3.2.1.4 Artikel 7:226-7:231 BW (de overgang van de huur bij overdracht van de verhuurde zaken en het eindigen van de huur)

De vierde afdeling van titel 7.4 BW is gewijd aan de overgang van de huur bij overdracht van de verhuurder zaken en het eindigen van de huur.

Artikel 7:226 BW is algemeen bekend als de regel ‘koop breekt geen huur’. Kort gezegd komt dit artikel erop neer dat als de verhuurder de verhuurde zaak vervreemdt of daarop een van de genoemde beperkte rechten vestigt, de huurovereenkomst hierdoor niet eindigt. De rechtsopvolger is gebonden aan de huurovereenkomst, doch alleen aan die bepalingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder verschuldigde tegenprestatie (meestal de te betalen huurprijs). Een voorbeeld van een beding dat niet direct verband hoeft te houden met de tegenprestatie, is een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie voor de huurder. Een dergelijk beding houdt echter wel direct verband met de verschuldigde tegenprestatie als in die tegenprestatie tevens een vergoeding is opgenomen voor de uiteindelijke verkrijging door de huurder, zoals in leaseovereenkomsten wel gebeurt.1

Artikel 7:226 BW is van aanvullend recht bij de huur van ongebouwde onroerende zaken. In een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan dan ook rechtsgeldig worden overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat het huurobject door de verhuurder wordt vervreemd, of dat bepaalde bedingen de opvolgende verhuurder niet zullen binden. De wetgever heeft, zoals in paragraaf 2.8 is uitgewerkt, gemeend dat huurders van ongebouwde onroerende zaken de bescherming van artikel 7:226 BW niet behoeven. Dit omdat voor de huur van ongebouwde onroerende zaken geen behoefte aan een dwingendrechtelijk regime zou bestaan, waardoor ook de behoefte aan bescherming tegen een beëindiging van de huurovereenkomst door middel van eigendomsoverdracht zou ontbreken. Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan dit betekenen dat de huurovereenkomst komt te eindigen doordat de verhuurder het gehuurde verkoopt, zelfs zonder dat de verhuurder de huur daarbij hoeft op te zeggen. De verhuurder heeft zo een extra mogelijkheid om de huurovereenkomst – op korte termijn – te beëindigen in vergelijking met de verhuurder van een gebouwde onroerende zaak.

Als de verhuurder de huurder niet (tijdig) informeert over een aankomende eigendomsoverdracht waardoor de huurovereenkomst eindigt, kan dit een vrij abrupt einde van de huurovereenkomst betekenen, wat voor de huurder grote gevolgen kan hebben. Wellicht zal de huurder zijn voormalige verhuurder wel kunnen aanspreken uit hoofde van onrechtmatige daad als de verhuurder de huurder niet tijdig informeert over het eindigen van de huurovereenkomst, maar dit betekent dan wel dat de huurder zijn toevlucht moet zoeken tot alternatieve gronden om zijn verhuurder aan te spreken, omdat het huurrecht hem geen bescherming biedt. Bovendien zal de eventuele aanspraak beperkt zijn tot een aanspraak op schadevergoeding; de huurder zal in dit geval niet kunnen bereiken dat de huurovereenkomst in stand blijft. De oorspronkelijke verhuurder is na verkoop van het gehuurde aan een derde (die niet gebonden is aan de huurovereenkomst) immers niet meer in staat om het gehuurde nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen, zodat een nakomingsvordering wegens de onmogelijkheid om daaraan te voldoen zal stranden. Een nakomingsvordering tegen de nieuwe eigenaar is gelet op het ontbreken van een contractuele relatie tussen de huurder en de nieuwe eigenaar niet mogelijk.

Artikel 7:227 BW houdt in dat de gerechtigde tot een beperkt recht dat na het aangaan van de huurovereenkomst is gevestigd, zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid waarbij de verhuurde zaak als dienend erf heeft te gelden, dat beperkt recht niet op een zodanige manier mag uitoefenen dat de huurder hierdoor in het genot dat hij tot dan toe had wordt beperkt. In geval van de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak kan de verhuurder dus weliswaar een recht van overpad verlenen aan de buurman, doch als dat betekent dat de huurder het gehuurde niet meer conform de daaraan gegeven bestemming kan gebruiken, kan de huurder de eigenaar van het heersend erf daarop aanspreken. Daarbij is het niet van belang of de eigenaar van het heersend erf van het bestaan van de huurovereenkomst op de hoogte was.

