3.2 Registergoedtransacties

Bij registergoedtransacties wordt bij nagenoeg alle transacties een niet-oversteek gewaarborgd (ten gunste van zowel de koper als de verkoper), hetgeen voor een groot deel plaatsvindt door middel van het reeds (veelvuldig) beschreven systeem met de voor-, her-, en narecherche.1

In de literatuur wordt dikwijls gesteld dat dit principe functioneert doordat de notaris zorgt voor een ‘gelijke oversteek’, maar zoals aangetoond in hoofdstuk 1 en 2,2 wordt hiermee niet een letterlijk gelijktijdige oversteek bedoeld. De daadwerkelijke reden dat bij de meeste transacties een niet-oversteek kan worden gewaarborgd, luidt het vermogensrechtelijke functioneren van de kwaliteitsrekening. Dit functioneren stelt – overeenkomstig het mechanisme beschreven in paragraaf 1 onder (1) en onder (4) van dit hoofdstuk – de koper in staat om nagenoeg altijd daadwerkelijk restitutie van de koopsom te ontvangen, indien de verkoper achteraf het registergoed toch niet blijkt te hebben overgedragen overeenkomstig de verbintenisrechtelijke afspraken.

In aanvulling hierop kunnen partijen bovendien zelf een wederkerige oversteek waarborgen. Een wederkerige oversteek ten gunste van de koper kan worden gewaarborgd door gebruik van de Vormerkung als bedoeld in artikel 7:3 BW. Het gebruik van de zogenaamde waarborgsom waarborgt de wederkerige oversteek ten gunste van de verkoper. Het merendeel van de registergoedtransacties wordt echter afgewikkeld zonder het gebruik van deze instrumenten.

Ondanks dat dit mechanisme (de onttrekking van goederen aan het rechtsverkeer) de potentie heeft om een niet-oversteek in alle mogelijke omstandigheden te waarborgen, vindt de afwikkeling van registergoedtransacties niet altijd conform dit mechanisme plaats. De eerste uitzondering hierop luidt dat artikel 7:26 lid 3 BW van regelend recht is, en dat partijen dus kunnen afwijken van de betaling via de kwaliteitsrekening. Zonder kwaliteitsrekening (en zonder toepassing van de Vormerkung) is het wél een kwestie van (het doen van een poging tot) letterlijk gelijktijdig oversteken, met alle daaraan verbonden nadelen.3

De tweede uitzondering luidt het feitencomplex dat heeft geleid tot het Centavos-­arrest; indien in een voor het overige identiek feitencomplex de notaris al wél heeft uitbetaald aan de verkoper, is de koper aangewezen op een vordering uit onverschuldigde betaling op de verkoper.

De derde uitzondering is reeds in 2014 aangekaart,4 maar nog onverkort van toepassing. Het betreft de (mogelijke) vertraging die gepaard gaat met de inschrijving van faillissementen in het CIR. Hierbij geldt het streven om faillissementen zo spoedig mogelijk, en uiterlijk op de dag ná het uitspreken ervan, te publiceren in dit register, maar er is geen garantie dat de publicatie daadwerkelijk binnen deze termijn plaatsvindt. Dit brengt met zich dat het niet onmogelijk is dat een op de dag van inschrijving van de leveringsakte uitgesproken faillissement, niet wordt opgemerkt bij het verrichten van de narecherche, omdat het faillissement ten tijde van de narecherche nog niet is ingeschreven. Het gevolg hiervan is dat de koper in deze situatie een prestatierisico loopt. De Wet Modernisering Faillissementsprocedure bevatte aanvankelijk deze garantie door in een nieuw artikel 14 lid 3 Fw op te nemen dat het faillissement ‘onverwijld’ (en in ieder geval op dezelfde dag als de uitspraak) zal worden gepubliceerd in het CIR, maar vanwege de vertragingen in het KEI-programma heeft de rechtspraak te kennen gegeven dat meer tijd nodig is om de systemen en werkprocessen op deze wijziging voor te bereiden.5,6