6.2.5 Splitsing van bezwaard goed in appartementsrechten

165. Een veel voorkomend voorbeeld van ‘splitsing’ van een goed in aandelen is de splitsing van een onroerende zaak in appartementsrechten. Splitsing van een gebouw in appartementsrechten is de aangewezen weg om een zakelijk recht te verkrijgen op een gedeelte van een gebouw of stuk grond, zoals een appartement. Eigendom van – of een beperkt recht op – een dergelijk gedeelte van een gebouw is in ons recht niet mogelijk, omdat het geen zelfstandige zaak vormt.1 Bij splitsing van een gebouw ontstaan appartementsrechten die ingevolge lid 4 van art. 5:106 BW recht geven op een aandeel in de goederen die in de splitsing betrokken zijn. Een appartementsrecht is geen eigendomsrecht of een beperkt recht, maar een zelfstandig zakelijk recht van geheel eigen aard.2 Het geeft recht op het exclusieve gebruik van een privégedeelte van het gebouw en het medegebruik van de gezamenlijke gedeelten.3 Daarnaast is aan het appartementsrecht een verplicht lidmaatschap van de vereniging van eigenaars gekoppeld.4 Een appartementsrecht omvat dus een aandeel in de gemeenschap, een exclusief gebruiksrecht op een privégedeelte en het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars.5 Deze onderdelen van het appartementsrecht zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.6

166. In geval van appartementsrechten wordt er voor beperkte rechten die rusten op het te splitsen goed in art. 5:114 BW een bijzondere regeling gegeven. Rust er een hypotheekrecht op het in de splitsing betrokken goed, dan komt dat hypotheekrecht na de splitsing ingevolge art. 5:114 lid 1 BW op de afzonderlijke appartementsrechten voor de gehele schuld te rusten. De in de splitsing betrokken goederen zijn na de splitsing niet meer afzonderlijk voor overdracht vatbaar, zie art. 5:117 lid 2 BW. Nu het wezen van het hypotheekrecht juist met zich brengt dat wanneer de schuldenaar in verzuim is, het bezwaarde goed kan worden geëxecuteerd, zou het hypotheekrecht onbruikbaar worden wanneer niet een bepaling als in art. 5:114 lid 1 BW opgenomen zou zijn, waardoor het hypotheekrecht op elk van de appartementsrechten – die wel zelfstandig overdraagbaar zijn – komt te rusten.7 Overigens blijven andere beperkte rechten wel op de onroerende zaak als zodanig rusten, zie art. 5:114 lid 3 BW.

167. Vanuit het oogpunt van uniciteit heeft art. 5:114 lid 1 BW een interessant aspect. Het artikellid ziet niet alleen op gevallen waarin er één goed in de splitsing betrokken is, maar ook op gevallen waarin, zoals mogelijk wordt gemaakt door art. 5:106 lid 6 BW, meerdere goederen in één splitsing worden betrokken, hetgeen in paragraaf 8.2.1 aan bod zal komen. Art. 5:114 lid 1 BW luidt namelijk: “Rust op het ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing een hypotheek, een beslag of een voorrecht op alle in de splitsing betrokken registergoederen, dan rust dit verband, beslag of voorrecht van dat ogenblik af op elk der appartementsrechten voor de gehele schuld.” Omdat wordt gesproken van “dit verband”, hetgeen overduidelijk terugslaat op de hypotheek die rust op alle in de splitsing betrokken registergoederen, lijkt het alsof de wet er hier van uitgaat dat het mogelijk is één hypotheekrecht op meerdere goederen te hebben.8 Na de splitsing in appartementsrechten komt dan dit hypotheekrecht op elk van de appartementsrechten te rusten, oftewel, verveelvoudigt het zich over de appartementsrechten. Elk hypotheekrecht blijft – in overeenstemming met de ondeelbaarheid – strekken tot zekerheid van de volledige verzekerde vordering(en) (of het volledige opgenomen maximumbedrag, voor zover het toekomstige vorderingen betreft).9

Zoals ik in paragraaf 5.3 uiteen heb gezet, is het beeld dat er vóór de splitsing in appartementsrechten van meerdere met hypotheek bezwaarde registergoederen één hypotheekrecht op die registergoederen bestond, onjuist. Het betreft evenzoveel hypotheekrechten als er registergoederen zijn. Wat is de betekenis hiervan voor art. 5:114 lid 1 BW? Strikt genomen zou dit inhouden dat in de situatie van art. 5:114 lid 1 BW met elk van de hypotheekrechten gebeurt wat ik hiervoor heb beschreven dat ogenschijnlijk met het gehele ‘verband’ zou gebeuren: elk hypotheekrecht vermenigvuldigt zich en op elk appartementsrecht komt dat hypotheekrecht te rusten. Ingeval van splitsing van meerdere met hypotheek bezwaarde registergoederen en dus meerdere hypotheekrechten houdt dit in dat op elk appartementsrecht meerdere hypotheken komen te rusten. Dit lijkt echter door art. 5:114 lid 1 BW niet bedoeld te zijn. Veeleer lijkt hier een vorm van zaaksvervanging bedoeld te zijn: in plaats van de hypotheekrechten op de registergoederen, treden daarvoor in de plaats de hypotheken op de appartementsrechten.10 Dit is ook in overeenstemming met het feit dat wanneer daadwerkelijk de genoemde vermenigvuldiging plaats zou vinden, het eindresultaat zou zijn dat op elk appartementsrecht diverse hypotheekrechten tot zekerheid van dezelfde vordering zouden komen te rusten. De hypotheek die voor de splitsing op de registergoederen rustte, wordt immers in art. 5:114 lid 1 BW in zekere zin aangemerkt als één, omdat zij strekt tot zekerheid van voldoening van dezelfde vordering. Wanneer verschillende hypotheken echter hetzelfde object hebben (een bepaald appartementsrecht) en dezelfde vordering secureren, is het echter weinig zinvol ze als afzonderlijke hypotheken te beschouwen. Er is dan sprake van één hypotheekrecht op ieder appartementsrecht. De regeling van art. 5:114 lid 1 BW sluit bij deze gedachte aan.