6.4.2 Ontbinding

In artikel 7:231 BW is bepaald dat de huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak, een woonwagen of een standplaats slechts kan worden ontbonden op grond van wanprestatie van de huurder door de rechter. Deze bepaling geldt uitdrukkelijk alleen voor gebouwde onroerende zaken. De huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan derhalve buitengerechtelijk worden ontbonden als de verhuurder meent (althans stelt) dat er sprake is van wanprestatie door de huurder. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die meent dat de ontbinding ten onrechte is ingeroepen, zal zelf het initiatief moeten nemen om een procedure te starten tegen de verhuurder om te laten vaststellen of de ontbinding al dan niet terecht is ingeroepen of zal moeten weigeren te ontruimen, waardoor hij de verhuurder dwingt om een ontruimingsprocedure tegen hem te starten. Een voorbeeld van zo’n situatie is te vinden in het vonnis van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem d.d. 22 december 2009.1 Het gaat daar om onderstaande casus.

Huurder A huurt van verhuurder B een vliegstrip en enkele opstallen (een hangar, garage en enkele ruimten in een ander gebouw) op zweefvliegcentrum Terlet in Arnhem. De huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak. A verrekent een aantal bedragen met de door B aan haar in rekening gebrachte huurprijs en schort de rest van haar betalingsverplichting op in verband met gebreken aan het gehuurde. Die gebreken dienen door B te worden verholpen. A heeft reeds aangekondigd die gebreken te laten herstellen en de herstelkosten te verrekenen met de huurprijs. De herstelkosten komen overeen met vier à vijf keer de jaarhuurprijs.

B ontbindt de huurovereenkomst met A buitengerechtelijk op grond van de betalingsachterstand die A heeft laten ontstaan. A meent dat hij de huur terecht heeft opgeschort en dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden. A blijft dan ook gebruik maken van de tot het gehuurde behorende vliegstrip. B start een kort geding en vordert een aan A op te leggen verbod om de vliegstrip nog langer te gebruiken, op straffe van een dwangsom, en betaling van een voorschot op de ontstane huurachterstand.

De Voorzieningenrechter oordeelt dat een huurachterstand van één jaar, waar in casu sprake van is, doorgaans de ontbinding van een huurovereenkomst rechtvaardigt. Nu er sprake is van de huur van een ongebouwde onroerende zaak, mag de huurovereenkomst buitengerechtelijk worden ontbonden. De Voorzieningenrechter meent echter dat voldoende is komen vast te staan dat A haar huurbetalingsverplichting terecht heeft opgeschort gelet op de aanstaande verrekening.2 De tegenvordering van A staat nog niet exact vast, maar het is wel aannemelijk dat die groter is dan het nog door A aan B verschuldigde bedrag. De Voorzieningenrechter meent daarom dat onvoldoende vaststaat dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de vliegstrip in de bodemprocedure stand zal houden. Hij wijst de vorderingen van B af.

In de zaak die heeft geleid tot het hiervoor aangehaalde vonnis heeft de huurder mogelijkheid om de verhuurder te dwingen om een procedure te starten en zo de ontbindingsvordering van de verhuurder toch aan een rechterlijke toets te laten onderwerpen. A kan feitelijk gebruik blijven maken van de vliegstrip; B heeft – kennelijk – geen feitelijke mogelijkheden om dat gebruik te verhinderen. Dat geldt niet voor iedere huurder van een ongebouwde onroerende zaak. In sommige situaties zal de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak de huurder vrij eenvoudig kunnen verhinderen om nog langer gebruik te maken van het gehuurde, of kan hij het gebruik in belangrijke mate belemmeren. Denk aan de huurder van een kavel op een recreatiepark waarop een eigen recreatiewoning is geplaatst. De verhuurder kan de toegang tot het park door de huurder belemmeren door ervoor te zorgen dat de slagboom niet meer opent voor (de auto van) de huurder. De verhuurder van een omheinde ongebouwde onroerende zaak kan de toegang tot die zaak afsluiten door de omheining af te sluiten of het slot te vervangen. De huurder voor wie het feitelijk gebruik onmogelijk wordt gemaakt of wordt belemmerd, zal zelf het initiatief moeten nemen om naar de rechter te stappen en te vorderen dat hij weer onbelemmerd gebruik kan maken van het gehuurde, omdat de buitengerechtelijke ontbinding niet in stand kan blijven. Tot het moment waarop een dergelijke vordering wordt toegewezen, heeft de huurder niet het (volle) genot van het gehuurde.

Mijns inziens heeft de huurder van een ongebouwde onroerende zaak net zo veel belang bij een voorafgaande rechterlijke toetsing van een ontbindingsvordering als de huurder van een gebouwde onroerende zaak. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet duidelijk of de wetgever er bewust voor heeft gekozen om de ongebouwde onroerende zaak van de werking van dit artikel uit te sluiten. Uit de parlementaire stukken blijkt enkel dat de rechterlijke toets is opgenomen voor gebouwde onroerende zaken, omdat voor deze huurregimes is voorzien in een rechterlijke toets van een huuropzegging door de verhuurder3 of van een verzoek tot (verdere) schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder.4 Deze bescherming mag niet worden doorkruist door een buitengerechtelijke ontbinding op grond van wanprestatie.5 De wetgever heeft ten aanzien van de huur van roerende zaken expliciet overwogen dat artikel 7:231 lid 1 BWop die huurovereenkomsten niet van toepassing moet worden verklaard, omdat het niet wenselijk is dat voor iedere ontbinding een procedure moet worden gestart. Er lijkt dus een afweging te zijn gemaakt waarbij de belangen van de huurder en de verhuurder – en de belasting van het rechterlijke apparaat – zijn afgewogen. Dit heeft voor de huurder van gebouwde onroerende zaken geleid tot de bescherming van een rechterlijke toets bij ontbinding wegens wanprestatie. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak lijkt hier (weer) vergeten te zijn. Mijns inziens is dat onterecht: de huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft veelal hetzelfde belang als de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, zoals hiervoor al meerdere keren is gebleken bij het schetsen van diverse casussen. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft er daarom net zo veel belang bij dat een ontbindingsvordering vooraf wordt getoetst door de rechter, zonder dat de verhuurder de mogelijkheid heeft het gebruik van het gehuurde feitelijk onmogelijk te maken en zo de huurder te dwingen het procesinitiatief te nemen. Op de oplossing voor dit knelpunt kom ik in het volgende hoofdstuk terug.