5.8.3.2.2 Voorgevel-arrest

De Hoge Raad is in het Voorgevel-arrest niet expliciet ingegaan op het object van levering bij sloop door of voor rekening van de koper.1 Niettemin acht ik het een belangrijke vingerwijzing dat de Hoge Raad in dit arrest niet terugkomt op het Garage-arrest (zie paragraaf 5.8.3.2.1). Integendeel, de Hoge Raad gaat in dit arrest juist in op het verschil in de feitelijke situatie ten tijde van de levering met die in de Garage-zaak. Hieruit leid ik hieruit af de Hoge Raad nog altijd van oordeel is dat dat bij gedeeltelijke sloop door of voor rekening van de koper de feitelijke situatie op het moment van levering beslissend is voor het object van levering.2 In het Voorgevel-arrest ging het om een bedrijfspand dat op het moment van levering was gesloopt met uitzondering van het in de nieuwbouw te integreren gedeelte van de oude voorgevel. Dit restant van de gevel werd ten tijde van de levering met tijdelijke schoren ondersteund. De bestaande fundering was op het moment van levering verwijderd en op die plaats waren nieuwe funderingspalen aangebracht. Een gedeelte van de oude vloerplaat was blijven liggen, omdat het weghalen onnodig en kostbaar zou zijn. Naar het oordeel van de Hoge Raad is het bedrijfspand op het tijdstip van levering nagenoeg geheel gesloopt en kan het in deze staat op geen enkele wijze meer als (bedrijfs)pand worden gebruikt. Volgens de Hoge Raad verschilt deze zaak met de Garage-zaak, waarin sprake was van sloop door of voor rekening van de koper, doordat na de sloopwerkzaamheden geen bebouwing is overgebleven die de functie van een gebouw kan vervullen.

Het is van belang om op te merken dat de Hoge Raad in de Voorgevel-zaak spreekt over een ‘nagenoeg geheel gesloopt gebouw’.3 Hiermee zet de Hoge Raad de feitelijke situatie in deze zaak op één lijn met die in het ‘Verkoophal-arrest’4. In het Garage-arrest duidt de Hoge Raad de feitelijke situatie in het Verkoophal-arrest immers ook als ‘nagenoeg volledige sloop’.5 En er is ook een duidelijke parallel tussen deze zaken. Zowel in de Voorgevel-zaak als de Verkoophal-zaak staat de aanwezigheid van een vloer en fundering niet aan de kwalificatie als een (vervaardigd) onbebouwd terrein in de weg. Het verschil tussen deze zaken is dat in de Verkoophal-zaak sprake was van een oude fundering en dat in de Voorgevel-zaak sprake is van een nieuw aangelegde fundering. Bij sloop tot de fundering is het kennelijk niet relevant of deze fundering gebruikt kan worden voor een nieuw gebouw.6 Dit strookt met het ‘Glasopstanden-arrest’.7 Uit deze arresten volgt derhalve dat een fundering onvoldoende is om nog of reeds van een gebouw te kunnen spreken. De Hoge Raad heeft dit bevestigd door resten van bebouwing, het betrof de fundering van een muur en een transformatorhuisje, aan te merken als ‘verwaarloosbare bebouwing’ die aan de kwalificatie onbebouwd terrein niet in de weg staan.8