3.5 Gevolgen van inbezitneming (ii): technisch beheer

Het innen van de huurpenningen en het overnemen van de verhuur vormt voor een hypotheekhouder over het algemeen de belangrijkste beweegreden om tot inbezitneming over te gaan. Inbezitneming kan echter ook worden ingezet als middel om fysieke (of technische) achteruitgang van vastgoed tegen te gaan. Lekkende daken, betonrot, rottende kozijnen, defecte liften en weigerende ventilatie zijn immers niet bevorderlijk voor de verhuurbaarheid en daarmee de waarde van het vastgoed. Door het vastgoed in bezit te nemen, gaat ook het technisch beheer op de hypotheekhouder over, zodat hij de nodige reparaties (par. 3.5.1) en eventuele verbeteringen aan het vastgoed kan uitvoeren (par. 3.5.2).

Met betrekking tot het mogen uitvoeren van reparaties en onderhoud moeten vooraleerst twee kanttekeningen worden gemaakt. Ten eerste wordt inbezitneming naar Engels recht nauwelijks gebruikt omdat er technische gebreken zijn. De reden hiervoor is dat inbezitneming gepaard gaat met aansprakelijkheidsrisico’s die als omvangrijk worden gezien. Deze risico’s worden hierna in par. 3.6 besproken. De voordelen van onderhoud of het uitvoeren van een enkele reparatie wegen meestal niet op tegen deze aansprakelijkheidsrisico’s. In een goede kredietovereenkomst wordt daarom voor de hypotheekhouder een aparte bevoegdheid gecreëerd voor het betreden van het vastgoed ter uitvoering van bepaalde reparaties of onderhoud.1 Inbezitneming is dan niet nodig.

En zelfs als vastgoed eenmaal (om welke reden dan ook) in bezit genomen is, dan nog worden onderhoudswerkzaamheden in de Engelse literatuur vooral als een last en niet zozeer als een bevoegdheid beschouwd. Door het vastgoed in bezit te nemen, wordt de hypotheekhouder voor dat vastgoed verantwoordelijk. Op hem komt een zorgplicht ten aanzien van het vastgoed te rusten (a duty totake reasonable care of the property).2 De gedachte hierachter is dat een hypotheekhouder in principe het in bezit genomen vastgoed in ongeschonden staat aan de hypotheekgever moet kunnen teruggeven als die laatste zijn schuld zou aflossen. Het belang van de hypotheekgever (de equity of redemption, zie par. 2.3.2) wordt op deze manier tegen eventueel waardeverminderend handelen van de hypotheekhouder beschermd.

In de Engelse literatuur ligt dan ook vooral de nadruk op deze zorgplicht en aansprakelijkheid voor nalatigheid op dit punt. Minder wordt geschreven over het recht, of de bevoegdheid om het onderhoud uit te voeren.3 Eenzelfde insteek is in deze paragraaf gekozen.