6.4.1 Opzegging

Opzegging is slechts gebonden aan hetgeen partijen daarover in de huurovereenkomst hebben vastgelegd of, bij gebreke daarvan, het bepaalde in artikel 7:228 BW. Laatstgenoemd artikel vereist geen vermelding van een opzeggingsgrond en de opzegtermijn is slechts gelijk aan de periode tussen twee opeenvolgende huurbetalingen. Bij betaling per maand is de opzegtermijn voor de verhuurder derhalve slechts één maand.

In hoofdstuk 3 heb ik aandacht besteed aan de mogelijkheid die de huurder heeft om een op zichzelf rechtsgeldige huuropzegging door de verhuurder aan te vechten met een beroep op de redelijkheid en billijkheid en/of misbruik van bevoegdheid. De conclusie die uit de besproken jurisprudentie kan worden getrokken is dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een huuropzegging onaanvaardbaar kan worden geacht of dat deze pas aanvaardbaar wordt geacht als een langere opzegtermijn in acht wordt genomen en/of aan de huurder een schadevergoeding wordt aangeboden. Bij een beroep op een open norm als de redelijkheid en billijkheid heeft een huurder echter vooraf nooit de zekerheid dat hij de huuropzegging met succes kan aanvechten.

De moeilijkheden waar een huurder van een ongebouwde onroerende zaak voor kan komen te staan als zijn verhuurder de huurovereenkomst opzegt, zal ik behandelen aan de hand van een aantal cases. Deze zijn deels ontleend aan de eigen praktijk en deels fictief.

Het komt regelmatig voor dat een huurder een stukje grond gebruikt ten behoeve van het gebruik van een andere onroerende zaak. Meestal gaat het dan om een stukje grond dat de toegang vormt tot een andere zaak. Het verliezen van het gebruik van deze toegang kan verstrekkende gevolgen hebben, zo blijkt uit onderstaande casus, die is ontleend aan de eigen praktijk. De uitspraak is niet gepubliceerd.

Huurder O is eigenaar van een woonboot, waarop hij sinds zijn scheiding in 1991 permanent woont. De ligplaats huurt O van Domeinen, die eigenaar is van het water en de ondergrond. Domeinen is echter geen eigenaar van de grond die direct aan de ligplaats grenst. O huurt een klein stukje van die grond (circa 24 m²) van verhuurder A. Dit stukje grond is voor O de enige toegang tot zijn woonboot. O gebruikt het stukje grond tevens om zijn auto op te parkeren. Om bij het stukje grond te komen, maakt O gebruik van een weggetje dat over het perceel van A loopt. Over het gebruik van dat weggetje zijn nooit specifieke afspraken gemaakt.

A treedt op enig moment in onderhandeling met een projectontwikkelaar die woningen op het perceel van A wil bouwen. Omdat A een hogere prijs voor zijn grond kan vragen aan de projectontwikkelaar als hij het vrij van huur en andere gebruiksrechten kan overdragen, zegt A bij brief van 1 januari 2008 de huurovereenkomst betreffende de ligplaats aan O op per 1 januari 2009. A geeft als reden voor de opzegging aan dat hij aan de nieuwe eigenaar van zijn perceel geen verplichtingen betreffende ligplaatsen wil overdragen en dat de huuropbrengst niet marktconform zou zijn.

O laat A direct weten niet in te stemmen met de huuropzegging, ten eerste omdat A de huur betreffende de ligplaats niet kan opzeggen. O huurt deze immers van Domeinen. Voor het geval de opzegging (mede) zou zien op het stukje grond, geeft A aan dat hij de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid acht, nu beëindiging van die huurovereenkomst tot een onaanvaardbare situatie zou leiden. O zou dan immers zijn woonboot niet meer via land kunnen bereiken. Verplaatsing van de woonboot is geen optie. Er worden geen nieuwe ligplaatsvergunningen meer afgegeven zodat O geen nieuwe ligplaats zal kunnen verkrijgen. Zonder ligplaats is zijn woonboot in feite waardeloos.

A start een procedure bij de kantonrechter en vordert onder meer ontruiming van het stukje grond door O binnen een door de rechtbank te bepalen termijn.

