3.4.3.2.3 Aan- en verkoopkosten

Als de directe opbrengstwaarde is bepaald, komt vervolgens de vraag op of nog rekening moet worden gehouden met de aan- en verkoopkosten. Het belang van deze vraag blijkt uit het volgende voorbeeld.

In HR 7 juni 1978, nr. 18 857, BNB 1978/185 heeft de Hoge Raad voor de toepassing van de onroerendezaakbelasting beslist dat voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer geen rekening moet worden gehouden met de verkoopkosten:

Bij de waardering in het kader van goed koopmansgebruik (waar moet worden gekeken naar de bedrijfswaarde) heeft de Hoge Raad beslist dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde moet worden uitgegaan van de marktwaarde plus de overdrachtskosten:1

Uit dit arrest blijkt dat de kosten invloed hebben op de bedrijfswaarde, maar de marktwaarde is de waarde zonder de overdrachtskosten. Beide waarderingen (bedrijfswaarde en de marktwaarde) zijn door de Hoge Raad genoemd als waarderingsmethode voor de fiscale openingsbalans.

Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer voor het successierecht mogen op de verkoopprijs van een tot de nalatenschap behorende onroerende zaak de makelaarskosten niet in mindering worden gebracht:

Ook bij de overbrenging van vermogensbestanddelen naar privé, dient geen rekening te worden gehouden met de aankoopkosten:2

Berkhout is van mening dat onder marktwaarde de waarde wordt begrepen van een goed zoals dat wordt geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten. Deze kosten en belastingen hebben wel invloed op de waarde, maar mogen niet in de marktwaarde worden betrokken. Voor de waarde in het economische verkeer blijven de overdrachtskosten zijns inziens eveneens buiten beschouwing. Verkoopkosten worden niet op de verkoopprijs in mindering gebracht.3

De Hoge Raad lijkt bij de waardering van de vermogensbestanddelen op de fiscale openingsbalans de nadruk te leggen op het kopersperspectief. In BNB 2016/139, heeft de Hoge Raad aangegeven dat het opnemen op de fiscale openingsbalans moet worden gelijkgesteld met de verwerving op die datum van een derde. In dat geval zou het logisch zijn om de (fictieve) kosten koper op het moment van sfeerovergang wel mee te nemen. Mijns inziens dient BNB 2016/139 echter niet zo ruim te worden geïnterpreteerd. De Hoge Raad heeft hiermee immers alleen een algemene regel gegeven over de waardering en zich niet expliciet uitgelaten over de verwerking van aan- en verkoopkosten. Bovendien past die uitleg niet binnen de context van de fiscale openingsbalans en staat dit op gespannen voet met de andere jurisprudentie van de Hoge Raad omtrent waardering op waarde in het economische verkeer. Als wel van deze fictieve kosten zou moeten worden uitgegaan, dan zou dat tot gevolg hebben dat in het aangehaalde voorbeeld aan de belaste periode slechts een voordeel van € 3.400 wordt toegerekend, terwijl de waardemutatie in die periode € 10.000 is. Het zuiverst zou zijn om de daadwerkelijk betaalde aankoopkosten ad € 6.000 op basis van gebruik toe te rekenen aan de onbelaste cq. belaste periode. Dit kan echter wel tot praktische uitvoeringsproblemen leiden, bijvoorbeeld als er een relatief lange periode zit tussen het moment van aankoop en het moment van sfeerovergang.