2.6.3 Voorwaarden voor de registratie van drijvende percelen

De voordelen van de juridische gelijkstelling van een drijvend platform aan grond, zullen enkel gelden indien er sprake is van meervoudig ruimtegebruik van het platform, in die zin dat de vormgeving ervan meerdere eigendomsrechten en andere zakelijke rechten behoeft. Voor de voorwaarden van zo een registratie, zou aansluiting gezocht kunnen worden bij de registratie van kabelnetwerken. Hiervoor is een notariële registerverklaring nodig, die voorzien is van een tekening, een aanduiding en een depotnummer.1

Wat betreft de tekening kan aansluiting gezocht worden bij de voorschriften voor de splitsingstekening bij de appartementensplitsing. In het huidige systeem zijn er wat betreft een driedimensionale verdeling van rechten alleen voorschriften voor de appartementensplitsing.2Art. 5:109 lid 2 BW vereist voor de appartementensplitsing inschrijven van een splitsingstekening. De minimale eisen hieraan zijn twee dimensionaal.3 Het is echter ook mogelijk een 3D tekening aan de splitsingsakte te hechten, wat met name bij grotere appartementencomplexen meer inzicht biedt in de verticale en horizontale grenzen van de appartementsrechten.4 Deze voorschriften zouden mijns inziens op gelijke wijze kunnen gelden voor de registratie van drijvende percelen.

In het Woonarkarrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat drijvende objecten, die vallen onder de definitie van een schip (in het algemeen) roerende zaken zijn. Op grond van art. 8:1 BW wordt onder schepen verstaan: “alle zaken, geen luchtvaartuig zijnde, die blijkens hun constructie bestemd zijn om te drijven en drijven of hebben gedreven.” Deze definitie is zo ruim verwoord dat het oordeel van de Hoge Raad in het Woonark- en in het Marina-arrest met zich brengt, dat alle drijvende constructies roerende zaken zijn. Dit oordeel is met name merkwaardig, wanneer men het afzet tegen het later gewezen Havenkraanarrest. In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat een tweetal havenkranen dat zich over een rail van 600 tot 800 meter heen en weer bewoog, wel bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven, zodat deze duurzaam verenigd zijn met de grond in de zin van art. 3:3 lid 1 BW.

Het feit dat drijvende constructies aangemerkt worden als roerende zaken, heeft een aantal belangrijke juridische consequenties. Zo hebben huurders van een drijvende woning op grond van art. 7:233 BW– naar de letter van de wet – geen recht op huurbescherming. Ook geldt voor (particuliere) kopers van een drijvende woning geen schriftelijkheidsvereiste voor het tot stand komen van de koopovereenkomst en geen bedenktijd in de zin van art. 7:2 BW. Dit omdat beide wetsartikelen het vereiste kennen van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Uiteengezet is dat het vasthouden aan het vereiste dat het dient te gaan om een onroerende zaak, niet in lijn is met de achtergrond van deze wetsartikelen. En een verschillende behandeling, enkel gebaseerd op het onderscheid roerend/onroerend niet te rechtvaardigen is. Om die reden is gepleit voor een flexibele wetsinterpretatie, vergelijkbaar met de redenering van de Hoge Raad in het arrest Uitslag/Wolterink, om deze bepalingen mede toepassing te laten vinden bij drijvende woningen.

De kwalificatie als roerende zaken van drijvende constructies heeft een aantal belangrijke consequenties voor de ontwikkeling van drijvend bouwen op grotere schaal. Verticale splitsing van eigendom is bij een drijvend plateau niet mogelijk. Het is immers één roerende zaak. Indien men twee woningen op één drijvend plateau maakt, is het op dit moment niet mogelijk de eigendom van het plateau zo te splitsen dat A eigenaar kan zijn van het ene huis op het plateau en B van het andere huis.

Dit zou ondervangen kunnen worden door het begrip ‘gebouw’ in art.5:106 BW ruim uit te leggen, in die zin dat een appartementensplitsing mogelijk is. In dat geval worden de verschillende appartementseigenaren tezamen eigenaar van het geheel. Met het voorbeeld van een drijvende stad is geïllustreerd dat enkel de mogelijkheid om drijvende constructies te kunnen splitsen in appartementsrechten voor een juritect niet voldoende instrumenten biedt om een drijvende stad juridisch vorm te geven. Om die reden is gepleit voor de introductie van drijvende percelen. Hierdoor zouden drijvende platformen juridisch gelijkgesteld kunnen worden aan grond. Dit brengt met zich dat voor de juridische vormgeving van een drijvende stad dezelfde juridische instrumenten ter beschikking staan, als bij de vormgeving van vastgoedprojecten op het vaste land. In dit verband is tevens besproken op welke wijze de kadastrale registratie van drijvende percelen vorm gegeven zou kunnen worden.