5.5.5.2 Ontbinding

Evenals in Nederland kan de huurovereenkomst in Frankrijk door ontbinding worden beëindigd. Onder de regeling van de bail commercial kan ontbinding op twee manieren plaatsvinden: door het inroepen van een ‘clause résolutoire’ of door ontbinding door de rechter.

De ‘clause résolutoire’ is feitelijk een ontbindende voorwaarde die partijen in de huurovereenkomst hebben opgenomen. Zij leggen daarin vast bij welke overtredingen van bepalingen uit de huurovereenkomst de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst kan inroepen. Het inroepen van de ontbinding op grond van de clause résolutoire is echter wel aan vormvoorschriften gebonden. Zo moet de verhuurder de huurder ten minste één maand van tevoren bij deurwaardersexploot aanmanen om alsnog te voldoen aan de voorwaarden uit de clause résolutoire.1 Het exploot moet worden overbetekend aan houders van beperkte rechten.2 Is in de aanmaning een kortere termijn dan één maand opgenomen, dan is de aanmaning nietig.3 De aanmaning moet exact omschrijven aan welke voorwaarden de huurder moet voldoen, anders ontbeert de aanmaning het gewenste effect.4

Voldoet de huurder niet aan de aanmaning, dan kan de verhuurder de clause résolutoire inroepen. Ontruimt de huurder niet vrijwillig, dan zal de verhuurder in een procedure ontruiming van het gehuurde moeten vorderen. De huurovereenkomst is – naar het standpunt van de verhuurder – door het inroepen van de ontbindende voorwaarde geëindigd en de huurder verblijft dan zonder recht of titel in het voormalig gehuurde. De huurder kan de beëindiging op dat moment (alsnog) aanvechten. Hij kan zich op het standpunt stellen dat de ontbindende voorwaarde ten onrechte is ingeroepen of hij kan de rechter vragen om de ontbindende voorwaarde buiten werking te stellen. Hij kan de rechter vragen om een verschuldigd bedrag te matigen of te bepalen dat dit bedrag in termijnen mag worden betaald.5

De verhuurder kan er ook voor kiezen om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen bij de rechter, zonder eerst de clause résolutoire in te roepen. Op het eerste gezicht lijkt de weg van het inroepen van een clause résolutoire geen voordelen te hebben, omdat de verhuurder alsnog een procedure moet starten als de huurder weigert te ontruimen en hij dan alsnog het risico loopt dat de huurder de ontbinding aanvecht en/of om matiging of een terme de grâce verzoekt. Het inroepen van de ontbindende voorwaarde heeft echter wel degelijk een voordeel, als het beroep terecht wordt gedaan. Bij een vordering tot ontbinding die niet is gestoeld op een clause résolutoire heeft de rechter namelijk volledige beoordelingsvrijheid en zal hij onder meer vaststellen of de tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Ook in die procedure kan de huurder om matiging of een terme de grâce verzoeken. Bij het inroepen van een clause résolutoire beoordeelt de rechter weliswaar of dit beroep terecht is gedaan, doch als de rechter vaststelt dat de desbetreffende bepaling uit de huurovereenkomst inderdaad is overtreden, kan hij niet meer oordelen of de tekortkoming wel ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. De beoordelingsvrijheid van de rechter is hier derhalve kleiner dan bij een ‘gewone’ vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.