9.4.2 Beslag op onroerende zaken

Een beslag op een onroerende zaak sorteert effect vanaf het moment van inschrijving in de openbare registers.1 Voor de bespreking van de prioriteitsregel in het kader van beslag is dat tijdstip van inschrijving van groot belang. De rangorde van meerdere inschrijvingen die op hetzelfde registergoed betrekking hebben – waaronder op grond van art. 3:17 lid 1 sub g BW ook een beslag kan worden gerekend – wordt ingevolge art. 3:21 BW immers door de volgorde van de tijdstippen van die inschrijvingen bepaald. Dat betekent bijvoorbeeld dat indien een levering voor een beslag wordt ingeschreven, de levering in rang boven het beslag gaat. De zaak gaat aldus vrij van beslag in eigendom over op de verkrijger.

Nadere aandacht verdient de situatie waarin een beslag gelijktijdig met een levering wordt ingeschreven. Ik roep in herinnering dat vanwege de beperkte openingstijden van de kantoren van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers gevallen van gelijktijdige inschrijvingen denkbaar zijn.2 Twee ná 15.00 uur ter inschrijving aangeboden feiten worden namelijk gelijktijdig om 9.00 uur op de volgende werkdag ingeschreven. De rangorde van gelijktijdige inschrijvingen wordt geregeerd door het tweede lid van art. 3:21 BW. Voor de beslechting van het rangordeconflict moet in de eerste plaats nader onderscheid worden gemaakt naar de dagen waarop de ter inschrijving aangeboden akten zijn opgemaakt. Aangenomen kan worden dat beide inschrijvingen zo spoedig mogelijk zullen plaatsvinden omdat de inschrijving voor de overdracht een constitutief vereiste is en het beslag van blokkerende werking voorziet. Men zal derhalve niet in ieder rangordeconflict kunnen volstaan met het differentiëren naar verschillende dagen. De nadere regeling van art. 3:21 lid 2 sub a BW geeft derhalve niet per definitie uitsluitsel. Ter beslechting van een rangordeconflict tussen een levering en een gelijktijdig ingeschreven beslag, kan geen beroep worden gedaan op het bepaalde in art. 3:21 lid 2 sub b BW. Deze regeling is alleen van toepassing op notariële akten, omdat in die akten steeds het tot op de minuut nauwkeurige tijdstip van het opmaken wordt vermeld.3 Aangezien in andere gevallen – zoals in een proces-verbaal van inbeslagneming4 – geen tijdstip pleegt te worden vermeld, heeft de wetgever de toepasselijkheid van de onderhavige regeling beperkt tot notariële akten.5 Mocht niettemin het tijdstip in het proces-verbaal van inbeslagneming door de deurwaarder zijn opgenomen, dan kan de regel van sub b door middel van analoge toepassing uitsluitsel geven.6 In de gevallen waarin de rangorde niet kan worden bepaald, zal toch vast moeten komen te staan of het beslag al dan niet op de zaak kleeft. Bij de beantwoording van deze vraag moet onderscheid worden gemaakt tussen een verhaals- en een leveringsbeslag. De rangorde in een conflict tussen een verhaalsbeslag en een levering komt niet onverkort overeenkomstig de prioriteitsregel tot stand. Ten aanzien van een verhaalsbeslag maakt art. 505 lid 3 Rv namelijk een uitzondering op de rangorde naar de volgorde van inschrijvingen.7 Ik zal hierna aandacht besteden aan deze uitzondering, die tevens voor wat het verhaalsbeslag betreft een antwoord geeft op de vraag naar de rangorde van een gelijktijdig met een zodanig beslag ingeschreven akte van levering.

