7.7.5.2.2 Optie belaste verhuur deel afzonderlijk onroerend goed

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het opteren ook mogelijk is voor de verhuur van ‘onzelfstandige gedeelten van een gebouw’.1 Voor dit oordeel is naar mijn mening geen steun te vinden in de bewoordingen van art. 11 lid 1, onderdeel b, 5° Wet OB jo. art. 6a Uitv.besch. OB op grond waarvan een afzonderlijk in aanmerking te nemen onroerend goed vereist is.2 Zoals in paragraaf 7.7.5.2.1 is opgemerkt, is een gedeelte van een gebouw een zelfstandig onroerend goed. Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw is derhalve een contradictio in terminis. Dit is slechts anders indien het begrip ‘gedeelte van een gebouw’ voor de verhuur van onroerend goed een andere, ruimere betekenis zou hebben dan hetzelfde begrip voor de levering van gebouwen. Vanuit het oogpunt van rechtszekerheid acht ik een dergelijke inbreuk op de rechtseenheid onwenselijk.3 Bovendien zou die opvatting in strijd zijn met de jurisprudentie van de Hoge Raad op grond waarvan alleen zelfstandig te gebruiken delen van een gebouw een afzonderlijk onroerend goed kunnen zijn.4 Niettemin acht ik het op grond van het beginsel van de fiscale neutraliteit wel wenselijk dat de optieregeling openstaat voor de verhuur van delen (lees: onzelfstandige ruimten) van een gebouw. Het vrijstellen van de verhuur van delen van een gebouw kan immers net zo goed leiden tot de cumulatie van btw die de optieregeling beoogt te voorkomen. De ruime uitleg van art. 11 lid 1, onderdeel b, 5° Wet OB jo. art. 6a Uitv.besch. OB door de Hoge Raad is dan ook in overeenstemming met de strekking van de optieregeling.

Het praktisch belang van voormelde beslissing van de Hoge Raad is overigens beperkt. De Staatssecretaris van Financiën keurde reeds vóór voormeld arrest van de Hoge Raad goed dat geopteerd werd voor een gedeelte dat (fysiek) niet te beschouwen is als een zelfstandig onroerend goed, maar in economisch opzicht wel zelfstandig te gebruiken of te exploiteren is, zoals een unit in een kantoorgebouw of bedrijfsverzamelgebouw dat met flexibele wanden is begrensd. Ter voorkoming van onbedoeld gebruik gold die goedkeuring echter niet voor één of meer (werk)kamer(s) in een woning of een pantry.5 Op welk onbedoeld gebruik gedoeld wordt, is in de considerans overigens niet toegelicht. Ik houd het erop dat de Staatssecretaris van Financiën de goedkeuring niet open heeft willen stellen voor de verhuur van onzelfstandige ruimten in woningen die normaliter uitsluitend verhuurd worden aan een gelieerde huurder, zoals de B.V. waarvan één van de echtgenoten de directeur-grootaandeelhouder is.6 Door de beslissing van de Hoge Raad is evenwel duidelijk dat een optie voor belaste verhuur ook mogelijk is voor de verhuur van onzelfstandige delen van een gebouw dat voor het grootste deel als woning wordt gebruikt.7 Het goedkeurend beleid alsmede de daarin vervatte beperking voor de verhuur van onzelfstandige delen van een woning is dan ook achterhaald.8