder, met name als het gaat om de regeling van de hernieuwing van de huurovereenkomst en het recht van de huurder om een ander in zijn plaats te stellen, maken dat in de Franse literatuur het huurrecht van de bail commercial regelmatig wordt aangeduid als een ‘semi-absoluut recht’.3 De regeling omtrent hernieuwing van de huurovereenkomst behandel ik in paragraaf 5.5.3; de indeplaatsstelling komt aan de orde in paragraaf 5.5.4.3.

De Franse huurovereenkomst die onder de werking van de bail commercial valt is wat de aard en het doel betreft dus (vrijwel) gelijk aan de Nederlandse huurovereenkomst betreffende de 290-bedrijfsruimte.