7.7.5.7.1 Gezamenlijke keuze

De eerste formele voorwaarde is dat de huurder moet instemmen met de keuze voor btw-heffing.1 De optie voor belaste verhuur moet dus een gezamenlijke keuze zijn van de verhuurder en de huurder. Deze voorwaarde wordt ook in de lidstaten België, Denemarken (alleen bij in gebruik genomen onroerende goederen), Slovenië en Tsjechië gesteld (zie paragraaf 7.7.4). Naar mijn mening is die voorwaarde toegestaan op grond van art. 137 lid 2, onderdeel d Btw-richtlijn (zie paragraaf 7.7.3.1). De Nederlandse wetgever heeft deze voorwaarde gesteld om ‘de huurder te beschermen tegen onverhoedse btw-heffing over de huursommen’.2 Naar mijn mening wordt de huurder ook zonder deze formele voorwaarde reeds afdoende tegen dit gevaar beschermd. Een rechtsgeldige huurovereenkomst veronderstelt immers dat er tussen de verhuurder en de huurder overeenstemming bestaat over de door de huurder te betalen (huur)prijs. De verhuurder mag de huurprijs daarom slechts met btw verhogen indien de huurder hiermee instemt.3 Dit betekent overigens ook dat de eerste formele voorwaarde niet leidt tot extra administratieve lasten.

Heeft deze formele voorwaarden dan in het geheel geen betekenis? Naar mijn mening kan dat ook niet worden gezegd. De eis van een gezamenlijke keuze betekent dat de verhuurder niet (op enig moment) de mogelijkheid heeft om zonder instemming van de huurder te opteren voor belaste verhuur en de btw uit de overeengekomen huursom te voldoen. In de literatuur heb ik geen aanwijzingen kunnen vinden dat het ontbreken van die mogelijkheid voor de verhuurder in de praktijk als een gemis wordt ervaren. Dat is ook logisch. Het zal tamelijk uitzonderlijk zijn dat het voor de verhuurder vanwege het recht op btw-aftrek en/of de herziening daarvan gunstiger is om genoegen te nemen met een – uitgaande van het btw-tarief van 21% – ruim 17% (21/121 x 100%) lagere huurprijs door de btw uit de huurprijs te (gaan) voldoen.