6.3.2 Samenvoeging en splitsing in het Duitse recht en het Gesamterbbaurecht

174. Zoals gezegd kan door het systeem van het Grundbuch in het Duitse recht geen twijfel bestaan over de omvang van de onroerende zaak (Grundstück) en de vraag of er sprake is van één of meer onroerende zaken. Het BGB en de Grundbuchordnung (GBO) geven regels voor het samenvoegen van onroerende zaken en ook voor het splitsen bestaat een regeling in het Duitse recht. Voorts is in de GBO een regeling van het Gesamterbbaurecht (een Erbbaurecht op meerdere onroerende zaken) opgenomen, die een bewuste uitzondering op het uniciteitsbeginsel (Spezialitätsgrundsatz) inhoudt.1 Ik zet de kern van deze regelingen kort uiteen.

175. In tegenstelling tot in het Nederlandse recht, waar de omvang van een onroerende zaak (opstallen buiten beschouwing gelaten) lijkt te worden bepaald door de materiële rechtstoestand van de grond,2 wordt in het Duitse recht de onroerende zaak, het Grundstück, formeel afgebakend. Daarmee wordt bedoeld dat een Grundstück dát is, wat als zodanig in het Grundbuch (het openbare register) is opgenomen. Bepalend is dat het Grundstück in het Grundbuch een eigen nummer heeft. Dat Grundstück wordt ruimtelijk afgebakend door verwijzing naar één geheel kadastraal perceel of meer kadastrale percelen (Katasterparzelle of Flurstück). Een Grundstück kan daarmee gedefinieerd worden als “ein katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als “Grundstück”[…] geführt wird.”3

Het Erbbaurecht is een beperkt recht dat te vergelijken is met het Nederlandse opstalrecht. Het doorbreekt de verticale natrekking van een gebouw door de grond en geeft de gerechtigde het recht een bouwwerk op of onder de oppervlakte van de grond te hebben (§1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)). Het gebouw wordt een zogenoemd wesentlich Bestandteil van het Erbbaurecht, wat neerkomt op eigendom van het gebouw voor de gerechtigde tot het Erbbaurecht.4

Zowel een Grundstück als een Erbbaurecht kan gesplitst worden of samengevoegd met een ander Grundstück of Erbbaurecht. Splitsing (Teilung) houdt in dat uit één Grundstück twee of meer Grundstücke worden gevormd. In het Nederlandse recht wordt dan gesproken van verticalesplitsing. De splitsing van het Grundstück kan op vrijwillige basis of noodzakelijkerwijs geschieden. De splitsing is noodzakelijk en geschiedt ambtshalve wanneer een gedeelte van de onroerende zaak wordt overgedragen of op een gedeelte een beperkt recht wordt gevestigd (§7 Abs. 1 GBO). De eigenaar van een onroerende zaak kan er ook voor kiezen om het Grundstück te splitsen, zonder dat dit noodzakelijk is. In dat geval is nodig dat hij een daarop gerichte verklaring aflegt en dat deze wordt ingeschreven (Eingetragen) in het Grundbuch (§19 Abs. 1 BauGB). Voor splitsing van een Erbbaurecht geldt mutatis mutandis hetzelfde (§11 ErbbauRG) en is toestemming van de grondeigenaar en de rechthebbenden van beperkte rechten op het Erbbaurecht vereist. Wordt een Erbbaurecht gesplitst, dan wordt ook het onderliggende Grundstück gesplitst. Ook is vereist dat het Erbbaurecht op elk af te splitsen gedeelte uitgeoefend kan worden, dat wil zeggen dat op ieder gedeelte het recht moet bestaan om een bouwwerk te hebben.5

Een onroerende zaak kan met een ander onroerende zaak samengevoegd (Vereinigt) worden en een Erbbaurecht kan met een ander Erbbaurecht samengevoegd worden.6 Voor de Vereinigung von Grundstücken is een bijzondere bepaling in het BGB opgenomen, §890 BGB. Daarin is bepaald dat meerdere Grundstücke tot één Grundstück verenigd kunnen worden indien de eigenaar ze als één in het Grundbuch laat inschrijven. In §5 GBO zijn hiervoor verdere regels opgenomen:7

De twee hoofdregels zijn dat 1) de samenvoeging van de onroerende zaken niet tot verwarring mag leiden en 2) dat de onroerende zaken onmiddellijk aan elkaar dienen te grenzen. In lid 1 wordt verduidelijkt dat bij ‘verwarring’ gedacht moet worden aan de situatie waarin (inhoudelijk of qua rang) verschillende beperkte rechten rusten op de te verenigen onroerende zaken. In ieder geval wordt dit aangenomen voor zekerheidsrechten (Grundpfandrechten), Reallasten (een soort grondrente) en Erbbaurechte. Geen verwarring ontstaat indien één van de zaken bezwaard was met een erfdienstbaarheid (vgl. §7 Abs. 2 GBO). Het uitgangspunt is dat de samen te voegen onroerende zaken dezelfde rechtstoestand moeten hebben (en dat samenvoeging ook overigens niet tot verwarring leidt).

