7.7.5.9 Verhuur onroerend goed alsnog vrijgesteld

Wordt geopteerd voor belaste verhuur van een onroerend goed en blijkt na de ingangsdatum van de verhuur dat niet voldaan is aan de materiële en/of formele voorwaarden, dan is de verhuur alsnog vrijgesteld. De verhuurder is de ten onrechte in rekening gebrachte btw grond van art. 37 Wet OB verschuldigd.1 De verhuurder kan deze ‘art. 37-btw’op verzoek terugkrijgen.2 Hiervoor is vereist dat hij de onjuiste facturen heeft gecorrigeerd en het gevaar voor verlies van belastinginkomsten heeft uitgeschakeld. Dit verzoek wordt beschouwd als een bezwaar tegen de voldoening(en) op aangifte, de teruggaafbeschikking(en) en/of de naheffingsaanslag(en) over de tijdvakken waarin de ten onrechte in rekening gebrachte btw over de huur is begrepen. Heeft de verhuurder dit verzoek ingediend nadat de wettelijke bezwaartermijn is verstreken, dan neemt de inspecteur dit verzoek ambtshalve in behandeling indien het verzoek is gedaan binnen de termijn van vijf jaren na het jaar waarin de verhuurder deze btw ten onrechte in rekening heeft gebracht.3 De huurder heeft geen recht op aftrek van ten onrechte in rekening gebrachte btw over de huurprijs en dient de in aftrek gebrachte btw te corrigeren.4

Voor de verhuurder betekent het redres daarnaast dat hij de btw ter zake van het onroerend goed ten onrechte in aftrek heeft gebracht of moet herzien.5 Hierbij kan gedacht worden aan de btw op aanschaffings- of bouwkosten, de btw op verbouwingskosten en/of de btw op de lopende kosten van beheer en onderhoud, maar ook aan herzienings-btw die de verhuurder teruggevraagd heeft (zie paragraaf 7.7.2). Deze in aftrek gebrachte btw of teruggevraagde herzienings-btw wordt de verhuurder door het redres alsnog verschuldigd. Ook de btw-aftrek ter zake van de kosten in verband met het sluiten of het verlengen van de huurovereenkomst, zoals de kosten van de makelaar of de kosten voor juridische bijstand, zal de verhuurder moeten corrigeren indien de verhuur in het betreffende boekjaar alsnog vrijgesteld is. Het redres kan voor de verhuurder voorts consequenties hebben voor de voorziening groot onderhoud (incl. btw), de maatstaf van heffing voor de onroerende zaakbelasting (OZB), een hogere verzekerde waarde (incl. btw) en dus hogere verzekeringspremies en een lager recht op btw-aftrek ter zake van de algemene kosten.6 Omdat de verhuurder voor het voldoen aan de optievoorwaarden in grote mate afhankelijk is van de huurder en de verhuurder door het niet voldoen aan de optievoorwaarden tegen een aanzienlijke kostenpost kan aanlopen, is het in de praktijk gebruikelijk dat contractueel wordt vastgelegd dat de verhuurder de ‘btw-schade’ en de kosten die het gevolg zijn van het redres volledig kan verhalen op de huurder.7