De kantonrechter overweegt dat opzegging van de huurovereenkomst betreffende de strook grond in beginsel mogelijk is op grond van artikel 7:228 BW. Desondanks wijst hij de vorderingen van A af en overweegt dat het belang van O bij behoud van de strook grond zo evident is, dat de wens van A om geen verplichtingen betreffende de ligplaatsen aan een koper over te dragen daarvoor moet wijken. De kantonrechter overweegt tevens – ten overvloede – dat de feitelijke reden voor opzegging (verkoop van de grond voor een zo hoog mogelijke prijs) niet zo zwaarwegend is dat de belangen van O daarvoor moeten wijken. De huuropzegging wordt door de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.

Het stukje grond dat O huurt van A is een ongebouwde onroerende zaak. Het dient als (enige) toegang tot de woonruimte van O, een woonboot. O heeft dan ook een groot belang bij behoud van het stukje grond. Zonder die grond heeft hij geen toegang meer over land naar zijn woning.

A kan zich niet beroepen op andere verbintenissen waardoor hij het gebruik van het stukje grond zou kunnen behouden. Zijn enige mogelijkheid om de grond in gebruik te houden is het laten voortduren van de huurovereenkomst met A. A heeft, veiligheidshalve, subsidiair aanwijzing van een noodweg gevorderd voor het geval de huurovereenkomst zou komen te eindigen.1 Toewijzing van een noodweg is echter alleen mogelijk als A is ingesloten en noch een toegang tot een openbare weg, noch een toegang tot een openbaar vaarwater heeft.2 A heeft wel toegang tot een openbaar vaarwater; dat is het water waarin zijn woonboot ligt. Dat dit in de praktijk een grote opgave is, omdat A dan een klein bootje zal moeten aanschaffen en daar een ligplaats voor moet regelen, doet aan de inhoud van de desbetreffende bepaling niet af. De bepaling spreekt immers slechts over ‘een toegang’ en niet over ‘een eenvoudige toegang’.

Omdat de huurovereenkomst betreffende het stukje grond voor de woonboot een ongebouwde onroerende zaak betreft en er geen afspraken zijn gemaakt over een (langere) bepaalde duur van de overeenkomst, kan A de huurovereenkomst in beginsel op ieder gewenst moment opzeggen.

Het verliezen van de toegang tot de woonboot staat voor O gelijk aan het verliezen van zijn woonruimte, althans zijn woongenot. Hij kan dan immers nog slechts met een – door hem aan te schaffen – bootje via het openbaar vaarwater bij zijn boot komen. Voor dit extra bootje moet hij een ligplaats regelen en bij deze ligplaats zal hij dan zijn auto moeten parkeren. Al met al een behoorlijke opgave om iedere dag weer ‘aan land te komen’. Voor O is het stukje grond derhalve een onderdeel van zijn woonruimte en zijn belang bij behoud van de ongebouwde onroerende zaak is mijns inziens dan ook vergelijkbaar met het belang van de huurder van woonruimte, namelijk behoud van het volledige genot van zijn woonruimte. A verdient ten aanzien van de huur van het stukje grond daarom dezelfde huurbescherming als de huurder van woonruimte. Dat in de wet niet is voorzien in de bescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak voor wie de gehuurde grond feitelijk (vrijwel) onmisbaar is in verband met het gebruik van een andere zaak, beschouw ik als een knelpunt. Deze huurder zou een wettelijke bescherming moeten krijgen die overeenkomt met het belang dat hij heeft bij het behoud van de zaak waarvoor hij de ongebouwde onroerende zaak gebruikt, zodat hij niet afhankelijk is van de beoordeling van de rechter van de (on)aanvaardbaarheid van de opzegging. Dit is en blijft immers een ‘open norm’ zonder dat van tevoren met enige zekerheid kan worden gezegd of het beroep van de huurder op de onaanvaardbaarheid zal slagen.

Deze uitspraak is overigens een mooi voorbeeld van de toepassing van het criterium uit het arrest Latour/De Bruijn.3 Opzegbaarheid van de huurovereenkomst staat voorop. De kantonrechter oordeelt vervolgens echter dat verlies van het stukje grond voor O een aanzienlijke beperking van zijn woongenot betekent en dat de eisen van redelijkheid en billijkheid daarom meebrengen dat A een zwaarwegend belang voor zijn opzegging moet hebben. Dat zwaarwegende belang ontbreekt en dat leidt ertoe dat de kantonrechter de opzegging buiten toepassing laat. De huurovereenkomst blijft derhalve in stand.

