6.3.5 Medehuur en indeplaatsstelling

De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan er soms belang bij hebben om iemand te laten aanmerken als medehuurder of om iemand in zijn plaats als huurder te laten stellen. Het medehuurderschap geeft de medehuurder dezelfde rechten (en plichten) als de hoofdhuurder. Iemand met de positie van medehuurder heeft zekerheid dat hij de huurovereenkomst na het overlijden van de hoofdhuurder als nieuwe hoofdhuurder voortzet. Ook als de huurovereenkomst ten aanzien van (enkel) de hoofdhuurder op een andere manier eindigt, zet de medehuurder de huurovereenkomst daarna als hoofdhuurder voort.1 Die mogelijkheid heeft deze huurder alleen als de huurovereenkomst in die mogelijkheid voorziet. De algemene bepalingen van artikel 7:201-7:231 BW bevatten namelijk geen regels over medehuur of indeplaatsstelling, ook niet als aanvullend recht. Is niets opgenomen in de huurovereenkomst, dan bestaat er derhalve geen mogelijkheid om het aanmerken als medehuurder of het in de plaats stellen van een ander als huurder af te dwingen. Bepalingen die dit mogelijk maken zijn doorgaans ook niet in een huurovereenkomst opgenomen. Een huurder die deze mogelijkheid wil, zal daarover voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst dan ook met zijn verhuurder moeten onderhandelen. Het is afhankelijk van de onderhandelingspositie van de huurder of het hem lukt om zo’n bepaling in de huurovereenkomst te laten opnemen.

Het woonruimtehuurrecht kent wel de mogelijkheid voor de huurder om iemand als medehuurder te laten aanmerken of om woningruil af te dwingen. In artikel 7:267 lid 1 BWis bepaald dat een huurder een verzoek2 kan indienen bij de rechter om te laten bepalen dat een ander vanaf een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn. In artikel 7:267 lid 3 BW is bepaald dat dit verzoek slechts wordt afgewezen als de beoogde medehuurder nog geen twee jaar zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en met de huurder een gemeenschappelijke duurzame huishouding heeft, als de vordering kennelijk slechts bedoeld is om de beoogde medehuurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen of als de beoogde medehuurder uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Hoewel de wet zelf niet aangeeft dat deze regeling van dwingend recht is, wordt wel aangenomen dat dit het geval is.3

In artikel 7:270 BW is bepaald dat een huurder kan vorderen dat de rechter hem machtigt om iemand anders in zijn plaats als huurder te stellen als hij van woning wil ruilen. Ingevolge lid 2 beslist de rechter met inachtneming van de omstandigheden van het geval, maar kan hij de vordering slechts toewijzen als de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de ruil en moet hij de vordering afwijzen als de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De rechter kan een last of voorwaarden aan de machtiging verbinden. Deze bepaling is van semidwingend recht.4

Artikel 7:268 BW geeft een bewoner die niet de positie van medehuurder heeft de mogelijkheid om alsnog de huur voort te zetten na het overlijden van de huurder. Deze bewoner moet dan een gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder hebben gevoerd, vanuit financieel oogpunt voldoende waarborgen bieden voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en – indien van toepassing – een huisvestingsvergunning kunnen overleggen.5 Als de verhuurder niet meewerkt, zal deze bewoner binnen zes maanden na het overlijden van de huurder daartoe een vordering moeten instellen bij de rechter.

Ook de huurder van 290-bedrijfsruimte heeft de mogelijkheid om af te dwingen dat een ander in zijn plaats als huurder wordt gesteld. In artikel 7:307 BW is bepaald dat de rechter op vordering van de huurder die een ander in zijn plaats gesteld wil zien, beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Ook hier geldt dat de rechter de vordering slechts kan toewijzen als de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij deze afwijst als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborg biedt voor een volledige nakoming van de huur en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Aan de machtiging kunnen voorwaarden of een last worden verbonden. Een indeplaatsstelling kan alleen worden gevorderd als het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan de voorgestelde huurder wordt overgedragen. Deze bepaling is van dwingend recht.6

Een huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan, net zoals de huurder van woonruimte of de huurder van 290-bedrijfsruimte, een zwaarwichtig belang hebben bij een medehuurderschap of indeplaatsstelling. De mogelijke belangen van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak worden hieronder geschetst, ook weer aan de hand van twee cases. De eerste casus is wederom ontleend aan de eigen praktijk, doch slechts voor wat betreft enkele basale feiten en verder aangevuld met fictieve elementen. De tweede casus is fictief, hoewel de belangen zijn ontleend aan een pachtzaak uit de eigen praktijk.

