6.3.3 Koop breekt geen huur

In artikel 7:226 BW is de zogenoemde regeling ‘koop breekt geen huur’ opgenomen. Kort gezegd komt deze regeling erop neer dat wanneer de verhuurder een beperkt recht op het gehuurde vestigt of het gehuurde verkoopt, de rechtsopvolger of de beperkt gerechtigde gebonden is aan de rechten en plichten uit de huurovereenkomst die rechtstreeks verband houden met het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder verschuldigde tegenprestatie. De belangrijkste constatering voor de huurder is dat de overdracht van het gehuurde of het vestigen van een beperkt recht erop de huurovereenkomst niet (van rechtswege) doet eindigen.

In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak is, in tegenstelling tot de huur van gebouwde onroerende zaken, artikel 7:226 BW van aanvullend recht.1 Tot welke gevolgen dat kan leiden, toont de volgende – fictieve – casus aan.

X huurt van Y een ongebouwde onroerende zaak, die door X wordt geëxploiteerd als terrein voor outdooractiviteiten, zoals paintballen, quadrijden en boogschieten. Op het terrein zijn beperkte opstallen aanwezig met daarin toiletten, kleedruimtes en een paar douches. De opstallen zijn van dermate ondergeschikte betekenis in het geheel dat het gehuurde kwalificeert als een ongebouwde onroerende zaak.

X heeft de nodige investeringen gedaan om zijn bedrijf te kunnen exploiteren. Hij heeft kosten gemaakt om de benodigde vergunningen te verkrijgen en heeft materialen (waaronder een groot aantal quads) aangeschaft. Het gehuurde is voor X een unieke locatie. Er is geen vergelijkbare locatie beschikbaar waar hij al deze activiteiten bij elkaar kan verzorgen.

X is als startende ondernemer zonder alternatief afhankelijk van Y voor wat betreft de voorwaarden waaronder Y de ongebouwde onroerende zaak aan X wil verhuren. Y is weliswaar bereid om de huurovereenkomst voor een (langere) bepaalde tijd – van acht jaar – aan X te verhuren en een opzegtermijn van één jaar overeen te komen, maar Y wil wel vrij zijn om het gehuurde vrij van huur te verkopen als de gelegenheid zich voordoet. X heeft geen andere keuze dan die voorwaarde te accepteren en te hopen dat hij het gehuurde voor de hele overeengekomen duur van acht jaar kan blijven huren. Die termijn heeft hij nodig om zijn investeringen in zijn bedrijf te kunnen terugverdienen. In de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de huurovereenkomst tussen X en Y eindigt op het moment dat Y het gehuurde aan een derde in eigendom overdraagt.

Nadat de huurovereenkomst vier jaar heeft geduurd, verkoopt Y het gehuurde aan projectontwikkelaar Z. Projectontwikkelaar Z spreekt direct na de eigendomsoverdracht X aan wegens gebruik zonder recht of titel2 en start een ontruimingsprocedure tegen X. X, die reeds een groot aantal boekingen heeft staan voor de komende periode, ziet zijn bedrijf in rook opgaan.

De afwijking van artikel 7:226 BW in de huurovereenkomst, inhoudend dat de huurovereenkomst eindigt op het moment van eigendomsoverdracht, betekent voor X dat hij op ieder willekeurig moment kan worden geconfronteerd met een beëindiging van het gebruik van het gehuurde. Z is als rechtsopvolger van Y vanwege deze uitsluiting immers niet gebonden aan de huurovereenkomst. Tussen Z en X bestaat geen contractuele relatie. Z kan X daarom dwingen om het gehuurde te ontruimen. De schade die X daardoor lijdt is aanzienlijk. X kan Y ook niet meer aanspreken, nu de huurovereenkomst is geëindigd op een wijze die in de huurovereenkomst is overeengekomen. X heeft – noodgedwongen – een risico genomen en dat risico heeft zich verwezenlijkt.

