2.1.2.4 Natrekking

Verkrijging van de eigendom van onroerende zaken kan, evenals roerende zaken, plaatsvinden onder algemene titel en bijzondere titel. Een van de wijzen van verkrijging onder bijzondere titel is de verticale natrekking zoals omschreven in artikel 5:20, eerste lid BW. Volgens genoemd artikel omvat de eigendom van de grond de bovengrond, de zich daaronder bevindende aardlagen, inclusief het grond- en oppervlaktewater, de met de grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn. De bovengrond en de daaronder gelegen aardlagen zullen in beginsel snel onder de eigendom van de grond vallen, tenzij een wettelijke regeling bepaalt dat na een bepaalde diepte de eigendom van de daar gelegen aardlagen (of mineralen, grondstoffen etc.) aan een ander dan de grondeigenaar toebehoort. Het grond- en oppervlaktewater behoren tot de eigendom van de grond wanneer het door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen. Zolang het in de grond zit (en blijft) is grondwater als een res nullius te beschouwen. De met de grond verenigde beplantingen, of deze tijdelijk of meer permanent (duurzaam) verenigd zijn met de grond, behoren eveneens tot de eigendom van de grond waarin ze staan of zijn geplant. Gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, behoren ook toe aan de eigenaar van de grond. In de voorgaande paragraaf is al weergegeven in welke omstandigheid c.q. op basis van welke eisen een werk duurzaam met de grond is verenigd wat niet alleen leidt tot de vaststelling dat die zaak dan als een onroerende zaak wordt beschouwd, maar ook dat die zaak eigendom is van de eigenaar van de grond. Meer bijzondere 'vormen' van natrekking zijn onder andere aanwas of aanslibbing en afslag, behalve wanneer sprake is van opzettelijke drooglegging of tijdelijke1 overstroming, zie artikel 5:29 BW. De regeling van de aanwas of afslag houdt in dat wanneer de oeverlijn tussen een stuk water (meer, rivier) en een perceel grond de eigendomsgrens vormt, deze grens automatisch wijzigt wanneer de oeverlijn zich verplaatst. Dit is anders wanneer partijen de oeverlijn hebben vastgelegd (zie artikelen 5:30 tot en met 34 BW).

In beginsel is de eigenaar van de grond eigenaar van al hetgeen wat op of in de grond gebouwd of geplant is. Dit wordt ook wel de `superficies solo cedit' regel genoemd of kort gezegd de `superficies regel' . De superficies regel stamt uit het Romeinse recht, waarin ten aanzien van de eigendom van de grond bepaald was dat deze eigendom tevens het genotsrecht van de ruimte boven en beneden het bodemoppervlak omvatte. De ratio van de superficies regel is om zoveel mogelijk zekerheid te verschaffen over de rechtstoestand van de met de grond verenigde opstallen door te bepalen dat deze de rechtstoestand van de grond volgen. De grond is hierbij de bepalende factor (de hoofdzaak) aangezien het vigerende publiciteitsstelsel en de kadastrale registratie2 zien op (percelen) grond.3

In buitenlandse rechtsstelsels wordt anders met de verticale natrekking omgegaan. De meest voor de hand liggende voorbeelden zijn het Belgische (of: Franse) stelsel (soepele toepassing) en het Duitse stelsel (meer strikte toepassing). In het Belgische recht (artikel 552 BBW) is het beginsel vastgelegd dat de eigendom van de grond in zich bevat de eigendom van hetgeen op en onder de grond is. Dit is evenwel een vermoeden van eigendom dat weerlegbaar is omdat de regeling inzake de natrekking niet van openbare orde of dwingend recht is. Partijen kunnen contractueel anders overeenkomen en afstand doen van de natrekking. Natrekking kan niet plaatsvinden ten nadele van het openbare domein. Dit betekent dat wanneer een bouwwerk tot het openbare domein behoort, de horizontale eigendomssplitsing blijft voortduren zolang het werk tot het openbare domein blijft behoren.4 In het Duitse recht wordt de regel van de natrekking strikter geïnterpreteerd; er wordt in het Duitse recht absolute werking aan toegekend. Hetgeen op de grond wordt gebouwd of is aangebracht wordt als `wesentlich Bestandteil' van de grond aangemerkt (artikel 94 BGB). Daarentegen worden werken van tijdelijke aard of die voor een tijdelijk doel op of in de grond worden aangebracht niet geacht bestanddeel te zijn van de grond (artikel 95 BGB). Dit worden de zogenaamde `Scheinbestandteile' genoemd die hoewel zij hecht met de grond verbonden (kunnen) zijn, hun status als zelfstandige roerende zaken niet verliezen. Volgens Ploeger heeft Nederland een gematigd rigide superficies regel die dogmatisch tussen het Belgische/Franse en het Duitse recht in staat. In zijn (praktische) uitwerking is de regel echter veel strikter dan zowel het Franse als het Duitse recht.5