6.2.2 Andere goederenrechtelijke rechten op onroerend goed

De wetswijzigingen van 1855 en 1955 hebben uiteindelijk geleid tot een systeem waarin ieder recht op een onroerende zaak geregistreerd moet worden teneinde werking jegens derden te hebben.1 Niet alleen zekerheidsrechten, maar ook de zakelijke genots- en gebruiksrechten op onroerend goed moeten zijn geregistreerd om aan derden te kunnen worden tegengeworpen.2 Het feit dat geregistreerde rechten moeten worden gerespecteerd door derden – waaronder latere verkrijgers en beperkt gerechtigden met een conflicterend zakelijk recht – brengt mee dat verschillende zakelijk gerechtigden tot dezelfde onroerende zaak kunnen worden gerangschikt naar de volgorde van registratie. Zo komt onder de toepassing van de prior-temporeregel aan een hypotheekhouder wiens hypotheekrecht eerder is geregistreerd dan bijvoorbeeld een recht van erfdienstbaarheid een hogere rang toe.3

Rechten die niet zijn ingeschreven hebben geen derdenwerking en nemen daarom ook geen plaats in de rangorde in. Zo hoeft een beperkt gerechtigde die zijn recht heeft geregistreerd geen rechten tegen zich te laten gelden die niet in de registers zijn ingeschreven, zelfs niet als deze rechten van oudere datum zijn. Het moment waarop de rechten tot stand zijn gekomen is voor de plaats in de rangorde niet relevant. De rangorde die op basis van de prioriteitsregel wordt vastgesteld richt zich op het moment van registratie. Alleen als twee rechten op dezelfde dag worden geregistreerd is op grond van art. 31 van het decreet van 4 januari 1955 overeenkomstig de tweede alinea van art. 2425 Cc de datum van de vestigingstitel doorslaggevend. Indien ook de titels dezelfde dagtekening hebben, nemen de rechten in beginsel gelijke rang in. Hypotheekrechten krijgen evenwel als uitzondering op deze regel op grond van art. 31, tweede alinea van het decreet voorrang boven de andere zakelijke rechten.

De dag van registratie geeft ook de doorslag in conflicten tussen de verkrijger van en beperkt gerechtigden tot dezelfde onroerende zaak. Indien er op het moment waarop de verkrijger zijn recht registreert andere beperk-te rechten zijn ingeschreven, volgen deze beperkte rechten de zaak na de eigendomsoverdracht. De verkrijger had immers door raadpleging van de registers deze rechten kunnen kennen.4 Dat daarbij ook de subjectieve kennis van de rechtsverkrijger een rol kan spelen, blijkt uit rechtspraak van het Cour de cassation.5 Het strookt niet met de strekking van art. 28 en 30 van het decreet van 4 januari 1955 dat een verkrijger te kwader trouw een ouder recht niet tegen zich hoeft te laten gelden vanwege het enkele feit dat registratie daarvan niet heeft plaatsgevonden. Hoewel de rangorderegeling van het decreet uitsluitend aanknoopt bij de registratie van rechten en daardoor makkelijk te hanteren is, kan als uitzondering hierop onder omstandigheden – en geheel in lijn met de prioriteitsgedachte – een ouder ongeregistreerd recht niettemin derdenwerking hebben.

De rangorde kan verschillend uitwerken voor de gerechtigde die – vanwege het latere moment van inschrijving van zijn recht – een ander recht tegen zich moet laten gelden. Indien de verschillende rechten op dezelfde onroerende zaak wat betreft hun uitoefening naast elkaar kunnen bestaan, wordt de werking van het later geregistreerde recht niet per definitie aan de gerechtigde onthouden. Zo kan de rechthebbende tot een erfdienstbaarheid van zijn recht gebruik maken ook al is de zaak blijkens de registers op een eerder tijdstip met een zekerheidsrecht bezwaard. Pas als de onroerende zaak overgaat op een nieuwe eigenaar zal een recht met een jongere registratie zijn werking jegens het sterkere recht verliezen. De nieuwe eigenaar zal immers een onbezwaard eigendomsrecht willen verkrijgen. Dat brengt mee dat in de situatie waarin de zaak is verhypothekeerd, de jongere rechten hun werking zullen verliezen indien de hypotheekhouder overgaat tot executie. Als gevolg van de executie gaat de zaak immers in eigendom over op de veilingkoper. Ook in conflicten tussen een verkrijger van en andere gerechtigden tot een onroerende zaak, zullen alle (nog) niet geregistreerde zakelijke rechten geen werking hebben zodra de nieuwe eigenaar zijn recht laat inschrijven.6