De vraag die hier nog zou kunnen worden gesteld is of op de huurovereenkomst betreffende het stukje grond de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimtehuur niet al van toepassing zouden kunnen zijn. Het gebruik van het stukje grond is immers onlosmakelijk verbonden met het gebruik van de woonruimte door A.

Daarmee zou op grond van de connexiteitsleer4 op de huur van de ongebouwde onroerende zaak hetzelfde regime van toepassing zijn als op de principale zaak. In dit geval doet zich echter de – overigens niet unieke – specifieke situatie voor dat A’s woonruimte een woonboot is en dat die is afgemeerd op een gehuurde ligplaats. Vooralsnog worden noch ligplaatsen, noch woonboten beschouwd als onroerende zaken.5 Ligplaats noch woonboot is derhalve een woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW. Zelfs als de connexiteitsleer hier kan worden ingeroepen, heeft dat derhalve niet als resultaat dat de woonruimtebepalingen van toepassing zijn op de huur van de ongebouwde onroerende zaak die de toegang tot de woonboot vormt. A heeft daarom sowieso behoefte aan een wettelijke regeling waardoor hij meer – vaststaande – huurbescherming geniet dan hij nu heeft. Een codificatie van de connexiteitsleer is hiervoor niet voldoende.

Tussen hoofdverhuurder A en hoofdhuurder B, een bekende leverancier vanmotorbrandstoffen, komt een huurovereenkomst tot stand betreffende een ongebouwdeonroerende zaak. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een initiëleduur van vijf jaar, steeds te verlengen met periodes van vijf jaar. Op grondvan de huurovereenkomst is B verplicht om op de ongebouwde onroerende zaakeen motorbrandstoffenverkooppunt op het gehuurde op te richten.

B voldoet aan zijn contractuele verplichting en richt een motorbrandstoffenverkooppunt op. Dit verkooppunt, inclusief de ondergrond, verhuurt B vervolgens – met toestemming van A – aan exploitant C, een lokale ondernemer met een eenmanszaak. Op het moment dat de onderhuurovereenkomst tussen B en C ingaat, heeft de hoofdhuurovereenkomst tussen A en B nog een resterende duur van drie jaar. De duur van de onderhuurovereenkomst is, conform het wettelijk termijnstelsel, vijf plus vijf jaar.

Deze casus is – tot zo ver – gelijk aan de casus die is gebruikt in paragraaf 6.2.2. De verschillende looptijden van de huurovereenkomsten laat ik op deze plaats buiten beschouwing, dat knelpunt is reeds besproken. In deze paragraaf ga ik nader in op de knelpunten rondom de te hanteren opzegtermijn, de opzeggingsgronden en andere opzeggingsvereisten, de mogelijke aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten en de aanspraak op een schadevergoeding als is opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en de wil om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest bij de verhuurder. Ter toelichting op deze knelpunten breid ik de casus uit.

In de hoofdhuurovereenkomst tussen A en B is een opzegtermijn overeengekomen van zes maanden. Hoofdverhuurder A zegt de hoofdhuurovereenkomst aan B op tegen het einde van de derde periode van vijf jaar. Dit doet A acht maanden voordat deze huurtermijn eindigt. De onderhuurovereenkomst geldt op dat moment voor onbepaalde tijd. B zegt zijnerzijds de huurovereenkomst aan C op, maar moet daarbij een opzegtermijn van een jaar in acht nemen. B baseert zijn huuropzegging aan C op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.6

B wordt geconfronteerd met een opzegging van de huurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak. Een dergelijke opzegging leidt in beginsel tot het einde van de huurovereenkomst op de datum waartegen is opgezegd. Op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd, moet B het gehuurde leeg en ontruimd aan A opleveren, derhalve zonder onderhuurder C. Als B dat niet doet, kan A het gehuurde – nadat hij daarvoor een geldige titel heeft verkregen – desnoods met behulp van de sterke arm laten ontruimen. B komt dan in de situatie waarin hij nog wel een geldige huurovereenkomst met C heeft, maar waarin hij niet meer in staat is om het gehuurde aan C ter beschikking te stellen. B schiet jegens C toerekenbaar tekort in deze verplichting en is daarmee schadeplichtig. Die schadepost kan aanzienlijk zijn.