Op de beëindiging van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak is artikel 7:228 BW van toepassing, tenzij in de huurovereenkomst of toepasselijke algemene bepalingen iets anders is opgenomen. Het artikel is van aanvullend recht. In de praktijk bevatten de meeste huurovereenkomsten een specifieke regeling over beëindiging van de overeenkomst, zodat de praktische betekenis van artikel 7:228 BW beperkt is tot die gevallen waarin geen schriftelijke huurovereenkomst bestaat of in de huurovereenkomst niets is opgenomen over de beëindiging ervan – en niet anderszins een dergelijke afspraak is gemaakt.

Op grond van de wettelijke regeling eindigt een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan van rechtswege na het verstrijken van deze bepaalde tijd. Wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd met goedvinden van de verhuurder voortgezet, dan wordt de overeenkomst geacht te zijn voortgezet voor onbepaalde tijd.2 De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt, moet worden opgezegd. De opzegging moet worden gedaan tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand.3 De verhuurder kan de huurovereenkomst derhalve in beginsel op vrij korte termijn beëindigen. Dit kan voor een huurder grote gevolgen hebben, bijvoorbeeld als de huurder (grote) investeringen heeft gedaan in het gehuurde of als de huurder het gehuurde voor activiteiten gebruikt die niet zo eenvoudig op korte termijn beëindigd of verhuisd kunnen worden, zoals bij de huur van een standplaats voor een chalet dat bij beëindiging van de huurovereenkomst volledig afgebroken zal moeten worden. Dit is een van de knelpunten waarop ik in hoofdstuk 6 nader inga.

Hoofdregel is dat de dood van de huurder of verhuurder niet tot het eindigen van de huurovereenkomst leidt.4 In geval van overlijden van de huurder wordt de huurovereenkomst in beginsel voortgezet door de erfgenamen. Dit is anders als de (overleden) huurder niet bevoegd is om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven. In dat geval hebben de erfgenamen gedurende zes maanden de mogelijkheid om de huurovereenkomst aan de verhuurder op te zeggen. Als de erfgenamen de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst aan een van hen willen toedelen, moet de verhuurder hieraan zijn medewerking verlenen, tenzij hij redelijke bezwaren tegen de aangewezene(n) heeft.

Deze regeling is bij de huur van ongebouwde onroerende zaken van regelend recht. In de huurovereenkomst kan dan bijvoorbeeld rechtsgeldig worden overeengekomen dat de huur eindigt op het moment dat de huurder overlijdt.

De ‘algemene bepalingen’ van titel 7.4 BW worden besloten met artikel 7:231BW. Dit artikel bepaalt dat een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak, een woonwagen of een standplaats slechts kan worden ontbonden wegens wanprestatie van de huurder door de rechter. Dit in afwijking van de hoofdregel van artikel 6:267 BW, die uitgaat van buitengerechtelijke ontbinding. Artikel 7:231 BW geldt echter niet voor de huur van ongebouwde onroerende zaken, tenzij partijen dit uitdrukkelijk overeenkomen in de huurovereenkomst. Het valt niet in te zien waarom een verhuurder een dergelijke bepaling zou laten opnemen in de huurovereenkomst; hij heeft daar geen enkel belang bij. Ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak op grond van wanprestatie door de huurder is zonder zo’n bepaling immers gewoon mogelijk via een buitengerechtelijke verklaring, een manier die zowel sneller als voordeliger is dan een verplichte gang naar de kantonrechter. Dit betekent echter wel dat als de verhuurder de huurovereenkomst wegens een (gestelde) toerekenbare tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk ontbindt, het procesinitiatief om daartegen op te komen bij de huurder ligt, terwijl het belang van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak bij rechtsbescherming tegen een al te makkelijk ingeroepen ontbinding niet wezenlijk verschilt van het belang van de huurder van een gebouwde onroerende zaak. Mijns inziens is het verschil in de door de verhuurder te volgen weg om tot een ontbinding van de huurovereenkomst wegens een (gestelde) toerekenbare tekortkoming van de huurder te komen en het verschil in de partij die het procesinitiatief moet nemen dan ook niet gerechtvaardigd. Ook op dit knelpunt ga ik in hoofdstuk 6 nader in.