1.3.2 Criteria

Hiervoor heb ik aangegeven dat ook huurobjecten die – feitelijk – bebouwd zijn onder de noemer ongebouwde onroerende zaak kunnen vallen. De vraag of sprake is van een gebouwde dan wel ongebouwde onroerende zaak is meer dan eens reden geweest voor verhuurder en huurder om hun standpunt aan de rechter voor te leggen. Op 11 april 2014 heeft de Hoge Raad een beschikking gewezen waaruit blijkt welke criteria moeten worden gehanteerd om te beoordelen of er sprake is van een gebouwde dan wel ongebouwde onroerende zaak.1

De kwestie die ter beoordeling aan de Hoge Raad is voorgelegd betreft de huur van het vliegveld Valkenburg. De vraag die de partijen verdeeld houdt is of de landingsbaan dient te worden gekwalificeerd als een ‘overige gebouwde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:230a BW of als een ongebouwde onroerende zaak. De huurder meent dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak en beroept zich op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW.

Zowel de kantonrechter als het Hof oordelen dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak betreft. De huurder stelt cassatie in en klaagt er onder meer over dat het Hof zou hebben geoordeeld dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak kan zijn, omdat deze is aangelegd en niet gebouwd. De Hoge Raad volgt de huurder niet in dit standpunt en licht dit als volgt toe.

Als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, is in ieder geval sprake van een gebouwde onroerende zaak, tenzij het gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Voor het begrip ‘gebouw’ wordt verwezen naar de definitie uit artikel 1 aanhef en onder c Woningwet: ‘een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’. Voldoet het gehuurde niet aan deze omschrijving, dan betekent dat echter niet dat geen sprake kan zijn van een gebouwde onroerende zaak. De rechter zal in dat geval aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval moeten beoordelen of toch sprake is van een ongebouwde onroerende zaak. Het Hof heeft dat in de bestreden beschikking gedaan.2 Daarbij heeft het Hof het gegeven dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik wordt ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’ als aanwijzing opgevat dat het gehuurde geen ongebouwde onroerende zaak betreft.

Uit de beschikking van de Hoge Raad d.d. 11 april 2014 blijkt derhalve dat allereerst moet worden beoordeeld of het gehuurde een gebouw in de zin van artikel 1 aanhef en onder c Woningwet betreft. Is dit het geval, dan is sprake van een gebouwde onroerende zaak. Is dat niet het geval, dan moet vervolgens worden beoordeeld of er omstandigheden zijn die maken dat er toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Als het gehuurde een zaak betreft die naar normaal spraakgebruik aangelegd wordt en niet gebouwd, zal er veelal – hoewel niet per definitie – sprake zijn van een ongebouwde onroerende zaak.

In het licht van de door de Hoge Raad in zijn beschikking van 11 april 2014 geformuleerde criteria is het de vraag of eerdere feitenrechtspraak in cassatie wel in stand zou zijn gebleven. Zo kwalificeerde de President van de Rechtbank Leeuwarden in een vonnis d.d. 6 februari 1992 een tennisbaan als gebouwde onroerende zaak.3 De President overweegt dat er geen sprake is van een onbewerkt stuk grond dat net zo goed voor andere doeleinden zou kunnen worden gebruikt. Voor het realiseren van de tennisbaan, die uit meerdere gravellagen bestaat, zijn bijzondere aanlegwerkzaamheden nodig geweest en als aan het terrein een andere bestemming wordt gegeven, moeten er werkzaamheden worden uitgevoerd om die aanleg ongedaan te maken. Daarnaast acht de President van belang dat de tennisbaan onderdeel uitmaakt van een tennispark met vijftien banen met een paviljoen en andere opstallen.

Ook de Rechtbank Den Haag lijkt te hebben geoordeeld dat een onroerende zaak waarbij sprake is van ‘bijzondere aanlegwerkzaamheden’4 gelijkgesteld dient te worden aan een gebouwde onroerende zaak. De uitspraak betreft de huur van een kavel met daarop door de verhuurder aangebrachte stenen funderingen en betonnen onderplaten, waarin de leidingen voor water en elektriciteit en de aansluiting op een riolering ten behoeve van tuinhuisjes waren gelegen.5

Gelet op de beschikking van 11 april 2014 betwijfel ik of de uitspraken van de President van de Rechtbank Leeuwarden en dat van de Rechtbank Den Haag juist zijn geweest. Ik meen dat zij het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ te ver hebben opgerekt. Desalniettemin kan ik mij wel vinden in het resultaat. Bij een huurobject dat speciaal moet worden aangelegd zal het aangelegde deel veelal overheersend zijn in het geheel. Omdat het huurobject speciaal moet worden aangelegd, zal de huurder van het object niet eenvoudig kunnen uitwijken naar een andere locatie als de huurovereenkomst eindigt. Hij heeft daarom belang bij een bepaalde mate van huurbescherming. Het past dan ook bij de beschermingsgedachte van het huurrecht om deze aangelegde zaken onder de categorie ‘gebouwde onroerende zaken’ te brengen. Die bescherming geeft de huidige wetgeving echter – zo blijkt uit de beschikking d.d. 11 april 2014 – niet. Om deze huurders alsnog te beschermen, is dus een wijziging van de wetgeving noodzakelijk. In de volgende hoofdstukken ga ik in op de mogelijkheden en wenselijkheid van een dergelijke wijziging.