2.4.3 Huurbescherming

Tot slot zal ingegaan worden op de huurrechtelijke consequenties van het feit dat drijvende woningen aangemerkt worden als roerende zaken.1

Art. 7:233 BW vereist voor huur(prijs)bescherming dat het gehuurde een “gebouwde onroerende zaak” betreft. Dit betekent dat drijvende woningen naar de letter van de wet niet onder de reikwijdte van art. 7:233 BW vallen. Een naar mijn mening zeer onwenselijke uitkomst. Met name aangezien de huurder van een woonwagen of een standplaats op grond van art. 7:233 BW wel huurbescherming geniet. Allereerst rijst natuurlijk de vraag of naar de huidige stand van de jurisprudentie voor huurders van woonwagens een speciale regeling nodig is, nu de meeste woonwagens op grond van het bestemmingscriterium aan te merken zijn als onroerende zaak. Maar los daarvan bevreemdt het mij dat de huurder van een woonwagen wel huurbescherming geniet, terwijl de huurder van een woonark deze ontbeert. In de literatuur is al meermalen aandacht besteed aan de vraag hoe het zit met huurbescherming voor huurders van drijvende woningen.2 Dit met name door de toename van drijvende woningen, zoals in het Amsterdamse IJburg, maar ook doordat woonschepen steeds vaker complete woonhuizen zijn.

In de jurisprudentie is (nog) geen knip en klaar antwoord gegeven op de vraag of de huurder van een drijvende woning huurbescherming geniet op grond van art. 7:233 BW. Zo werd in 2009 een kwestie voorgelegd aan de voorzieningenrechter van de Rechtbank Maastricht.3 Het betrof twee naast elkaar gelegen woonboten. Eiser bewoonde er zelf één en de andere verhuurde hij aan zijn ouders. Omdat eiser, naar eigen zeggen, in slechte financiële omstandigheden was beland, heeft hij zijn eigen woonboot verkocht. Tevens zegde hij de huur op aan zijn ouders, om ook deze woonboot te kunnen verkopen. De ouders deden een beroep op huurbescherming. De voorzieningenrechter oordeelde dat de woonboot op grond van het bestemmingscriterium uit het Portacabinarrest een onroerende zaak was en derhalve viel onder de regeling van art. 7:233 BW. Op dat moment werd aannemelijk geacht dat in de bodemprocedure geoordeeld zou worden dat de ouders huurbescherming hebben.4 Na het wijzen van het Woonarkarrest is echter duidelijk geworden dat dit niet vanzelfsprekend is.

Pragmatischer in dezen is de oplossing van de kantonrechter Rotterdam, die in zijn uitspraak van 3 maart 2009 oordeelde dat een ponton met tien woonappartementen een roerende zaak was, maar tevens besliste dat gezien de ontwikkelingen betreffende het wonen op water, het criterium van een gebouwde onroerende zaak van art. 7:233 BW, niet langer als maatstaf kan gelden.5

De redenering van de kantonrechter Rotterdam is vergelijkbaar met die van de Hoge Raad in het arrest Uitslag/Wolterink.6 In dit arrest had Uitslag een caravan gekocht van Wolterink. Wolterink had deze caravan gekocht van Koster, die vanuit een caravan op een bedrijfsterrein zijn onderneming voerde. De caravan bleek echter gestolen en Koster derhalve beschikkingsonbevoegd, waardoor nooit eigendomsoverdracht plaats had gevonden. De vraag was of Wolterink zich kon beroepen op derdenbescherming op grond van art. 3:86 BW. Art. 3:86 lid 3 BW vereist dat de zaak gekocht is in een “gebouwde onroerende zaak”. Hoewel de verkoopruimte niet duurzaam met de grond verenigd was in de zin van art. 3:3 BW, bevestigde de Hoge Raad het oordeel van het hof dat de caravan voor de toepassing van art. 3:86 lid 3 BW – en derhalve met het oog op de vraag of koper Wolterink de door die bepaling geboden bescherming verdient – in het licht van de omstandigheden van het geval met een onroerende zaak gelijk gesteld moest worden.

Ter verbetering van de rechtspositie van waterbewoners is in mei 2013 in opdracht van het ministerie BZK/WBI en op verzoek van de Tweede Kamer het rapport ‘Vaste grond onder de voeten’ verschenen. In de beleidsreactie van minister Blok op de eerste aanbevelingen uit het rapport blijkt dat hij erkent dat wonen op water gelijkwaardig is aan wonen op land en stelt hij dat zijn opvatting over de huurbescherming van huurders van ligplaatsen een wetswijziging vergt. Voor de hand ligt dat in art. 7:233 BW bepaald zal worden dat onder ‘woonruimte’ tevens het begrip ‘ligplaats’ wordt verstaan.7^,8 Dit ziet echter op de huur van de ligplaats en niet op de huur van een woonboot als woonruimte, bijvoorbeeld indien de woonboot door de huurder gehuurd wordt van de eigenaar van de boot.

Op grond van het bovenstaande ben ik van mening dat het in art. 7:233 BW neergelegde criterium dat het dient te gaan om een onroerende zaak, een ruime uitleg behoeft, waarbij in het licht van de achtergrond van de bepaling bepaald dient te worden of de bepalingen omtrent huurbescherming van toepassing zijn. Ik zie geen redenen om de huurder van een stacaravan wel huurbescherming te laten genieten, terwijl de huurder van een stacaravan die op een drijvend ponton is geplaatst deze zou ontberen, enkel gebaseerd op het onderscheid roerend/onroerend.9

Zo een flexibele wetinterpretatie dient mijns inziens niet alleen te gelden voor art. 7:233 BW, maar ook voor toepassing van het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd van art. 7:2 BW.