5.5.5.1 Opzegging

Een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak die valt onder de werking van de bail commercial wordt aangegaan voor ten minste negen jaar. Tussentijdse opzegging binnen deze initiële periode van negen jaar is alleen mogelijk door de huurder. De huurder kan tegen het einde van elke driejaarlijkse periode de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.1 Hij hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.2 De mogelijkheid van tussentijdse opzegging door de huurder kan alleen worden uitgesloten als de huurovereenkomst voor een langere initiële duur dan negen jaar is gesloten.3 De huurder mag ook tussentijds opzeggen op een termijn van zes maanden als hij met pensioen gaat of een invaliditeitsuitkering verkrijgt. Ook de nabestaanden van een overleden huurder mogen met een termijn van zes maanden tussentijds opzeggen.4

De verhuurder kan pas opzeggen tegen het einde van de oorspronkelijke duur van ten minste negen jaar.5 De verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen, zal de huurovereenkomst aan de huurder moeten opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Zegt hij niet op en doet de huurder vervolgens een verzoek tot hernieuwing van de huurovereenkomst, dan heeft de verhuurder nog de mogelijkheid om het hernieuwingsverzoek te weigeren. Gebeurt dat niet, dan wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd na het verstrijken van de oorspronkelijke duur.

Is de oorspronkelijke duur van negen jaar verstreken, dan kunnen partijen de overeenkomst opzeggen tegen het einde van de periode waarmee de huurovereenkomst is verlengd of, bij een stilzwijgende verlenging, tegen het einde van een kalenderkwartaal. In beide gevallen bedraagt de opzegtermijn zes maanden.6

De verhuurder kan twee motieven hebben voor het opzeggen van de huurovereenkomst. Hij kan opzeggen terwijl hij de huurovereenkomst met de huurder wel wil voortzetten. Hij kan bij zijn opzegging dan direct een aanbod voor een hernieuwing aan de huurder doen. Dit heeft voor de verhuurder als voordeel dat hij nieuwe voorwaarden aan zijn huurder kan stellen, waaronder een hogere huurprijs, omdat er bij hernieuwing een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt. Bij een stilzwijgende verlenging wordt de bestaande huurovereenkomst, met de daarin opgenomen voorwaarden, voortgezet. Bij de meeste huurovereenkomsten die onder de werking van de bail commercial vallen geldt dat de verhuurder bij een hernieuwing na negen jaar gebonden is aan de regeling van het plafonnement wat de mogelijke verhoging van de huurprijs betreft, zodat er wat dat betreft niet veel te winnen is bij een opzegging met hernieuwingsaanbod na het verstrijken van de contractuele duur van negen jaar. De verhuurder die met name belang heeft bij een hogere huurprijs, kan er dan voor kiezen om niet op te zeggen en de huurovereenkomst – als de huurder geen hernieuwingsverzoek doet – stilzwijgend te laten voortduren. Na het verstrijken van een periode van twaalf jaar sinds het aangaan van de huurovereenkomst geldt het plafonnement niet en heeft de verhuurder meer ruimte om de huurprijs te verhogen. Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak in de zin van artikel L. 145-1 CdC geldt de regeling van het plafonnement na het verstrijken van de eerste periode van negen jaar echter niet. De verhuurder hoeft dan dus niet te kiezen voor een stilzwijgende verlenging om de ruimte voor huurprijsverhoging te vergroten. Hij heeft die mogelijkheid bij de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak ook al na negen jaar.

De tweede reden voor opzegging is – uiteraard – dat de verhuurder een definitief einde aan de huurovereenkomst wil maken. De huurder kan zijnerzijds na de opzegging nog wel een verzoek tot hernieuwing van de huurovereenkomst doen (en de opzegging dus betwisten), maar de verhuurder zal dat verzoek dan weigeren. Vervolgens komt de vraag aan de orde of de verhuurder vanwege deze weigering een schadevergoeding (indemnité d’éviction) aan de huurder verschuldigd is. Hierop ga ik hieronder in.

Het opzeggen van de huurovereenkomst is gebonden aan vormvoorschriften. De opzegging moet worden gedaan per deurwaardersexploot of aangetekende brief met bericht van ontvangst. De verhuurder moet in de opzegging, op straffe van nietigheid, de reden voor de opzegging vermelden en aangeven dat de huurder die de opzegging wil betwisten of een schadevergoeding (indemnité d’éviction) wil vorderen binnen twee jaar een vordering bij de rechtbank moet instellen.7

Opzegging (althans weigering van een hernieuwingsverzoek)8 van een Franse huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak is op alle gronden mogelijk; iedere opzegging doet de huurovereenkomst eindigen. De verhuurder kan echter niet op alle gronden opzeggen zonder dat daaraan (financiële) consequenties verbonden zijn. Daarop ga ik hieronder in. Evenals in Nederland geldt in Frankrijk een wachttermijn voor de verhuurder die het gehuurde onder bijzondere titel heeft verkregen. Opzegging op grond van eigen gebruik is in Frankrijk eerst mogelijk zes jaar na de eigendomsverkrijging. De verhuurder of een van de andere personen als genoemd in dit artikel moet het gehuurde binnen zes maanden na vertrek van de huurder in gebruik nemen, op straffe van een aan de gewezen huurder verschuldigde schadevergoeding. Deze termijn is derhalve korter dan in Nederland, waar de verhuurder één jaar de tijd heeft om het gehuurde zelf in gebruik te nemen.9

