7.7.5.4.2.2 Aansluiting bij toekomstig gebruik

Dat de 90%-eis aansluit bij het toekomstige gebruik van het onroerend goed, heeft als nadeel dat de huurder vóór of uiterlijk op het tijdstip van verhuur een inschatting van het toekomstig gebruik moet maken. Ervan uitgaande dat de koper niet beschikt over profetische gaven, is het de vraag of de huurder hiermee niet overvraagd wordt.1 Met name bij onroerende goederen die naar hun aard zowel voor aftrekgerechtigde als niet-aftrekgerechtigde doeleinden kunnen worden gebruikt, zoals kantoorgebouwen, kan het moeilijk of zelfs onmogelijk zijn om ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een gegronde inschatting te maken van het toekomstige aftrekgerechtigde gebruik. Dit plaatst de verhuurder en de huurder voor een dilemma. Indien de huurder inschat dat hij niet voldoet aan de 90%-eis, dan is de verhuur vrijgesteld, ook indien hij uiteindelijk wel aan de 90%-eis voldoet. Dit pleit ervoor om in die gevallen maar voor alle zekerheid te opteren. Een dergelijke handelswijze lijkt echter moeilijk te verenigen met de formele voorwaarde dat de huurder jegens de verhuurder moet verklaren dat hij gaat voldoen aan de 90%-eis (zie paragraaf 7.7.5.7). Mag de huurder verklaren dat hij aan de 90%-eis gaat voldoen als dit voor hem nog onduidelijk is? Ik meen van niet. Bijl heeft er terecht op gewezen dat de aansluiting bij het toekomstige gebruik leidt tot een onbevredigend resultaat.2 De huidige optieregeling corrigeert een schatting van de huurder wel indien het daadwerkelijk gebruik voor aftrekgerechtigde doeleinden minder is dan de vereiste 90%. Schat een huurder het aftrekgerechtigde gebruik lager in dan 90%, dan komt aan een daadwerkelijk aftrekgerechtigd gebruik van ten minste 90% geen beslissende betekenis toe.