1.0 Introductie

Documentgegevens:

P.J. van der Plank, datum 01-05-2016

Datum: 01-05-2016
Auteur: P.J. van der Plank
JCDI: JCDI:ADS485516:1
Vakgebied(en): Vermogensrecht / Bijzondere onderwerpen
Goederenrecht / Eigendom, bezit en houderschap
Goederenrecht / Verkrijging en verlies

Stellingen

I.: De indirecte vereniging van art. 3:3 lid 1 BW ziet op 3:4 BW bestanddelen die verzelfstandigd zijn door middel van het vestigen van een opstalrecht.
II.: Op grond van het bestemmingscriterium wordt de vraag of een gebouw of werk duurzaam verenigd is met de grond – en derhalve onroerend is – beantwoord aan de hand van de verkeersopvatting.
III.: Doordat bij de redactie van art. 5:20 lid 1 sub e BW aangesloten is bij art. 3:3 lid 1 BW is de indirecte vereniging ten onrechte opgenomen in art. 5:20 lid 1 sub e BW. IV. Het is mogelijk een 3:4 BW bestanddeel te verzelfstandigen door middel van het vestigen van een opstalrecht, mits het bestanddeel voldoende individualiseerbaar is.

Inleiding

De kwalificatie roerend of onroerend is, zowel voor het privaatrecht als voor het fiscale recht, van groot belang. De verkrijging van een onroerende zaak wordt krachtens art. 2 Wet Belastingen Rechtsverkeer belast met overdrachtsbelasting en op grond van art. 220 Gemeentewet wordt over onroerende zaken onroerendezaakbelasting geheven. De rechten van erfpacht, opstal en de erfdienstbaarheden (de zogenaamde ‘Boek 5 rechten’) kunnen enkel op onroerende zaken gevestigd worden en een roerende zaak (sec1) kan niet gesplitst worden in appartementsrechten.

Ook voor de financieringspraktijk is het onderscheid tussen roerend en onroerend van groot belang. Een financier zal tot zekerheid van terugbetaling van zijn vordering veelal een zekerheidsrecht verlangen. Bij de vestiging van zo een zekerheidsrecht is duidelijkheid nodig of een zaak een 1 Art. 5:106 BW bepaalt dat een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is zijn recht op een gebouw en de daarbij behorende grond met toebehoren kan splitsen in appartementsrechten. Onder toebehoren vallen roerende zaken. Deze kunnen derhalve enkel in de appartementensplitsing betrokken worden indien deze toebehoren, c.q. dienstbaar zijn aan een gebouw en/of stuk grond. De vraag of een roerend gebouw gesplitst kan worden in appartementsrechten wordt besproken in hoofdstuk 2.11 registergoed is. Dit om te bepalen of er een pand- resp. een hypotheekrecht gevestigd dient te worden. Indien een zaak onroerend is, is het tevens een registergoed in de zin van art. 3:10 BW, zodat het mogelijk is hierop een recht van hypotheek te vestigen.

De kwalificatie roerend of onroerend kan echter in de loop van tijd wijzigen, in die zin dat een roerende zaak op een zeker moment onroerend kan worden. Zo kan het zijn dat een zaak aanvankelijk niet bestemd is om duurzaam ter plaatse, althans er niet zo uitziet, maar dit later verandert. Ook kan de uitleg die gegeven wordt aan het wettelijke onroerende zaakbegrip wijzigen. Gezien het onderwerp van deze dissertatie is het belangrijkste gevolg wanneer een zaak onroerend is, dat deze (indien er geen opstalrecht gevestigd is op de grond ex art. 5:101 BW), wordt nagetrokken door de eigendom van de grond (art. 5:20 lid 1 BW).2 Indien een voormalige roerende zaak nagetrokken wordt door een onroerende zaak, gaat het eigendomsrecht ten aanzien van eerstgenoemde zaak teniet. Een eventueel op de zaak rustend pandrecht gaat hierdoor teniet, wat tot gevolg heeft dat een financier zijn zekerheidsrecht verliest.

De vraag of een zaak roerend of onroerend is, is van belang voor de rechtsgevolgen die volgen uit deze kwalificatie. In dit hoofdstuk staat het onroerende zaaksbegrip centraal, omdat de kwalificatie als onroerende zaak in beginsel natrekking door de eigendom van de grond met zich brengt. In dit hoofdstuk staat art. 3:3 lid 1 BW centraal en wordt antwoord gezocht op de vraag:

“Wanneer is een gebouw of werk indirect verenigd met de grond in de zin van art. 3:3 lid 1 BW?”

En in aansluiting daarop:

“Wordt een gebouw of werk dat indirect verenigd is met de grond in de zin van art. 3:3 lid 1 BW op grond van art. 5:20 lid 1 sub e BW nagetrokken door de eigendom van de grond?”

Uiteengezet zal worden dat de indirecte vereniging van art. 3:3 lid 1 BW ziet op bestanddelen in de zin van art. 3:4 BW (hierna: ‘3:4 BW bestanddelen’) die door middel van de vestiging van een opstalrecht verzelfstandigd zijn. Om die reden zal ook uitgebreid ingegaan worden op art. 5:101 BW betreffende het opstalrecht. En de vraag of het mogelijk is een 3:4 BW bestanddeel te verzelfstandigen door middel van het vestigen van een opstalrecht.

Allereerst zal art. 3:3 lid 1 BW nader besproken worden.3

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten

Art. 5:106 BW bepaalt dat een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is zijn recht op een gebouw en de daarbij behorende grond met toebehoren kan splitsen in appartementsrechten. Onder toebehoren vallen roerende zaken. Deze kunnen derhalve enkel in de appartementensplitsing betrokken worden indien deze toebehoren, c.q. dienstbaar zijn aan een gebouw en/of stuk grond. De vraag of een roerend gebouw gesplitst kan worden in appartementsrechten wordt besproken in hoofdstuk 2.

Met uitzondering van de eigendom van een net, bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie, dat in, op of boven de grond van anderen is of wordt aangelegd. Deze behoort toe aan de daartoe bevoegde aanlegger net dan wel aan diens rechtsopvolger. Zie art. 5:20 lid 2 BW. Deze uitzondering zal in het vijfde hoofdstuk nader besproken worden. Andere uitzonderingen zoals kwalificaties op grond van de Mijnbouwwet (bijvoorbeeld in verband met gasopslag) en de mandelige zaak (in de zin van art. 5:60 of 5:63 BW) zullen buiten beschouwing blijven.

Het aan dit hoofdstuk ten grondslag liggende onderzoek is reeds gedeeltelijk als artikel gepubliceerd. Zie: ‘De indirecte vereniging van art. 3:3 j° art. 5:20 sub e BW’, WPNR 2009/6796 en ‘Bestanddeelvorming op grond van art. 3:3 BW of onroerend in de zin van art. 3:4 BW?’, NTBR 2014/17 (samen met M.E. Witting).