Bij weigering van de hernieuwing (of opzegging) is de verhuurder in de meeste gevallen een schadevergoeding aan de huurder verschuldigd. Slechts bij bepaalde, in de wet genoemde, weigeringsgronden voor hernieuwing van de huurovereenkomst is de verhuurder geen schadevergoeding verschuldigd. De eerste opsomming ziet op ernstige, gegronde redenen die de verhuurder kan hebben om de contractuele relatie met de verhuurder te verbreken:10

De verhuurder moet om (een van) deze gronden te kunnen inroepen de huurder wel eerst aanmanen om deze overtreding ongedaan te maken. Als de huurder vervolgens niet binnen één maand aan deze sommatie voldoet (of zich wederom schuldig maakt aan dezelfde overtreding), kan de verhuurder een hernieuwingsverzoek weigeren zonder een schadevergoeding verschuldigd te zijn.

De verhuurder kan het hernieuwingsverzoek ook weigeren zonder schadevergoeding als sprake is van de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel L.145-1 sub 2 CdC, de verhuurder een vergunning heeft verkregen om op de ongebouwde onroerende zaak een woning te bouwen en dit niet mogelijk is zonder beëindiging van de op het gehuurde uitgeoefende onderneming.

Beëindiging zonder schadevergoeding is voorts mogelijk als het gehuurde geheel of gedeeltelijk moet worden gesloopt omdat het – vastgesteld door het bevoegd gezag – in onhygiënische staat verkeert en het niet meer kan worden gebruikt zonder gevaar vanwege de staat waarin het gebouw zich bevindt. De verhuurder moet bewijs leveren van de gevaarlijke situatie, die zodanig moet zijn dat voortzetting van de exploitatie van het bedrijf in het gehuurde verboden moet worden.12 Deze uitzondering geldt niet als de verhuurder de staat, een lokale overheid of een publieke instelling is. Als de verhuurder overgaat tot herbouw, heeft de zittende huurder het eerste recht van huur in de nieuwbouw.

Tot slot kan de verhuurder het hernieuwingsverzoek zonder schadevergoedingsplicht weigeren als hij op het gehuurde wil bouwen of het wil verbouwen, waarvoor ontruiming door de huurder noodzakelijk is, mits hij de huurder een andere, passende en soortgelijke bedrijfsruimte te huur aanbiedt.13 De huurder kan dan wel aanspraak maken op een compensatie voor het (tijdelijke) verlies van het gebruik van het gehuurde, zijn afschrijvingen en zijn verhuis- en herinrichtingskosten. Als de verhuurder van deze mogelijkheid gebruik wil maken, zal hij de huurder een voorstel moeten doen voor de voorwaarden van de nieuw te sluiten huurovereenkomst. De huurder moet binnen drie maanden laten weten of hij met die huurvoorwaarden instemt. Zijn partijen het wel eens over het nieuwe gehuurde, maar niet over de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst, dan kunnen zij hiertoe een procedure starten.

De schadevergoeding ziet op de schade die de huurder lijdt door het niet hernieuwen van de huurovereenkomst. Deze schade omvat de marktwaarde van het bedrijf (de goodwill), eventueel verhoogd met (normale) verhuis- en herinrichtingskosten, plus kosten die de huurder moet maken om een bedrijf van dezelfde waarde te kopen. De bewijslast dat de schade lager is, rust op de verhuurder.14 De verhuurder kan aan zijn verplichting om een schadevergoeding te betalen ontkomen door de huurder een andere, passende, vergelijkbare bedrijfsruimte te huur aan te bieden. Eventueel is hij nog een vergoeding verschuldigd voor tijdelijk verlies en afschrijvingen en voor verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder. Zolang die schadevergoeding niet is betaald, hoeft de huurder niet te ontruimen en wordt de huur op de ‘oude’ voorwaarden voortgezet. Dit geldt tenzij de rechter een voorschot op de te betalen schadevergoeding heeft vastgesteld.15 Mocht blijken dat de verhuurder het hernieuwingsverzoek op valse gronden heeft geweigerd, met name als hij het gehuurde daarna opnieuw verhuurt of verkoopt, heeft de huurder recht op een volledige schadeloosstelling.16 De hier besproken aan de huurder te betalen schadevergoeding omvat derhalve meer dan de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten waarop een Nederlandse huurder van 290-bedrijfsruimte aanspraak kan maken. In Nederland is er immers geen recht op een vergoeding voor de goodwill en komen ook lang niet alle verhuis- en herinrichtingskosten voor vergoeding in aanmerking. Het effect van een huurbeëindiging is voor een Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak in de zin van artikel L. 145-1 CdC dan ook kleiner dan het effect voor een Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De Franse huurder kan immers in veel gevallen aanspraak maken op een vergoeding voor zijn investeringen, zodat hij eenvoudiger elders weer een nieuw bedrijf kan vestigen. De Nederlandse huurder is zijn investering in veel gevallen kwijt en kan hooguit aanspraak maken op een vergoeding als de opzegging zonder vergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.17