7.7.5.6.1 Opnieuw opteren voor belaste verhuur

Indien aanvankelijk geopteerd is voor belaste verhuur, maar uiteindelijk in het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed is gaan huren of in een boekjaar in de periode daarna niet (meer) wordt voldaan aan de 90%-eis (zie 7.7.5.5.1 en 7.7.5.5.2), dan is de verhuur in het betreffende boekjaar vrijgesteld. Indien de huurder op een later moment weer voldoet aan de 90%-eis, dan kan opnieuw geopteerd worden voor belaste verhuur. In de parlementaire geschiedenis is hierover het volgende opgemerkt:

In de parlementaire geschiedenis is niet aangegeven hoe opnieuw geopteerd kan worden voor belaste verhuur. Dat is ook te begrijpen, omdat opnieuw opteren destijds slechts mogelijk was door opnieuw een optieverzoek in te dienen bij de inspecteur. Op grond van art. 6a lid 2 Uitv.besch OB is het thans mogelijk en ook gebruikelijk om in de huurovereenkomst te opteren voor belaste verhuur (zie paragraaf 7.7.5.7.2). Het is in de praktijk gebruikelijk om in de huurovereenkomst op te nemen dat als de huurder niet (meer) voldoet aan de 90%-eis de huurprijs wordt verhoogd met een percentage van de kale (geïndexeerde) huurprijs als compensatie voor de niet-aftrekbare btw op de exploitatiekosten.2 Indien in de huurovereenkomst is geopteerd voor belaste verhuur en in het boekjaar waarin de huurder het onroerend goed is gaan huren of in een boekjaar daarna wordt niet voldaan aan de 90%-eis, dan blijft – zolang partijen dit punt in de huurovereenkomst niet wijzigen, bijv. door middel van een addendum – gedurende de looptijd in de huurovereenkomst staan dat partijen kiezen voor belaste verhuur. Wordt in een later boekjaar weer voldaan aan de 90%-eis en de huurder verklaart dit schriftelijk aan de huurder in een door hem ondertekende verklaring, dan is het naar mijn mening niet nodig om opnieuw te opteren, maar herleeft de optie voor belaste verhuur. In de huurovereenkomst staat immers (nog steeds) dat partijen opteren voor belaste verhuur en met de nieuwe verklaring van de huurder is ook aan alle formele voorwaarden weer voldaan (zie paragraaf 7.7.5.7).

Naar mijn mening is het opnieuw kunnen opteren dan wel het herleven van de optie voor belaste verhuur wenselijk. Hierdoor wordt immers cumulatie van btw (en daarmee concurrentieverstoring) voorkomen, hetgeen in overeenstemming is met de strekking van de optieregeling voor belaste verhuur: het beginsel van de fiscale neutraliteit.