3.2.1.1 Artikel 7:201-202 BW (Algemeen)

De eerste afdeling van titel 7.4 BW heeft het opschrift ‘algemene bepalingen’ en bestaat uit twee artikelen.

Artikel 7:201 BW geeft de definitie van een huurovereenkomst. Hoewel het artikel niet van dwingend recht is verklaard, is afwijking van deze bepaling niet mogelijk. Dit zou erop neerkomen dat partijen overeenkomen dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, terwijl de inhoud van de overeenkomst wel voldoet aan de definitie van artikel 7:201 BW. Een dergelijke afwijking van deze bepaling heeft geen werking, omdat de rechter een overeenkomst die voldoet aan de kenmerken zoals opgenomen in artikel 7:201 BW en die niet is aan te merken als een pachtovereenkomst (artikel 7:311 BW), moet kwalificeren als een huurovereenkomst.1 De vraag of een overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst of niet, speelt onder meer een rol bij leaseovereenkomsten, verzorgingsovereenkomsten en het gebruik van dienstwoningen. Of een leaseovereenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst of niet, is afhankelijk van de vraag of het leaseobject na het verstrijken van de looptijd van de leaseovereenkomst eigendom wordt van de lessee (gebruiker) of niet. Bij een financial-leaseconstructie is de lessee vaak verplicht om het leaseobject bij het einde van de looptijd van de lessor over te nemen en betaalt de lessee aan de lessor (de verstrekker van het object) een gebruiksvergoeding, die dan bestaat uit een rente- en een aflossingscomponent. Is het leaseobject een onroerende zaak, dan valt de overeenkomst onder de werking van de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken en betreft het (dus) geen huurovereenkomst. Bij een operational-leaseconstructie is er geen sprake van een overnameplicht en zal de overeenkomst als een huurovereenkomst worden aangemerkt. Het feit dat een voorkeursrecht of koopoptie in de overeenkomst is opgenomen, maakt dit niet anders; het onderscheid wordt gemaakt op basis van de vraag of er een overnameplicht is of niet.2 Een overnamerecht is niet relevant voor de kwalificatie van de overeenkomst.

Bij een verzorgingsovereenkomst is sprake van een combinatie van huur en verzorging. Vaak gaat het om een kamer in een verzorgingstehuis waarbij de verzorgende instelling niet alleen woonruimte ter beschikking stelt, maar ook dagelijkse zorg levert. Op het moment dat het verzorgingselement overheerst, zijn de huurrechtbepalingen van titel 7.4 BW niet van toepassing op de overeenkomst. De huurder geniet dan geen huurbescherming.3

Van een dienstwoning is sprake als het gebruik van woonruimte voortvloeit uit de arbeidsovereenkomst die de gebruiker heeft met de verstrekker van de woonruimte. Het bewonen van de woning is dan een verplichting die voortvloeit uit het dienstverband. Er is dan sprake van een gemengde overeenkomst, waarbij de bepalingen van het arbeidsrecht prevaleren boven de bepalingen van het huurrecht. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op hetzelfde moment als de arbeidsovereenkomst, zonder dat de huurder/werknemer zich op huurbescherming kan beroepen.4

Ook artikel 7:202 BW is min of meer een definitieartikel. Het artikel bepaalt dat als de huurder recht heeft op de vruchten van het gehuurde, deze vruchten een genotsrecht als bedoeld in artikel 5:17 BW vormen. Uit dit artikel volgt dat verhuurder en huurder vrij zijn overeen te komen of de huurder recht heeft op de eventuele vruchten van het gehuurde. Tot vruchten in de zin van artikel 7:202 en 5:17 BW worden niet alleen natuurlijke vruchten gerekend, zoals vruchten van op het gehuurde aanwezige fruitbomen. Ook burgerlijke vruchten, zoals huurpenningen uit onderverhuur zijn vruchten als bedoeld in deze artikelen. Hoewel artikel 7:202 BW niet van dwingend recht is verklaard, valt niet goed in te zien waarom partijen, als zij overeenkomen dat de vruchten aan de huurder toekomen, zouden overeenkomen dat deze vruchten niet als vruchten in de zin van artikel 5:17 BW zouden mogen worden aangemerkt.