6.3.4 Tussenconclusie

179. Het erfpachtrecht voldoet aan het uniciteitsbeginsel. Wordt een met erfpacht bezwaarde onroerende zaak door de eigenaar verticaal gesplitst, dan ontstaan twee erfpachtrechten. Wordt gepoogd één erfpachtrecht op twee of meer onroerende zaken te vestigen, dan ontstaan evenzoveel erfpachtrechten als onroerende zaken. Daarbij moet bedacht worden dat in de regel door het vestigen van één erfpachtrecht, ook één onroerende zaak als object ontstaat, waardoor partijen niet hoeven te vrezen voor eventuele nadelige gevolgen van het bestaan van twee of meer in plaats van één erfpachtrecht.

Doorgaans is het niet erg van belang of men een bepaalde constellatie beschouwt als één of meer beperkte rechten. Beperkte rechten en de objecten ervan zijn immers afzonderlijk overdraagbaar1 en bij onroerende zaken en erfpacht blijkt dit nog eens uit de mogelijkheid van verticale splitsing. De mogelijkheid van verticale splitsing kan in de erfpachtakte echter met goederenrechtelijke werking worden onderworpen aan toestemming van de bloot eigenaar, waardoor het in een dergelijk geval juist wél van belang is of sprake is van één, of meer erfpachtrechten. Vanwege het uniciteitsbeginsel is dan van belang om te weten of sprake is van één onroerende zaak, of meerdere.2Overigens is dit laatste ook van belang in het kader van het beschikken over een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond, zie het recente arrest van de Hoge Raad hierover.3

De exacte criteria voor het aannemen van het bestaan van één onroerende zaak zijn nog niet uitgekristalliseerd. In ieder geval zal het bestaan van één onroerende zaak aangenomen kunnen worden bij gelijksoortige en aangrenzende onroerende zaken waarover tezamen wordt beschikt. Ik zou daarnaast in navolging van het Duitse recht willen aannemen dat een uitzondering op het vereiste van aangrenzendheid kan worden toegelaten indien de stukken grond in elkaars nabijheid zijn gelegen en zij op één of andere wijze bij elkaar horen.