6.1.4.2 Huur en lease van netten

Hoewel huur en lease geen onderwerpen zijn die in boek 5 BW zijn geregeld, meen ik dat het voor het totale overzicht goed is om deze twee vormen van gebruik, voor zover het netten betreft, hieronder toch kort te beschrijven. Huur is een persoonlijk recht — het 'persoonlijk' gebruiken of houden van andermans zaak — maar heeft enkele goederenrechtelijke trekken.1 In beginsel zal huur of verhuur van netten mogelijk zijn en de algemene bepalingen van titel 7.4 BW zullen grotendeels onverkort van toepassing zijn. Huur en verhuur van een 'totaal of volledig' net zal de minste problemen opleveren. Met 'totaal of volledig' net wordt bedoeld een net mét alle daarbij behorende onderdelen, zoals ontvangstation(s), versterkers, verdeelkasten, beschermings- en ondersteuningswerken etc. De problemen kunnen zich gaan voordoen als onderdelen van een net apart verhuurd worden. Een voorbeeld hiervan is de verhuur van lege mantelbuizen. De complicatie hierbij zou kunnen zijn dat de zelfstandige positie van de mantelbuis wijzigt zodra deze door de huurder wordt gevuld met kabels. Een lege mantelbuis is namelijk een zelfstandige (onroerende) zaak zolang deze niet gevuld is. Zodra de buis wordt gevuld, wordt de mantelbuis geacht deel uit te (gaan) maken van het totale net2 dat in de mantelbuis wordt aangelegd zodat de eigenaar/ verhuurder zijn eigendom kwijt lijkt te zijn. Dit zou wellicht voorkomen kunnen worden door de inschrijving van de lege mantelbuizen vóór dat deze worden verhuurd. In dat geval is uit de openbare registers af te leiden dat de mantelbuis een zelfstandig karakter heeft en deze niet 'verliest' door vulling ervan. Zie verder par. 3.2.3.6 waar met betrekking tot medegebruik conform artikel 5.12 Tw van mantelbuizen in feite dezelfde problemen rijzen.

De regeling op het gebied van gebreken en de verplichtingen van verhuurder en huurder zullen nagenoeg onverkort van toepassing zijn bij verhuur van een net. Gebreken aan het net zullen in beginsel door verhuurder moeten worden verholpen, tenzij het gebreken zijn die huurder conform artikel 7:217 BW verplicht is te verhelpen of waarvoor hij jegens verhuurder aansprakelijk is (zie artikel 7:206 BW). Een door een derde partij toegebrachte graafschade aan het net, zal op grond van artikel 7:204, derde lid BW niet als een gebrek aan het gehuurde net worden beschouwd. Wanneer huurder door die graafschade voor langere tijd het net niet kan gebruiken kunnen zowel huurder als verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, artikel 7:210 BW. Bij het einde van de huur is de huurder bevoegd eventuele door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen weg te nemen, mits hij daarbij het gehuurde net in de oude staat terugbrengt, althans in de staat die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand kan worden geacht (artikel 7:216 BW). Eventueel aangebrachte deelnetten zouden na het einde van de huur weggehaald mogen worden door de huurder. Voor beëindiging van een huurovereenkomst betreffende een net zullen de algemene bepalingen die gelden voor gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woon- of bedrijfsruimte van toepassing zijn. Dit betekent dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, eindigt na het verstrijken van die tijd. Indien de overeenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan of verlengd is, dan zal conform artikel 7:228, tweede lid BW opzegging dienen plaats te vinden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. De artikelen 7:230a (verlenging ontruimingstermijn) en 7:231 BW (ontbinding door de rechter) zullen eveneens van toepassing zijn.

Verwant aan de huurovereenkomst is operational leasing. Dit is een vorm van financiering waarbij de leasetermijnen worden beschouwd als een soort van gebruiksvergoeding. Het economische risico blijft bij degene die het leaseobject ter beschikking stelt (lessor). De duur van de overeenkomst zal vaak (aanzienlijk) korter zijn dan de economische levensduur van het geleasede object. Een andere vorm van lease is de financial lease waarbij de gebruiker (lessee) na ommekomst van een bepaalde termijn het object kan kopen en juridische geleverd kan krijgen. De leasetermijnen vormen de aflossing van het door lessor geïnvesteerde bedrag en de duur van de overeenkomst is vaak gerelateerd aan de economische levensduur van het leaseobject. Financial lease lijkt sterk op huurkoop en de bepalingen betreffende huurkoop zijn op genoemde financieringsvorm van toepassing. Huurkoop is een bijzondere vorm van koop op afbetaling en is van toepassing op roerende zaken. De (juridische) eigendom wordt pas verkregen door vervulling van de opschortende voorwaarde van algehele betaling (artikel 7A:1576h e.v. BW). De koper heeft van de zaak het genot ook voordat hij de eigendom ervan verkrijgt. Voor andere dan roerende zaken is niet deze regeling, maar is de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken van kracht.3 Zoals de titel van de wet doet vermoeden is deze wet op onroerende zaken — dus thans op netten van toepassing. Deze wet biedt een uitgebreide bescherming ten gunste van de huurkoper van (voornamelijk) woningen. Huurkoop van netten dient bij notariële akte te geschieden; inschrijving in de openbare registers is ook mogelijk, maar niet vereist. Er was sprake om de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken aan te passen en in het BW op te nemen. Echter het wetsvoorstel is in de Eerste Kamer gestrand en vervolgens ingetrokken4 zodat het regime van de Tijdelijke wet huurkoop nog steeds geldt.

De wijziging van de onroerende status van netten heeft voor huur en (financial of operational) lease niet direct grote gevolgen. De wijziging van de onroerende status van netten heeft met betrekking tot huurkoop wél de nodige consequenties. De Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken wordt gezien als een wet die een te zware bescherming biedt voor de huurkoper,5 ten koste van de huurverkoper. Dit zware regime is thans van toepassing op netten en derhalve is dit voor neteigenaren die een net in huurkoop willen uitgeven een 'verslechtering' of in ieder geval een duidelijke verandering ten opzichte van de situatie zoals voorheen gold.