5.5.2 Dwingend/aanvullend recht

De bail commercial bevat redelijk veel (semi-)dwingend recht. Dit maakt de positie van de Franse huurder die de bescherming van de bail commercial geniet sterk ten opzichte van zijn verhuurder.

In artikel L. 145-15 is vastgelegd dat een aantal bedingen die in strijd zijn met wettelijke bepalingen uit de bail commercial als ongeschreven worden beschouwd. Afwijkingen van de wet zijn in die gevallen derhalve nietig. Het betreft de regelingen omtrent de hernieuwing,1 de duur,2 huurprijsherziening,3 het rechtsvermoeden ten aanzien van de staat van oplevering van het gehuurde,4 ontbinding wegens het staken van de activiteiten5 en het recht van de huurder op wijziging van zijn bedrijfsactiviteiten.6 In artikel L. 145-16 is vervolgens bepaald dat de huurder niet het recht mag worden ontnomen om de huurovereenkomst en de rechten die hij geniet op grond van de bail commercial over te dragen aan de verkrijger van zijn onderneming. Hiermee is dus het recht op indeplaatsstelling dwingendrechtelijk vastgelegd.

Vrijwel alle hiervoor genoemde artikelen zijn van dwingend recht voor zowel de gebouwde als de ongebouwde onroerende zaak die onder de werking van de bail commercial vallen. Eén uitzondering betreft de regeling betreffende de huurprijsherziening. De begrenzing van de huurprijsverhoging geldt niet bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Ik ga hier nader op in in paragraaf 5.5.4.2.

De dwingendrechtelijke bescherming die de bail commercial biedt, ziet dus met name op de rechten die de huurder nodig heeft om zijn bedrijf gedurende een bepaalde gegarandeerde tijd op dezelfde plaats succesvol te kunnen exploiteren. Het handelsbelang van de huurder staat derhalve voorop.