Indien een verhaalsbeslag weliswaar eerder is ingeschreven dan de levering, maar na het passeren van de leveringsakte tot stand is gekomen en die leveringsakte uiterlijk één werkdag na het beslag wordt ingeschreven, gaat de levering niettemin in rang boven het beslag. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat aan deze uitzondering een beschermingsgedachte ten grondslag ligt:

Het wetgever besefte dat kopers en hun hypothecair financiers in het belang van een vlot verlopend rechtsverkeer de zekerheid moeten hebben dat het verkregen goed na het verlijden van de transportakte niet meer blootstaat aan uitwinning door schuldeisers van de vervreemder.9 De koopsom moet immers op grond van art. 7:26 lid 3 BW op dat moment uit de macht van de koper zijn gebracht.10 Daar staat tegenover dat schuldeisers er belang bij hebben dat een schuldenaar niet de mogelijkheid heeft om zijn onroerende zaken snel door een overdracht of een vestiging van een hypotheek aan het beslag te onttrekken.11 Het resultaat van deze belangenafweging is gevonden in een regeling waarin het – later ingeschreven – recht van de verkrijger van de zaak of het beperkte recht boven het – eerder ingeschreven – beslag gaat, doch slechts indien aan de twee in art. 505 lid 3 Rv gestelde voorwaarden is voldaan. De beslaglegger wordt dus uitsluitend in afwijking van de prioriteitsregel achtergesteld indien de akte betreffende de vervreemding of bezwaring vóór de inschrijving van het beslag was opgemaakt en de inschrijving van deze akte uiterlijk geschiedt op de eerste dag na het verlijden van de akte waarop het kantoor van de bewaarder van de registers is geopend.12 De ratio van deze uitzondering maakt duidelijk dat art. 505 lid 3 Rv toepassing mist ten aanzien van een leveringsbeslag.13 Het leveringsbeslag dient nu juist ter bescherming van een koper aan wie geen levering plaatsvindt. Indien het gaat om meerdere rechten op levering – bijvoorbeeld als gevolg van een dubbele verkoop – is er geen reden om de koper aan wie levering plaatsvindt te beschermen ten detrimente van de andere koper. Voor deze rangorde is steeds overeenkomstig de prioriteitsregel het tijdstip van de inschrijving beslissend.

Tot slot moet op deze plaats nog aandacht worden besteed aan de tot dusver in deze paragraaf onbeantwoord gebleven vraag naar de rangorde van een met een levering gelijktijdig ingeschreven leveringsbeslag. Aan het feit dat de in art. 505 lid 3 Rv opgenomen regeling is beperkt tot het verhaalsbeslag, kan een argument worden ontleend om deze kwestie in het voordeel van de leveringsbeslaglegger af te wikkelen. De bescherming die aan art. 505 lid 3 Rv ten grondslag ligt, strekt zich uitdrukkelijk niet uit tot leveringsbeslagen die tot de inschrijving niet-kenbaar zijn aan de koper. Het belang van de koper wordt derhalve niet voorgetrokken boven dat van een schuld-eiser die pretendeert ook een recht op levering te hebben. Bij de opheffing van het beslag kan dan nog worden vastgesteld wiens recht op levering op grond van art. 3:298 BW het sterkst is. Aangezien een belangenafweging tot de keuze heeft geleid dat niettegenstaande de niet-kenbaarheid het leveringsbeslag toch kleeft, dient de belangenafweging in het rangordeconflict van een gelijktijdig met de levering ingeschreven leveringsbeslag op dezelfde manier uit te vallen. Dat betekent dat een dergelijk beslag in rang voor de levering gaat. Steun voor deze opvatting kan worden gevonden in het feit dat de blokkerende werking van beslag ingaat vanaf het ogenblik van de inschrijving.14 Een gelijktijdige inschrijving van een beslag met een levering om 9.00 uur leidt ertoe dat het beslag effect sorteert vanaf 9.00 uur en dat derhalve overdracht plaats vindt van een beslagen zaak. Ook in dat geval kan dan nog na de levering ter zake van de opheffing van het beslag worden vastgesteld of de beslaglegger bijvoorbeeld op grond van art. 3:298 BW een sterker recht heeft.