3.2.1.5 Overzicht

In het voorgaande is een overzicht van en toelichting op de bepalingen van de afdelingen 1 tot en met 4 van titel 7.4 BW gegeven. Deze bepalingen zijn in beginsel ook van toepassing in geval van de huur van ongebouwde onroerende zaken. In beginsel, want de bepalingen zijn grotendeels van regelend recht. De wetgever heeft in het nieuwe huurrecht slechts deels (semi)dwingend recht voor alle huurobjecten willen opnemen, omdat hij de contractsvrijheid van partijen niet te veel heeft willen inperken.1 Het gevolg van deze opzet is dat bij de huur van ongebouwde onroerende zaken van veel wettelijke bepalingen kan worden afgeweken door andersluidende afspraken in de huurovereenkomst op te nemen. Hoe meer afwijkingen ten nadele van de huurder in de huurovereenkomst worden opgenomen, hoe slechter de rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak wordt in vergelijking met huurders van bijvoorbeeld middenstandsbedrijfsruimte of woonruimte. Dit kan in de praktijk grote gevolgen hebben. Op die gevolgen – door mij aan te duiden als ‘knelpunten’ – wordt in hoofdstuk 6 ingegaan. Eerst worden in deze afsluitende subparagraaf de voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak belangrijkste bepalingen uit titel 7.4 BW nog eens kort aangehaald. Uit het feit dat deze bepalingen voor de huurder belangrijk zijn, volgt logischerwijze dat afwijking van de desbetreffende bepalingen tot knelpunten kan leiden.

Allereerst is bij de huur van ongebouwde onroerende zaken de gebrekenregeling van belang. In artikel 7:204 BW wordt eerst het begrip ‘gebrek’ gedefinieerd. De partijen bij een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kunnen echter een andere invulling geven aan het begrip ‘gebrek’ zoals opgenomen in artikel 7:204 lid 2 BW en/of in afwijking van artikel 7:217 BW bepalen dat alle onderhoud voor rekening van de huurder komt. Daarmee verliezen de bepalingen van artikel 7:206 en 7:207 BW, waarin de verplichting van de verhuurder om het gebrek te herstellen en daarna het recht van de huurder om huurvermindering en/of vergoeding van gevolgschade te vorderen zijn vastgelegd, al direct aan betekenis. Ook wanneer in de huurovereenkomst het begrip ‘gebrek’ niet anders is gedefinieerd, kan echter van de bepalingen van artikel 7:206 en 7:207 BW worden afgeweken, waardoor de huurder, ook als wel sprake is van een gebrek bijvoorbeeld, geen aanspraak kan maken op huurvermindering en/of schadevergoeding. Dergelijke afwijkingen beperken de huurder ernstig in zijn mogelijkheden om de verhuurder aan te spreken als het gehuurde een gebrek vertoont en leggen derhalve een vrij groot risico bij de huurder neer. De schade die een huurder als gevolg van een gebrek lijdt kan immers aanzienlijk zijn.

Vervolgens zijn artikel 7:215 en 7:216 BW van belang. In deze artikelen zijn respectievelijk het recht van de huurder om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen en het recht om deze achter te laten of juist mee te nemen opgenomen. In afwijking van deze artikelen kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat de huurder van de ongebouwde onroerende zaak geen enkele wijziging aan het gehuurde mag aanbrengen. Ook kan worden opgenomen dat de huurder, als hij wijzigingen heeft aangebracht, deze bij het einde van de huurovereenkomst moet verwijderen of juist verplicht is deze achter te laten, in het laatste geval zonder dat de verhuurder daarvoor enige vergoeding aan de huurder verschuldigd is en dus zonder dat de huurder een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking kan instellen. De financiële gevolgen voor de huurder van dergelijke afwijkingen kunnen heel groot zijn, als er een grote investering met de wijziging gepaard is gegaan en de huurovereenkomst wordt beëindigd voordat de huurder deze investering heeft kunnen terugverdienen.