Huurder T huurt van verhuurder G met ingang van 1 januari 1993 een standplaats voor een recreatiechalet. T, een dame op leeftijd, woont samen met V. Zij zijn niet gehuwd, doch zij leven samen alsof er een volledige gemeenschap van goederen bestaat. De huurovereenkomst betreffende standplaats geldt voor onbepaalde tijd. T heeft op de standplaats een chalet geplaatst en heeft sinds het aangaan van de huurovereenkomst een bedrag van € 25.000,- in het chalet en de standplaats geïnvesteerd. V heeft via de gemeenschappelijke bankrekening in een groot deel van deze kosten bijdragen.

De huurovereenkomst voorziet niet in een mogelijkheid om iemand te laten aanmerken als medehuurder of als huurder in de plaats te laten stellen. De huurovereenkomst voorziet wel in de mogelijkheid om het chalet te verkopen, doch onder strikte voorwaarden. Zo is T niet vrij om haar chalet aan een door haar gekozen persoon te verkopen. Als koper komen eerst in aanmerking gegadigden die op een wachtlijst staan. Die wachtlijst wordt beheerd door G. Pas als er geen koper kan worden gevonden uit de wachtlijst, is T vrij om zelf een koper aan te dragen.

T is ook niet vrij om de koopprijs zelf vast te stellen. De (maximale) koopprijs moet worden getaxeerd door een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van G en een vertegenwoordiger van de huurdersvereniging. Deze commissie kan ook nadere voorwaarden aan de verkoop in het taxatierapport opnemen. Pas als T verklaart het eens te zijn met de taxatie en de gestelde voorwaarden, kan G toestemming voor de verkoop verlenen.

In de huurovereenkomst is vastgelegd dat deze van rechtswege eindigt in geval van overlijden van de huurder.

T is een tiental jaren ouder dan V en wil ervoor zorgen dat V na haar eventuele overlijden de huurovereenkomst betreffende de standplaats kan voortzetten. T verzoekt G daarom om V aan te merken als medehuurder. G weigert dit en geeft aan dat het haar beleid is om geen medehuurderschap toe te kennen bij de verhuur van standplaatsen.

Omdat T slechts een ongebouwde onroerende zaak huurt, kan zij niet terugvallen op wettelijke bepalingen omtrent medehuur of indeplaatsstelling. Anders dan bij de huur van woonruimte geldt hier niet dat een echtgenoot of geregistreerd partner van rechtswege medehuurder is.7 Zij kan zich ook niet beroepen op een bepaling zoals die van artikel 7:267 BW, die voorziet in de mogelijkheid om de rechter te vragen te bepalen dat V vanaf een bepaalde datum medehuurder van de ongebouwde onroerende zaak zal zijn. V kan na een eventueel overlijden van T ook geen beroep doen op enige bepaling waardoor hij de huurovereenkomst kan voortzetten. Na het overlijden van T eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. V zal dan de standplaats moeten ontruimen en is zowel zijn recreatieplek als zijn investering kwijt.

T zou kunnen overwegen om haar chalet te verkopen aan V, maar gelet op de aan die verkoop verbonden regels is de kans aanwezig dat V niet als koper in aanmerking komt. Personen die op de wachtlijst staan, gaan immers voor. Bovendien moet T dan instemmen met de uit te voeren taxatie en moet zij vervolgens nog toestemming krijgen van G voor de verkoop. Het is uiteraard niet de bedoeling dat V daadwerkelijk een koopprijs aan T voldoet; hij heeft immers al meebetaald aan het chalet. De kans dat G zal instemmen met een ‘schijnverkoop’ om zo de positie van V veilig te stellen, is echter erg klein. Bovendien lopen Ten V met deze constructie een risico, want hoewel T ouder is dan V, is niet gezegd dat zij inderdaad eerder zal overlijden. Als V na een eventuele verkoop van het chalet aan hem eerder overlijdt dan T, is T alsnog haar recreatieplek en haar investering kwijt.

T loopt hier tegen het knelpunt aan dat er bij de huur van ongebouwde onroerende zaken geen regeling is die voorziet in de mogelijkheid om iemand als medehuurder te laten aanmerken. Door de mogelijkheid om bij de huur van ongebouwde onroerende zaken af te wijken van de bepaling dat de dood van de huurder of verhuurder de huurovereenkomst niet doet eindigen,8 verliest V na een eventueel overlijden van T zijn recreatieplek en zijn investering. T, die van april tot oktober in het chalet verblijft en dit dus beschouwt als een tweede woning, heeft grotendeels hetzelfde belang als een huurder van woonruimte om een ander als medehuurder te laten aanmerken. V is na het eindigen van de huurovereenkomst betreffende de standplaats weliswaar niet dakloos, maar verliest wel de plaats waar hij jarenlang de helft van het jaar heeft doorgebracht en waar hij veel sociale contacten heeft.

