Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/4.2:4.2 Voorwaarden voor bewind

Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/4.2

4.2 Voorwaarden voor bewind

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Naar Engels recht wordt het moment waarop de bevoegdheid om het vastgoed onder bewind te stellen ontstaat, onderscheiden van het moment waarop zij vervolgens mag worden uitgeoefend. De bevoegdheid ontstaat op grond van de wet al op het moment dat de hypothecaire vordering opeisbaar wordt.1 Dit is meestal op de contractuele vervaldatum van de lening. De bevoegdheid mag echter pas worden uitgeoefend op het moment dat het vastgoed ook executoriaal zou mogen worden verkocht.2 Die verkoopbevoegdheid ontstaat zodra:3

–

aan de hypotheekgever een schriftelijke4 aanmaning is betekend5 ter voldoening van de opeisbare vordering, en de hypotheekgever ten aanzien van (een deel van) die opeisbare vordering na drie maanden in verzuim raakt;6

–

de hypotheekgever achter is in betaling van de rente over de gesecureerde vordering over een periode van twee maanden;7 of

–

er een bepaling uit de hypotheekakte of de wet (de LPA 1925) is overtreden, anders dan terugbetaling van de hoofdsom of rentetermijnen.8

Voor het aanstellen van een bewindvoerder op basis van de wet moet aldus sprake zijn van een financiële tekortkoming van enige duur ofwel van een andersoortige tekortkoming aan de zijde van de hypotheekgever. Bij dit laatste kan worden gedacht aan schending van een contractuele verplichting om het onderpand te verzekeren of het vastgoed deugdelijk te onderhouden.

Zoals opgemerkt, is de wettelijke bepaling van regelend recht. De hypotheekhouder kan in een afwijkende contractuele regeling het aantal situaties uitbreiden waarin hij een bewindvoerder mag aanwijzen. Het toepassingsbereik van de bevoegdheid kan op die manier worden uitgebreid. Hierbij kan worden gedacht aan verzuim (default) van de hypotheekgever met betrekking tot betalingsverplichtingen als rente- en aflossingstermijnen, dus zonder dat dat verzuim een zekere duur hoeft te hebben. Maar ook kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de loan to value-ratio, de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand, niet mag dalen onder een bepaald percentage.9 Ook ten aanzien van de voorwaarden voor het onder bewind stellen van het vastgoed geldt dat de overeengekomen lijst met events of default leidend is; de hypotheekhouder mag het vastgoed pas onder bewind stellen als daadwerkelijk een van de omschreven gebeurtenissen plaatsvindt.10 De kredietovereenkomst wordt als onderhandelingsresultaat gezien, zodat andere of meer regels dan dat partijen zelf in de akte hebben opgenomen niet snel worden ingelezen.11 Het opstellen van zo’n lijst in de overeenkomst moet dus wel zorgvuldig gebeuren.

4.2.1 De aanwijzing

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.