Het feit dat artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) niet van dwingend recht is bij ongebouwde huurobjecten kan ook groot nadeel opleveren voor de huurder. De verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft daardoor altijd de mogelijkheid om de ongebouwde onroerende zaak vrij van huur aan een derde te verkopen, zonder dat de huurder enige huurbescherming heeft. Het opzeggen of ontbinden van de huurovereenkomst is dan niet eens meer nodig en er vindt ook geen toetsing door de rechter plaats. De verhuurder heeft hier dus ten opzichte van verhuurders van gebouwde onroerende zaken een extra – en relatief eenvoudige – mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen.

Ook in geval van huuropzegging om een andere reden dan vanwege verkoop van het huurobject ontbeert de huurder van een ongebouwde onroerende zaak overigens huurbescherming. Artikel 7:228 BW, dat bepaalt dat een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt moet worden opgezegd tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal een maand is ten eerste van aanvullend recht, zodat afwijkingen (ten nadele van de huurder) mogelijk zijn, en stelt ten tweede geen verdere eisen aan de huuropzegging. De verhuurder kan de huurovereenkomst om iedere gewenste reden beëindigen. De bescherming van de huurder tegen beëindiging van de huurovereenkomst kan als een van de belangrijkste pijlers van het huurrecht worden gezien. De mogelijkheid om bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak in de huurovereenkomst af te wijken van artikel 7:226 en 7:228 BW levert dan ook een belangrijke inperking op van de rechtspositie van de huurder van deze ongebouwde onroerende zaak in vergelijking met de huurders van gebouwde onroerende zaken. Het van regelend recht zijn van deze twee bepalingen bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak levert mijns inziens de meest in het oog springende knelpunten op als het gaat om de rechtspositie van de huurder van deze ongebouwde onroerende zaak, nu afwijkingen van deze wettelijke bepalingen tot gevolg hebben dat de huurder bescherming ontbeert op een van de belangrijkste punten waarop hij die bescherming wil, te weten het beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Tot slot is het feit dat artikel 7:231 BW niet van dwingend recht is bij de huur van ongebouwde onroerende zaken van belang. Dit artikel bepaalt dat ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder alleen door de rechter kan geschieden. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die geconfronteerd wordt met een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van zijn verhuurder omdat de huurder tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de verhuurder, moet daardoor zelf het initiatief nemen om aan deze ontbindingsverklaring zijn werking te ontnemen door zich tot de kantonrechter te wenden, dit terwijl bij de huur van gebouwde onroerende zaken dit initiatief bij de verhuurder ligt. Ook hier is de rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak dus slechter dan die van de huurder van een gebouwde onroerende zaak.

De hiervoor besproken vier onderdelen uit de algemene bepalingen van het huurrecht, waarbij de mogelijkheid om van de wettelijke regeling af te wijken in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak van belang is in het kader van het vaststellen van de rechtspositie van de huurder, zouden in twee categorieën kunnen worden ondergebracht. De eerste categorie betreft bepalingen die in financieel opzicht belangrijk zijn voor de huurder, de tweede categorie bepalingen die zien op de huurbescherming, de bescherming van de huurder tegen (al te eenvoudige) beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Door de mogelijke afwijkingen van de wettelijke regeling kan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak ten opzichte van een huurder van bijvoorbeeld een 290-bedrijfsruimte veel grotere financiële risico’s lopen en heeft hij een (veel) grotere kans dat de huurovereenkomst door de verhuurder wordt beëindigd. In geval van huur van woonruimte of van een 290-bedrijfsruimte zijn dit risico’s die – vanwege dwingend recht – volledig of ten minste grotendeels voor rekening van de verhuurder dan van de huurder komen. Dat dit in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak andersom is – de risico’s komen volledig of grotendeels voor rekening van de huurder of kunnen door dit in de huurovereenkomst te bepalen voor rekening van de huurder worden gebracht – maakt de rechtspositie van een huurder van een ongebouwde onroerende zaak tegenover zijn verhuurder erg zwak.