Op welke manier tegemoet kan worden gekomen aan het belang van een huurder als T om iemand als medehuurder te laten aanmerken en hoe moet worden omgegaan met het belang van een verhuurder als G, komt in hoofdstuk 7 aan de orde. In dat hoofdstuk worden de mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten besproken.

Huurder C huurt met ingang van 1 januari 1974 van verhuurder D, een woningstichting, een kavel in het centrum van een middelgroot dorp. C heeft op deze kavel, met toestemming van D, een onroerende zaak gebouwd. Hij drijft daarin, als eenmanszaak, een winkeltje in bromfietsonderdelen. C, inmiddels 64 jaar oud, werkt al enige jaren samen met zijn zoon en is voornemens om zijn winkel aan zijn zoon over te dragen.

C vraagt D om zijn zoon als huurder in zijn plaats te stellen. D geeft aan op zich open te staan voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met de zoon van C. D wenst de huurovereenkomst dan echter wel op een aantal punten aan te passen. De wijziging die het meest in het oog springt is de door D gewenste huurprijs, die aanzienlijk hoger is dan de geldende huurprijs. Als de zoon van C de gewenste nieuwe huurprijs zou moeten gaan voldoen, zou hij niet voldoende inkomen meer kunnen verwerven om de eenmanszaak te kunnen voortzetten.

De huurovereenkomst voorziet niet in een mogelijkheid voor C om een ander in zijn plaats als huurder te laten stellen. De huurovereenkomst bepaalt wel dat het C niet is toegestaan om zonder schriftelijke toestemming van D het gehuurde aan een ander in gebruik of onderhuur af te staan.

C huurt van D slechts een ongebouwde onroerende zaak. Het feit dat hij daar zelf een 290-bedrijfsruimte op heeft geplaatst, heeft geen verandering gebracht in het toepasselijke huurregime. Enkel de algemene bepalingen van artikel 7:201-7:231 BW zijn van toepassing op de huurovereenkomst. Deze algemene bepalingen geven C geen mogelijkheid om een indeplaatsstelling van zijn zoon als huurder af te dwingen van D.

Het overdragen van de winkel aan zijn zoon zonder een door D goedgekeurde indeplaatsstelling kan voor C (en zijn zoon) grote gevolgen hebben. In de huurovereenkomst is immers bepaald dat C het gehuurde niet aan een ander in gebruik mag afstaan. Het handelen in strijd met deze bepaling levert een aan C toerekenbare tekortkoming op die – in beginsel – ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Omdat C de indeplaatsstelling niet kan afdwingen, heeft hij slechts drie opties: of hij blijft de onderneming zelf uitoefenen, of zijn zoon accepteert de door D aangeboden nieuwe huurovereenkomst, of hij beëindigt de huurovereenkomst. Het is kiezen uit drie kwaden. Voor C is het voortzetten van de onderneming eigenlijk geen optie, althans niet voor de lange termijn. Hij is aan zijn pensioen toe. Het voortzetten van de onderneming door de zoon van C op basis van de nieuwe huurovereenkomst is niet rendabel. Het beëindigen van de huurovereenkomst betekent voor C dat hij het gehuurde ontruimd aan D moet opleveren. Hij is zijn winkel kwijt en kan hooguit zijn voorraad en inventaris nog verkopen aan een andere ondernemer. De mogelijkheid om aanspraak te maken op een vergoeding voor de door C achtergelaten bebouwing op het gehuurde laat ik hier buiten beschouwing; dat knelpunt is reeds eerder uitgebreid aan de orde gekomen.

C heeft er als ondernemer, voor wie zijn winkel onderdeel is van zijn pensioenvoorziening, belang bij om zijn onderneming te kunnen overdragen aan zijn zoon op basis van de geldende huurovereenkomst. C heeft derhalve hetzelfde belang als de ondernemer die een 290-bedrijfsruimte huurt en die zijn onderneming overdraagt. Deze laatste huurder kan op grond van artikel 7:307 BW de indeplaatsstelling afdwingen. De verhuurder is dan gebonden aan de geldende huurovereenkomst en kan deze slechts aanpassen voor zover de wet in die aanpassingen voorziet (bijvoorbeeld door het vorderen van een nadere huurprijs op grond van artikel 7:303 en 7:304 BW). Het feit dat de wet niet voorziet in de mogelijkheid om een indeplaatsstelling af te dwingen bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak, terwijl de belangen van de huurder gelijk zijn aan die van de huurder van een 290-bedrijfsruimte, beschouw ik als een knelpunt dat opgelost moet worden. Op welke wijze ik dat zou willen doen, licht ik in het volgende hoofdstuk toe.