7.7.5.8.2.3 Geen beëindiging belaste verhuur bij wijziging persoon verhuurder?

De Staatssecretaris van Financiën is van mening dat de belaste verhuur bij een wisseling van de persoon van de verhuurder doorloopt, ongeacht of sprake is van een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 37d Wet OB.1 Bij de wisseling van de verhuurder die het gevolg is van de overdracht van het verhuurde onroerend goed door de verhuurder ter uitvoering van een koopovereenkomst is het naar mijn mening van belang om erop te wijzen dat in het Nederlandse civiele recht als uitgangspunt geldt dat een (huur)overeenkomst slechts partijen bindt.2 Het vervangen van de verhuurder als partij bij een huurovereenkomst door een nieuwe verhuurder, is zonder toestemming van de huurder niet mogelijk.3 Bij een overdracht van een verhuurd onroerend goed treedt de nieuwe verhuurder dus niet automatisch in de plaats van de oude verhuurder.4 Hiervoor is het noodzakelijk dat het huurcontract door de oude verhuurder met instemming van de huurder is overgedragen aan de nieuwe verhuurder.5 Is van een dergelijke contractsoverneming sprake, dan is de nieuwe verhuurder gebonden aan de gehele huurovereenkomst en dus ook aan de in hierin gemaakte keuze voor belaste verhuur.6

Het is ook mogelijk dat het verhuurde onroerend goed is overgedragen zonder overname van het huurcontract door de nieuwe verhuurder. In dat geval geldt als uitgangspunt dat de rechten en -verplichtingen van de verhuurder op grond van de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar.7 Deze regel wordt ook wel omschreven als ‘koop breekt geen huur’8, maar zoals hierna zal blijken is die omschrijving niet helemaal zuiver. Door de wetgever is met deze regel beoogd om de huurder te beschermen tegen de omstandigheid dat de verhuurder na de overdracht van het onroerend goed niet langer het genot van het gehuurde kan verschaffen aan de huurder.9 Bij de huur van een gebouwde onroerende zaak, zoals een kantoor- of bedrijfsgebouw, is deze regel van dwingend recht. Bij de verhuur van een onbebouwd terrein is het mogelijk dat partijen overeenkomen dat de verhuur eindigt bij de overdracht van het terrein.10 In dat geval kan koop de huur dus wel breken. Het verschil met contractsoverneming is dat de nieuwe verhuurder niet aan de gehele huurovereenkomst gebonden is, maar uitsluitend aan de bedingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (de zogenoemde ‘kernbedingen’).11 Naar mijn mening is een beding op grond waarvan de verhuurder over de huursom btw berekent aan de huurder aan te merken als een dergelijk kernbeding waardoor de nieuwe verhuurder ook zonder contractsoverneming gebonden is aan de keuze voor belaste verhuur in de schriftelijke huurovereenkomst.12

Het voorgaande betekent dat als de oorspronkelijke verhuurder en de huurder in de huurovereenkomst hebben gekozen voor belaste verhuur, op grond van het civiele recht ook de verhuur van onroerend goed door de nieuwe verhuurder belast is.13 Dat dit rechtsgevolg in art. 8 Uitv.besch OB slechts geëxpliciteerd is voor het geval het verhuurde onroerend goed kwalificeert als of deel uitmaakt van een overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 37d Wet OB maakt dit niet anders. In zoverre acht ik voormeld beleidsstandpunt van de Staatssecretaris van Financiën juist. Bij de keuze voor belaste verhuur door middel van een optieverzoek dient dit beleidsstandpunt naar mijn mening genuanceerd te worden. Een optieverzoek gaat bij de overdracht van het verhuurde onroerend goed (al dan niet in combinatie met de overname van de huurovereenkomst) niet van rechtswege over op de nieuwe verhuurder, omdat het optieverzoek geen onderdeel is van de huurovereenkomst. Om die reden is in die situatie een optieverzoek door de nieuwe verhuurder en de huurder naar mijn mening noodzakelijk om de belaste verhuur te continueren.14 Dit is naar mijn mening slechts anders indien de huurder zich in de huurovereenkomst akkoord verklaard heeft met de belaste verhuur én toegezegd heeft zijn medewerking daaraan te zullen verlenen15 of indien de overdracht van het verhuurde onroerend goed kwalificeert als of deel uitmaakt van een overgang van een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 37d Wet OB (zie paragraaf 4.7). Bij laatstgenoemde ‘geruisloze’ overdracht wordt de nieuwe verhuurder ‘voor het berekenen van de door hem verschuldigde btw wat de overgedragen onderneming of het overgedragen gedeelte betreft’ immers geacht in plaats te zijn getreden van de oude verhuurder.16 Omdat in de praktijk (nagenoeg) geen optieverzoeken meer worden ingediend (zie paragraaf 7.7.5.7.2), lijkt voormelde nuancering van het beleidsstandpunt van de Staatssecretaris van Financiën een louter academische kwestie.