Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/7.7.5.7.3:7.7.5.7.3 Schriftelijke huurovereenkomst of optieverzoek bevat voorgeschreven informatie

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/7.7.5.7.3

7.7.5.7.3 Schriftelijke huurovereenkomst of optieverzoek bevat voorgeschreven informatie

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De derde formele voorwaarde houdt in dat de schriftelijke huurovereenkomst of het optieverzoek bepaalde voorgeschreven informatie moet bevatten, namelijk:

•

een omschrijving van het onroerend goed met plaatselijke en kadastrale aanduiding;

•

de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder; en

•

een door de huurder ondertekende verklaring waaruit blijkt dat hij het onroerend goed voor ten minste 90% gaat gebruiken voor aftrekgerechtigde doeleinden.1

Een dergelijke formele ‘optievoorwaarde’ wordt ook door Luxemburg en Slovenië gesteld (zie paragraaf 7.7.4). Naar mijn mening kan niet gezegd worden dat deze formele voorwaarde op zichzelf genomen in strijd is met de ruime beoordelingsruimte die art. 137 lid 2 Btw-richtlijn aan lidstaten geeft (paragraaf 7.7.3.1).2

Uit art. 11 lid 1, onderdeel b, 5° Wet OB volgt dat voor een rechtsgeldige optie voor belaste verhuur vereist is dat ‘de verhuurder en huurder overigens voldoen aan de bij ministeriële regeling te stellen voorwaarden’. Daaruit is af te leiden dat als de schriftelijke huurovereenkomst of het optieverzoek niet (al) de voorgeschreven informatie bevat de verhuur is vrijgesteld van btw.3 Naar mijn mening is toepassing van de vrijstelling een disproportionele ‘sanctie’ indien partijen blijkens de schriftelijke huurovereenkomst of het optieverzoek gekozen hebben voor belaste verhuur, duidelijk is op welk onroerend goed de keuze voor belaste verhuur betrekking heeft en door de huurder voldaan wordt aan de 90%-eis. Het is in dat geval, gelet op het beginsel van de fiscale neutraliteit, wenselijk dat de inspecteur handelt indachtig het motto van de voormalige Rijksbelastingacademie: “Fortiter in re, suaviter in modo” (sterk in de zaak, soepel in de uitvoering).

Voormeld bezwaar tegen de derde formele voorwaarde moet echter niet groter gemaakt worden dan het in werkelijkheid is. In de praktijk wordt bij de verhuur van zakelijk onroerend goed vaak gebruikgemaakt van de ROZ-modellen voor kantoorruimte en winkelruimte waarin al de voorgeschreven informatie keurig is opgenomen. Het is voor de verhuurder en huurder dus niet moeilijk om aan deze formele voorwaarde te voldoen. En zelfs in de situatie waarin partijen zelf een schriftelijke huurovereenkomst hebben opgesteld of laten opstellen die niet al de voorgeschreven informatie bevat, lijkt het in de praktijk niet of nauwelijks voor te komen dat de keuze voor belaste verhuur uitsluitend afketst op deze formele voorwaarde. In de jurisprudentie heb ik van deze situatie in ieder geval geen enkel voorbeeld kunnen vinden, terwijl ook in de literatuur een aanwijzing ontbreekt dat deze situatie zich in de praktijk geregeld voordoet.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.