7.7.5.7.2 In schriftelijke huurovereenkomst of optieverzoek

De tweede formele voorwaarde is dat die gezamenlijke keuze voor belaste verhuur van het onroerend goed moet blijken uit de schriftelijke huurovereenkomst1 of een verzoek aan de inspecteur (optieverzoek). Een dergelijke formele voorwaarde wordt ook door Frankrijk (alleen keuze in huurovereenkomst indien de huurder geen belastingplichtige is), Hongarije (optieverzoek), Italië (keuze in huurovereenkomst), Luxemburg (optieverzoek), Portugal (optieverzoek) en Zweden (optieverzoek bij vernieuwbouw) gehanteerd (zie paragraaf 7.7.4) en is naar mijn mening toegestaan op grond van art. 137 lid 2 Btw-richtlijn (zie paragraaf 7.7.3.1). Wordt niet aan deze formele voorwaarde voldaan, dan is de verhuur vrijgesteld.2 Wordt gekozen voor een optieverzoek, dan beslist de inspecteur bij voor bezwaar vatbare beschikking.3 Uit art. 11 lid 1, onderdeel b, 5° Wet OB blijkt dat het voor een rechtsgeldige optie niet vereist is dat de inspecteur de beschikking op de ingangsdatum van de belaste verhuur heeft afgegeven. Het volstaat dat de verhuurder en de huurder op dat tijdstip een optieverzoek hebben gedaan.4

Dat de inspecteur op het optieverzoek beslist bij voor bezwaar vatbare beschikking, betekent overigens niet dat met een optieverzoek vooraf zekerheid kan worden verkregen dat rechtsgeldig is geopteerd. De inspecteur maakt(e) in de beschikking op het optieverzoek in de praktijk het voorbehoud dat de huurder aan de 90%-eis voldoet.5 Daarmee is tevens gezegd dat het indienen van een optieverzoek ten opzichte van de keuze voor belaste verhuur in de schriftelijke huurovereenkomst geen enkel voordeel biedt, maar wel leidt tot extra administratieve lasten. In de praktijk komt het daarom niet of nauwelijks meer voor dat een optieverzoek wordt ingediend. De ROZ-modellen voor de huurovereenkomsten van kantoorruimte en winkelruimte gaan zelfs (uitsluitend) uit van een keuze voor belaste verhuur in de huurovereenkomst. Naar mijn mening kan het optieverzoek daarom worden geschrapt. Het heeft immers geen zin om een deur open te houden als die toch niet wordt gebruikt.