De problemen die B tegenkomt als hij de huurovereenkomst C moet beëindigen als gevolg van een opzegging van de hoofdhuurovereenkomst zien met name op de opzegtermijn, de opzeggingsgronden en de verplichte procedure bij het niet instemmen met een opzegging. Daarnaast loopt B ook nog het risico dat hij aan C een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten moet voldoen, terwijl hij die aanspraak niet heeft op A. Deze problemen licht ik nader toe.

Het eerste en grootste probleem waarmee B wordt geconfronteerd is het feit dat hij de onderhuurovereenkomst met C niet kan opzeggen tegen hetzelfde tijdstip als waartegen de hoofdhuurovereenkomst is opgezegd. B moet immers een opzegtermijn van een jaar in acht nemen en de hoofdhuurovereenkomst eindigt op het moment van ontvangst van de huuropzegging over acht maanden. B zal er dus voor moeten zorgen dat de hoofdhuurovereenkomst in ieder geval nog vier maanden voortduurt na het moment waartegen is opgezegd. De enige mogelijkheid die B daarvoor heeft is het starten van een procedure bij de kantonrechter en vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat de hoofdhuurovereenkomst pas eindigt op het moment dat B zijn onderhuurovereenkomst met C onherroepelijk heeft beëindigd. De enige mogelijke grondslag voor die vordering is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurovereenkomst eindigt door de opzegging op het tijdstip waartegen is opgezegd.7 Daarbij zal B uiteraard aanvoeren dat hij de ongebouwde onroerende zaak met toestemming van A heeft bebouwd en onderverhuurd en dat A ermee bekend is dat B de huurovereenkomst met C niet eenvoudig kan beëindigen. B zal moeten stellen dat A daarom ook de belangen van C in acht moet nemen. Of B succes zal hebben met deze stelling, is niet zeker en zal in sterke mate afhangen van de omstandigheden van het geval. De reden voor de opzegging van A aan B zal daarbij mijns inziens een grote rol spelen. Bij een opzegging op grond van slecht huurderschap is de kans dat B in het gelijk zal worden gesteld klein, maar als A opzegt omdat hij het gehuurde voor een hogere huurprijs wil gaan verhuren en hij met B niet tot overeenstemming komt, maakt B wel een kans dat de huuropzegging zal worden geconverteerd naar een opzegging op een langere termijn. Heeft A het gehuurde al aan een derde verhuurd waardoor hij op het moment waartegen is opgezegd over het gehuurde moet beschikken, dan kan de afweging ook weleens in het belang van A uitvallen, hoewel B dan natuurlijk zal betogen dat A dit risico niet had moeten nemen omdat hij weet dat de onderhuurovereenkomst niet eenvoudig beëindigd kan worden en hij dus had moeten voorzien dat A tegen de opzegging zou opkomen. Al met al is er vooraf geen enkele zekerheid te geven over de kans van slagen om het einde van de hoofdhuurovereenkomst uit te stellen tot het moment waarop de onderhuurovereenkomst eindigt.

Een bijkomend probleem waarmee B wordt geconfronteerd is het feit dat als C niet instemt met de huuropzegging, hij een huurbeëindigingsprocedure bij de kantonrechter moet starten.8 Door de tijd die deze procedure in beslag zal nemen is de kans reëel dat de onderhuurovereenkomst ook nog niet eindigt op het moment waartegen B de overeenkomst aan C heeft opgezegd. De termijn tussen ontvangst van de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst en het daadwerkelijke einde van de onderhuurovereenkomst bedraagt dan dus zelfs meer dan twaalf maanden.