Wat X zich van tevoren niet heeft gerealiseerd, is dat Y de huurovereenkomst niet aan X hoeft op te zeggen in geval van eigendomsoverdracht. In de huurovereenkomst is immers bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op het momentvan eigendomsoverdracht. X wordt hierdoor kort na de eigendomsoverdracht geconfronteerd met de ontruimingsvordering van Z, zonder dat hij hier in zijn bedrijfsvoering rekening mee heeft kunnen houden.

In paragraaf 3.2.1.4 heb ik, bij de bespreking van artikel 7:226 BW, reeds aangegeven dat X zijn (voormalig) verhuurder Y wellicht kan aanspreken uit hoofde van onrechtmatige daad als Y hem niet tijdig informeert over het eindigen van de huurovereenkomst. Aan de eigendomsoverdracht gaat immers vrijwel altijd een langer traject vooraf. Als Y X gedurende dit traject op de hoogte houdt, kan X in zijn bedrijfsvoering rekening houden met een mogelijk einde van de huurovereenkomst en kan hij op zoek gaan naar alternatieven om misschien toch een deel van zijn activiteiten elders onder te brengen en zo zijn inkomensverlies te beperken. Als Y dat niet doet, kan hem worden verweten dat hij handelt in strijd met wat in het maatschappelijk verkeer betamelijk is.

Bij de behandeling van titel 7.4 BW is aan de wetgever gevraagd of het feit dat de regel ‘koop breekt geen huur’ niet van dwingend recht is bij de huur van ongebouwde onroerende zaken geen ongewenste consequenties kan hebben voor ondernemers die alleen grond huren (zoals bij tankstations). De minister en staatssecretaris hebben hierop aangegeven dat niet gebleken is dat voor deze situatie waarin ondernemers enkel grond huren (bijvoorbeeld bij tankstations) een bijzondere regel nodig is. Voorafgaand aan de hiervoor aangehaalde vraag is in de memorie van toelichting al aangegeven dat er geen reden zou zijn om deze bepaling van dwingend recht te maken van onbebouwde grond, want ‘waarom zou iemand niet tegen betaling een stuk grond als opslagterrein mogen gebruiken tot het tijdstip dat de eigenaar een koper heeft gevolgen en het aan deze overdraagt?’3Gelet op het voorgaande is de verhuur van ongebouwde onroerende zaken echter niet beperkt tot een perceel dat tijdelijk als opslagterrein wordt verhuurd in afwachting van het tijdstip waarop zich een koper aandient. Er zijn verschillende, in de praktijk voorkomende, situaties denkbaar waarin de huurder van een ongebouwde onroerende zaak dwingendrechtelijke bescherming van artikel 7:226 BW nodig heeft. Er is een praktijk van het verhuren van ongebouwde onroerende zaken waarop de huurder zelf de opstallen moet stichten. Die praktijk is overigens ook bekend, gelet op het feit dat bij de behandeling van wetsvoorstel 24150 uitdrukkelijk is gesproken over het op deze manier verhuren en exploiteren van motorbrandstoffenverkooppunten. Ook bij andere objecten dan deze benzinestations kan deze constructie worden toegepast. De huurder met een zwakke onderhandelingspositie kan nu immers worden geconfronteerd met een situatie waarin de verhuurder de mogelijkheid krijgt om de huurovereenkomst eenvoudig te beëindigen, om zo het gehuurde vrij van huur – en dus voor een hogere prijs – aan een derde te verkopen. Deze derde kan overigens misschien bereid zijn om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, doch bevindt zich dan wel in de machtspositie om nieuwe – voor hem gunstigere – voorwaarden aan de huurder op te leggen. Een huurder zoals X, voor wie eigenlijk geen goed alternatief beschikbaar is, heeft dan slechts de keuze tussen slikken of stikken. Het feit dat artikel 7:226 BW van aanvullend recht is bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak, is naar mijn mening dan ook een knelpunt waarvoor een oplossing moet worden gevonden.