In lid 2 wordt op het vereiste dat de zaken onmiddellijk aan elkaar dienen te grenzen, een nuancering aangebracht. Indien er een erheblicheBedürfnis (te vertalen met “aanzienlijke behoefte”) bestaat, dan hoeven de Grundstücke geen gemeenschappelijke grens te hebben, om te kunnen worden samengevoegd. De wet geeft ook een voorbeeld, namelijk de Zusammengehörigkeitbaulicher Anlagen und Nebenanlagen, de ‘bijeenbehorendheid’ van het bouwkundig complex. In de literatuur worden als voorbeeld genoemd een spoorwegterrein dat zich uitstrekt over meerdere Grundstücke, en een stuk grond met daarop een huis en een daarbij behorend perceel met garages, parkeerplaatsen of afvalcontainers. Deze erheblicheBedürfnis moet aannemelijk gemaakt worden, waarvoor blijkens de literatuur een verslag van de feiten volstaat.8

Twee of meer Erbbaurechte kunnen op dezelfde wijze samengevoegd worden. Dit is slechts mogelijk indien de twee rechten dezelfde inhoud hebben. Indien de bezwaarde onroerende zaken ook samengevoegd worden, ontstaat één Erbbaurecht op één Grundstück. Maar het Duitse recht biedt nog een andere mogelijkheid, namelijk het samenvoegen van twee Erbbaurechte tot één Gesamterbbaurecht, waarbij de bezwaarde Grundstücke afzonderlijk blijven bestaan.9

176. Een Gesamterbbaurecht is één Erbbaurecht op meerdere onroerende zaken;10 er is hier dus sprake van een uitzondering op het uniciteitsbeginsel (Spezialitätsgrundsatz). Uit de literatuur blijkt dat de figuur van het Gesamterbbaurecht is ontwikkeld omdat zich het volgende voordeed: wanneer een Erbbaurecht was gevestigd en de belaste onroerende zaak werd gesplitst, waarbij het gebouw aan beide kanten van de nieuwe grens van de onroerende zaak kwam te liggen, ontstond een moeilijke positie. Het Duitse recht staat namelijk geen Erbbaurecht toe dat recht geeft op het hebben van slechts een gedeelte van een gebouw; er konden dus niet twee Erbbaurechte ontstaan bij de splitsing van het Grundstück in tweeën. Deoplossing werd gevonden in de erkenning van het Gesamterbbaurecht.11

Een Gesamterbbaurecht kan ontstaan doordat twee Erbbaurechte worden samengevoegd terwijl de onroerende zaken zelfstandig blijven of doordat een bestaand Erbbaurecht wordt uitgebreid over een extra onroerende zaak. Ook kan het ontstaan doordat het van meet af aan als zodanig wordt gevestigd of doordat een Grundstück waarop een Erbbaurecht rust, wordt gesplitst. Vereist is ingevolge §6a GBO dat de te bezwaren onroerende zaken onmiddellijk aan elkaar grenzen. §6a GBO Abs. 1 S. 2 laat echter nog een andere mogelijkheid toe:

Vereist is in dat geval dus dat de onroerende zaken nabij elkaar gelegen zijn. Of dit het geval is, wordt mede bepaald door de verkeersopvatting over de functionele samenhang van de onroerende zaken. Daarnaast is vereist dat ofwel het Erbbaurecht in appartementsrechten (Wohnungs- oderTeilerbbaurechte)12 gesplitst wordt, ofwel het object van het Erbbaurecht een eenheid vormend bouwwerk is (gebouw dat zich over de grenzen van de Grundstücke uitstrekt) of een gebouw met bijgebouwen is (bijvoorbeeld een woning op het ene perceel en een garage op het andere). Ook hierweer geldt dat aannemelijk moet worden gemaakt dat aan deze vereisten is voldaan.13

De inhoud van het Gesamterbbaurecht moet voor alle Grundstücke hetzelfde zijn, er kan bijvoorbeeld geen onderscheid bestaan in duur. De canon mag echter per onroerende zaak verschillen. De onroerende zaken waarop het Gesamterbbaurecht rust, kunnen verschillende eigenaren hebben. Het gevolg van het zijn van Gesamterbbaurecht, als onderscheiden van meerdere afzonderlijke Erbbaurechte, is dat het Gesamterbbaurecht slechts als geheel overgedragen kan worden. Op die manier worden dus verschillende onroerende zaken aan elkaar gekoppeld. De onderliggende onroerende zaken kunnen nog wel afzonderlijk overgedragen worden, maar het Erbbaurecht zelf slechts als geheel. Splitsing van het Erbbaurecht is weliswaar mogelijk, maar daarvoor is, zoals gezegd, toestemming van de grondeigenaar vereist.14