Als B een procedure tegen C moet starten om te laten vaststellen op welk tijdstip de onderhuurovereenkomst eindigt, heeft C de mogelijkheid om te vorderen dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering aan C een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten betaalt.9 De kantonrechter is vrij in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming en ook vrij in het bepalen van de methode van berekening van de tegemoetkoming.10 Het betreft uitdrukkelijk een tegemoetkoming en geen schadeloosstelling.11 De huurder zal echter wel moeten stellen dat hij kosten moet maken voor een verhuizing en herinrichting en zal ook voldoende moeten onderbouwen hoe hoog die kosten zullen zijn.12 Hij moet zijn onderneming daadwerkelijk op een andere locatie voortzetten.13 Bij het bepalen van de vergoeding wordt onder meer gekeken naar de kosten van een daadwerkelijke verhuizing. Daaronder vallen de kosten voor een verhuizer en verhuiswagen, eventueel dubbele huur, advertentiekosten om de nieuwe locatie onder de aandacht te brengen en voorraadderving.14 Onder inrichtingskosten vallen – uiteraard – de kosten van herinrichting. Bij het vaststellen van die kosten moet rekening worden gehouden met de afschrijving van de inventaris in het (voormalig) gehuurde en een aftrek nieuw voor oud.15

De tegemoetkoming omvat geen vergoeding voor door de huurder opgebouwde goodwill.16 Een gewezen huurder kan wel aanspraak maken op een vergoeding die lijkt op een vergoeding voor goodwill als is voldaan aan de criteria van artikel 7:308 BW. Die criteria zijn de volgende. De huurovereenkomst moet allereerst eindigen door opzegging door de verhuurder. Vervolgens moet het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst door de volgende gebruiker voor een gelijksoortig bedrijf worden gebruikt. De verhuurder moet door die laatste omstandigheid voordeel genieten. Voordeel dat voortvloeit uit de aard en ligging van het gehuurde en daarin aan gebrachte veranderingen komt niet voor vergoeding in aanmerking. Ten slotte moet het gelijksoortige bedrijf binnen één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst worden gestart. Het is niet juist om bij deze bepaling van goodwill te spreken; dat valt niet altijd samen met het voordeel dat bedoeld is. Bij voordeel kan men denken aan geringe aanloopkosten voor de opvolgende gebruiker, het verkrijgen van een geregelde klantenkring en het kunnen voortbouwen op of uitbouwen van de bestaande reputatie. Deze omstandigheden kunnen zich ook voordoen als er geen winstcapaciteit (en daarmee dus geen goodwill) is.17

In twee gevallen kan een (onder)huurder van 290-bedrijfsruimte aanspraak maken op een schadeloosstelling als de huurovereenkomst door de verhuurder wordt beëindigd. Het moet in beide gevallen gaan om een verhuurder die op grond van artikel 7:226 BW in de rechten van een vorige verhuurder is getreden (en die het gehuurde dus onder bijzondere titel heeft verkregen). De eerste situatie waarin aanspraak op een schadeloosstelling bestaat betreft het geval dat de verhuurder opzegt omdat het gehuurde vanwege de uitvoering van werken in het algemeen belang moet worden afgebroken. De tweede situatie betreft een ontbinding van de huurovereenkomst omdat de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling wordt gekeken naar de kans dat de huurovereenkomst zonder de overgang van het gehuurde op de nieuwe verhuurder zou hebben voortgeduurd. Daarbij wordt er niet zonder meer van uitgegaan dat de huurovereenkomst na ommekomst van de nog geldende bepaalde duur zou worden beëindigd of dat een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt direct met succes zal worden opgezegd.18 De kans op beëindiging van de huurovereenkomst wordt derhalve geabstraheerd van de feitelijke plannen van de nieuwe verhuurder. Mijns inziens kan dit het beste uitgelegd worden als het bepalen van het tijdstip waarop een ‘gemiddelde verhuurder’ een gegronde reden zou hebben om de huurovereenkomst te beëindigen. Hoe groter de kans op een beëindiging op het moment van opzegging of ontbinding is, hoe lager de schadeloosstelling. Tussen de verkrijging van het gehuurde door de nieuwe verhuurder en de beëindiging van de huurovereenkomst moet dan ook een causaal verband bestaan, wil de huurder met succes een schadeloosstelling kunnen vorderen.19

B heeft geen wettelijke mogelijkheid om een van de hiervoor besproken vergoedingen van A te vorderen. B kan ook hier slechts terugvallen op de eisen van redelijkheid en billijkheid en stellen dat de huuropzegging onaanvaardbaar is als A hem geen vergoeding betaalt, gelet op de grote financiële gevolgen die het moeten beëindigen van de onderhuurovereenkomst met zich brengt. Ook op dit punt is de uitkomst van de procedure onzeker.

