7.7.5.6.2 Alsnog opteren voor belaste verhuur

Het is denkbaar dat partijen bij de aanvang van de verhuur niet geopteerd hebben voor belaste verhuur en dit op een later moment alsnog willen doen. Op grond van de bewoordingen van art. 11 lid 1, onderdeel b, 5 Wet OB jo. art. 6a leden 1 en 2 Uitv.besch. OB is dit naar mijn mening mogelijk. Hiervoor is vereist deze keuze alsnog middels een addendum in de huurovereenkomst wordt opgenomen, een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten waarin deze keuze is opgenomen of een optieverzoek wordt ingediend bij de inspecteur (zie paragraaf 7.7.5.7). Daarnaast is alsnog opteren uiteraard alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de 90%-eis.

Dat per boekjaar moet worden beoordeeld of aan de 90%-eis is voldaan, betekent overigens niet dat de keuze voor het alsnog opteren voor belaste verhuur pas geldt met ingang van het volgende boekjaar. De optie voor belaste verhuur kan ook op een moment in een lopend boekjaar aanvangen. Dat geldt immers ook indien partijen van meet af aan kiezen voor belaste verhuur (zie paragraaf 7.7.5.5.1). Steun voor die opvatting is te vinden in art. 6a lid 4 Uitv.besch. OB. Hieruit volgt dat of in de referentieperiode van een boekjaar is voldaan aan de 90%-eis ‘voor de eerste keer wordt beoordeeld over het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed met btw is gaan huren’. Dit betekent dat (ook) indien partijen alsnog opteren voor belaste verhuur een onderscheid gemaakt wordt tussen het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed met btw is gaan huren en de periode daarna. In eerstgenoemd boekjaar is aan de 90%-eis voldaan indien in de periode tussen de aanvang van de optie voor belaste verhuur en het einde van het boekjaar waarin die belaste verhuur is aangevangen (gemiddeld genomen) voldaan is aan de 90%-eis (zie paragraaf 7.7.5.5.1).

Dat alsnog geopteerd kan worden, is naar mijn mening wenselijk gelet op de strekking van de optie voor belaste verhuur, de fiscale neutraliteit. Door partijen de mogelijkheid te geven om alsnog te opteren indien de huurder aan de 90%-eis voldoet, wordt immers cumulatie van btw (en daarmee concurrentieverstoring) wordt voorkomen.