7.7.5.4.2.4 Conclusie

Dat de wetgever een einde heeft willen maken aan de verhuurconstructies met onroerende goederen is te billijken. De relevante vraag is of daarvoor de 90%-eis het meest geëigende middel is. Naar mijn mening niet. Het is opvallend dat in de parlementaire geschiedenis wordt opgemerkt dat ‘de optieproblematiek in de kern wordt aangepakt door de inperking van de keuzemogelijkheid’.1 Het btw-voordeel in de verhuurconstructies ontstond echter niet door de optie voor belaste verhuur, maar door de lage huurprijs die de tussengeschoven entiteit berekende aan de huurder en/of door de levering van het onroerend aan de gebruiker na het verstrijken van de herzieningsperiode van – kort gezegd – 10 jaar. Had de wetgever het probleem in de kern aangepakt, dan had hij ervoor gekozen om niet de optie voor de belaste verhuur drastisch in te perken, maar om bij de belaste verhuur van onroerend goed in gelieerde verhoudingen tegen een lagere huurprijs dan de normale huurprijs btw te heffen over de normale waarde.2 Dit kan overigens alsnog, aangezien art. 80 lid 1 Btw-richtlijn hiertoe de mogelijkheid biedt. De mogelijke tegenwerping dat een verhuurconstructies ook in niet-gelieerde verhoudingen kan voorkomen, acht ik niet overtuigend. Bij een verhuur van een onroerend goed tussen twee onafhankelijke partijen laat het zich moeilijk indenken dat de verkoper genoegen neemt met een huurprijs onder de normale waarde.3 De verhuur van maatschappelijk vastgoed door de overheid zou hierop een uitzondering kunnen vormen. De opsomming van de banden in art. 80 lid 1 Btw-richtlijn, en met name de daarin genoemde bestuurlijke en juridische banden, laten naar mijn mening echter ruimte om ook in die situatie btw te heffen over de normale waarde.4 Deze objectivering van de huurprijs kan gepaard gaan met een verlenging van de herzieningstermijn voor onroerende (investerings)goederen tot 20 jaar. Door deze verlenging van de herzieningstermijn lijkt het uitgesloten dat het voor partijen lonend is om een verhuurconstructie op te zetten waarbij de huurtermijn beperkt is tot de herzieningsperiode en het onroerend goed na ommekomst van de herzieningsperiode vrijgesteld wordt geleverd aan de gebruiker. Dat de 90%-eis niet noodzakelijk is, wordt overigens ook bevestigd als de optieregelingen in andere lidstaten wordt nagegaan (zie paragraaf 7.7.4). Er zijn genoeg lidstaten die in het geheel geen eisen stellen aan de huurder of slechts eisen dat de huurder een belastingplichtige is dan wel enig recht op aftrek heeft.