5.5.3 Duur

De duur van de huurovereenkomst is geregeld in artikel L. 145-4-L. 145-30 van de Code de Commerce.1 Deze regeling geldt voor alle huurovereenkomsten die vallen onder de werking van de bail commercial en, zonder uitzonderingen, voor de huur van ongebouwde onroerende zaken. Volgens het Franse termijnstelsel bedraagt de aanvangsduur ten minste negen jaar; het staat partijen vrij om een langere duur overeen te komen.2 Een kortere duur is ook mogelijk, mits de duur dan maximaal drie jaar is.3 Een dergelijke proefperiode kan slechts eenmalig worden overeengekomen. Na het verstrijken van de proefperiode kunnen partijen slechts een nieuwe huurovereenkomst met een duur van ten minste negen jaar aangaan.

In het Franse huurrecht bestaan twee manieren waarop de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur kan worden voortgezet. De eerste is de stilzwijgende voortzetting. In beginsel eindigt de huurovereenkomst na het verstrijken van de initiële bepaalde duur van rechtswege als noch de huurder, noch de verhuurder de huurovereenkomst opzegt of als de huurder nalaat een verzoek tot hernieuwing van de huurovereenkomst te doen. De huurder is dan verplicht het gehuurde te ontruimen. Wordt een schriftelijke huurovereenkomst echter vervolgens met instemming van de verhuurder voortgezet, dan ontstaat stilzwijgend een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze huurovereenkomst kan dan door ieder van de partijen worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden tegen de laatste dag van een kalenderkwartaal.4

De tweede manier waarop de huurovereenkomst kan worden voortgezet na het verstrijken van de bepaalde duur is op basis van een verzoek tot hernieuwing (renouvellement) door de huurder.5 Dit verzoek, dat kan worden gedaan als de huurovereenkomst (nog) niet door de verhuurder is opgezegd, moet uiterlijk zes maanden vóór het verstrijken van de bepaalde duur worden gedaan, doch het verstrijken van deze termijn heeft geen fatale gevolgen. De verhuurder moet binnen drie maanden na ontvangst van het verzoek laten weten of hij instemt met het verzoek of dat hij het weigert. Als de verhuurder instemt of niet reageert, wordt de huurovereenkomst verlengd met een periode van negen jaar of zoveel langer als partijen overeenkomen.6 De huurder heeft daarbij de sterkste positie. Als de huurder niet instemt met een langere duur, wordt de overeenkomst verlengd met een duur van negen jaar. Als de huurovereenkomst oorspronkelijk gold voor een langere duur dan negen jaar, wordt de hernieuwde huurovereenkomst niet automatisch voor diezelfde langere duur aangegaan. Een verlenging voor meer dan negen jaar moeten partijen expliciet overeenkomen. Een hernieuwing wordt namelijk beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst in plaats van als voortzetting van de geldende huurovereenkomst en daarom geldt voor de hernieuwde huurovereenkomst in beginsel weer een duur van negen jaar.7

De verhuurder kan bij zijn instemming aangeven dat hij de huurprijs van het gehuurde wil aanpassen. Hij moet dan in zijn reactie op het hernieuwingsverzoek aangeven welke huurprijs hij wil ontvangen. Doet hij dat niet, dan blijft de geldende huurprijs van kracht, tot het moment waarop die volgens de daarvoor geldende regeling wordt aangepast. Die regeling wordt besproken in paragraaf 5.5.4.2.

De verhuurder kan het hernieuwingverzoek ook weigeren. Dit heeft juridisch gezien hetzelfde effect als een opzegging van de huurovereenkomst. In sommige gevallen is de verhuurder bij weigering van het hernieuwingsverzoek verplicht om een schadevergoeding (indemnité d’éviction) te betalen. De weigeringsgronden van het hernieuwingsverzoek en de schadevergoedingsplicht behandel ik in paragraaf 5.5.5.1 bij de opzegging van de huurovereenkomst.