Het knelpunt waarmee B hier wordt geconfronteerd is derhalve het feit dat de hoofdhuurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak relatief eenvoudig opgezegd kan worden, terwijl hij de onderhuurovereenkomst betreffende de 290-bedrijfsruimte niet eenvoudig kan beëindigen. Hij heeft derhalve belang bij een oplossing waardoor beide huurovereenkomsten op hetzelfde moment kunnen worden beëindigd. In die mogelijkheid is voorzien in gevallen waarin de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst beide een 290-bedrijfsruimte betreffen. In artikel 7:306 BW is bepaald dat de onderhuurovereenkomst eindigt op het door de rechter ingevolge artikel 7:296 lid 5 BW bepaalde tijdstip. Anders gezegd: de onderhuurovereenkomst eindigt van rechtswege als de rechter op een huurbeëindigingsvordering van de hoofdverhuurder beslist dat de hoofdhuurovereenkomst op dat moment eindigt. In de hiervoor geschetste casus wordt niet voldaan aan de voorwaarde dat de rechter het tijdstip van het eindigen van de huurovereenkomst heeft bepaald op grond van artikel 7:296 lid 5BW. De hoofdhuur betreft immers geen 290-bedrijfsruimte. Op welke wijze kan worden bewerkstelligd dat dit knelpunt wordt opgelost komt in hoofdstuk 7 aan de orde.

Deze casus is wat de feiten betreft deels ontleend aan een vonnis van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland d.d. 18 september 2014.20

Gemeente A heeft aan huurder B een perceel grond verhuurd, bestemd voor het realiseren van een kinderboerderij met de daarbij behorende opstallen (onder meer dierenverblijven en een paviljoen). De stichting heeft aan deze (bouw)verplichting voldaan. Zij heeft het geheel vervolgens onderverhuurd aan stichting C, die de kinderboerderij exploiteert.

Gemeente A zegt de hoofdhuurovereenkomst betreffende het perceel grond aan Bop met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, per 1 oktober 2014.B zegt de onderhuurovereenkomst vervolgens op aan C. B hanteert daarbij eenopzegtermijn van vier maanden en zegt op per 1 augustus 2014. B zegt C tevens aan het gehuurde per 1 augustus 2014 te ontruimen. C ontruimt het gehuurde nieten dient op 29 september 2014 een verzoekschrift in bij de kantonrechter, strekkendetot verdere schorsing van zijn ontruimingsverplichting op grond van artikel7:230a lid 1 BW.

B is in deze casus hoofdhuurder van een ongebouwde onroerende zaak en onderverhuurder van een gebouwde onroerende zaak. Zij heeft immers slechts een perceel grond gehuurd van gemeente A. Dat heeft zij, voorzien van diverse opstallen, onderverhuurd aan C met de bestemming ‘kinderboerderij’. De onderhuurovereenkomst ten aanzien van de kinderboerderij is daarentegen een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak.21 De opstallen die zijn geplaatst, met name dierenverblijven en een paviljoen voor de bezoekers, zijn gelet op deze bestemming niet van verwaarloosbare betekenis. De kinderboerderij valt niet onder de definitie van woonruimte en ook niet onder die van 290-bedrijfsruimte, zodat het hier gaat om een zogenoemde ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:230a BW. Er is dus een hoofdhuurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak en een onderhuurovereenkomst betreffende een 230a-ruimte.

