Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/7.7.5.4.2.1:7.7.5.4.2.1 Overkill

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/7.7.5.4.2.1

7.7.5.4.2.1 Overkill

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Op de 90%-eis is van meet af aan kritiek geweest. En dat is naar mijn mening niet zonder reden. In de eerste plaats zijn vraagtekens te plaatsen bij het gekozen percentage. In de parlementaire geschiedenis is slechts een summiere onderbouwing van die keuze te vinden:

“(…) Bij de afweging welk criterium [lees: welk percentage; MvdW] te kiezen, is voor mij doorslaggevend geweest het uitgangspunt van de onderhavige reparatiewetgeving, te weten het ongewenste en oneigenlijke gebruik van de optieregeling zo effectief mogelijk te bestrijden en in financieel opzicht zodanig onaantrekkelijk te maken dat constructies niet meer «lonen». Dit uitgangspunt noodzaakt tot een hoog referentiecriterium voor het aftrekgerechtigd gebruik. In zijn uiterste vorm tot toepassing van de optieregeling bij slechts een «volledig», d.w.z. 100%, gebruik door de huurder voor aftrekgerechtigde prestaties. Ondernemers die slechts een klein deel van hun voorbelasting niet in aftrek kunnen brengen, zouden dan niet meer van de optieregeling gebruik kunnen maken. Voor deze ondernemers zou de belastingheffing kunnen cumuleren. Om dit gevolg te vermijden stel ik voor de optieregeling ook mogelijk te maken voor ondernemers met een «nagenoeg volledig» aftrekgerechtigd gebruik. Beperking van de optieregeling tot huurders met een lager aftrekgerechtigd gebruik – bij voorbeeld 30, 50 of 70% – leidt er naar mijn oordeel toe dat de constructie in financieel opzicht teveel van zijn aantrekkelijkheid behoudt om niet achterwege te worden gelaten. Immers, bedraagt de feitelijke btw-besparing voor ondernemers met 100% vrijgestelde prestaties ruim 45% van de belasting op de investeringskosten (…), voor ondernemers met 70% of 50% vrijgestelde prestaties zou de besparing uitkomen op onderscheidenlijk 31,5% en 22,5% van de investeringsbelasting. Substantiële besparingen derhalve.”1

Het is waar dat de 90%-eis een (effectief) middel is om aan de in paragraaf 7.7.5.4.1 besproken verhuurconstructies een einde te maken.2 Aan het gekozen middel kleeft echter het grote nadeel dat het leidt tot overkill, aangezien ook bonafide situaties worden getroffen.3 Het doel van de optieregeling is het voorkomen van cumulatie en (daarmee) concurrentieverstoringen (zie paragraaf 7.7.2). Door de 90%-eis wordt de lat zo hoog gelegd dat dit doel maar in (zeer) beperkte mate wordt gerealiseerd.4 Indien de huurder het gehuurde onroerend goed voor 50%, 70% of zelfs 80% voor aftrekgerechtigde doeleinden gaat gebruiken, dan is het niet mogelijk om te kiezen voor de belaste verhuur van dit onroerend goed. Voor de verhuurder kan deze vrijgestelde verhuur tot een aanzienlijk bedrag aan niet-aftrekbare btw leiden, met name indien het onroerend goed met btw is (op)geleverd of aanzienlijke kosten zijn gemaakt om het onroerend op te knappen zonder dat er sprake is van vernieuwbouw. De verkoper zal die niet-aftrekbare btw doorberekenen in de huurprijs, terwijl de huurder deze verborgen btw niet in aftrek brengen, hoewel hij het gehuurde gebouw voor 50%, 70% of zelfs 80% gaat gebruiken voor aftrekgerechtigde doeleinden. Dit resultaat, dat het gevolg is van de 90%-eis, staat haaks op het doel van de optie voor belaste verhuur van onroerend goed. De 90%-eis werkt daarmee concurrentieverstoring in de hand, omdat het voor de afnemer die niet aan de 90%-eis voldoet voordeliger kan zijn om te kiezen voor de huur van een oud gebouw waarop niet of nauwelijks niet-aftrekbare btw drukt. Daarnaast kan het voor een potentiële huurder met een aanzienlijk aftrekrecht voordeliger zijn om te kiezen voor een belaste levering van een nieuw gebouw (koop of financial leasing bijv.) dan voor de huur van een nieuw gebouw.5

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.