Onderhuurder C geniet op grond van artikel 7:230a lid 3 BW van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende twee maanden vanaf het tijdstip waartegen verhuurder B de ontruiming heeft aangezegd. C kan B op zijn vroegst na het verstrijken van die twee maanden dwingen om het gehuurde te ontruimen. Om die reden heeft B de onderhuurovereenkomst met C opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van vier maanden. Zou hij dat niet hebben gedaan en zou hij net zoals gemeente A een opzegtermijn van zes maanden hebben gehanteerd, dan zou B in geen geval C hebben kunnen dwingen om per 1 oktober 2014 te ontruimen. B verkeert hier wel in de ‘gelukkige’ omstandigheid dat hij in staat is om de huur op te zeggen tegen een tijdstip dat twee maanden voor het einde van de hoofdhuurovereenkomst ligt. Dat vloeit enerzijds voort uit het feit dat A een opzegtermijn van zes maanden in acht heeft genomen en anderzijds uit het feit dat B – bewust – in de onderhuurovereenkomst een opzegtermijn van vier maanden heeft opgenomen. Zou A – als de hoofdhuurovereenkomst niets anders bepaalt – een kortere opzegtermijn kunnen hanteren en hebben gehanteerd, en/of zou B een langere opzegtermijn hebben moeten hanteren, dan had de ontruimingsbescherming van rechtswege B al direct voor een probleem gesteld. Hij zou C dan immers hoe dan ook niet kunnen dwingen om te ontruimen op het tijdstip waartegen A de hoofdhuurovereenkomst is opgezegd. B is dan genoodzaakt om de opzegging van A aan te vechten met een beroep op de redelijkheid en billijkheid en zal moeten stellen dat de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst pas effect mag hebben op het moment dat de onderhuurovereenkomst is geëindigd en C verplicht is het gehuurde te ontruimen. Het antwoord op de vraag of de opzegging van A naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt mijns inziens een rol in hoeverre de opzegging door A aan B te wijten is, in hoeverre de (contractuele) opzegtermijnen over en weer bekend waren en wat de belangen van A bij beëindiging van de huurovereenkomst en B bij voortzetting ervan zijn. Van tevoren kan nooit met zekerheid worden gezegd of A erin zal slagen om de opzegging buiten effect gesteld te krijgen tot het moment waarop C verplicht is het gehuurde te ontruimen.

In de gegeven casus is B in ieder geval in staat om de onderhuurovereenkomst aan C op te zeggen tegen het tijdstip waartegen de hoofdhuurovereenkomst door A is opgezegd. Wat B echter niet kan voorkomen, is dat C een verzoek indient bij de kantonrechter, strekkende tot verdere schorsing van zijn ontruimingsverplichting.22 De kantonrechter weegt bij dit verzoek de belangen van B bij ontruiming af tegen die van C bij voortzetting van het gebruik.23 Zolang de kantonrechter niet op het verzoek van C heeft beslist, kan B C niet dwingen om het gehuurde te ontruimen.24 Met het indienen van het verzoekschrift op 29 september 2014 bereikt C derhalve in ieder geval dat hij ook na 1 oktober 2014 nog het gebruik van het gehuurde houdt, totdat de kantonrechter op zijn verzoek heeft beslist. Zou de kantonrechter in het voordeel van C beslissen, dan behoudt C het gebruik van het gehuurde nog voor de door de kantonrechter vast te stellen duur van maximaal (drie keer) één jaar.25 Uiteraard zal de kantonrechter bij de belangenafweging meewegen dat de hoofdhuurovereenkomst aan B is opgezegd en dat B niet in staat is om het gehuurde nog langer aan C ter beschikking te stellen. De kans dat de kantonrechter de ontruimingsverplichting zal schorsen, acht ik dan ook klein. C bereikt met zijn verzoek echter nog wel enig uitstel.

Het extra uitstel dat C bereikt met zijn verzoek levert B de nodige problemen op. B is nu feitelijk verplicht om de opzegging door A aan te vechten met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, zoals hiervoor omschreven. Slaagt zijn beroep op de onaanvaardbaarheid van de opzegging niet, dan staat vast dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd en zal B het gehuurde moeten ontruimen. A is geen partij bij de onderhuurovereenkomst tussen B en C en er geldt geen wettelijke bepaling op grond waarvan de huurovereenkomst van C door A wordt voortgezet op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt.26 A kan C dan ook dwingen om het gehuurde te ontruimen. Door deze vroegtijdige ontruiming kan C schade lijden. Die schade kan hij verhalen op B. B is immers verplicht om het gehuurde aan C ter beschikking te stellen tot het moment waarop C het gehuurde moet ontruimen. B kan aan deze verplichting niet meer voldoen als A hem dwingt te ontruimen. B heeft er derhalve een financieel belang bij om ervoor te kunnen zorgen dat hij pas hoeft te ontruimen op het moment dat C verplicht is om het gehuurde te ontruimen. Dat dit nu niet mogelijk is, zie ik als een knelpunt in de huidige wetgeving.