6.3.2 Zelfwerkzaamheid en wegneemrecht

Het recht op zelfwerkzaamheid van de huurder volgt uit artikel 7:215 BW. Het is het recht van de huurder om wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen. In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak kan dan worden gedacht aan het aanbrengen van een omheining rondom het gehuurde – hoewel dat een aanzienlijke investering kan zijn, zoals ik heb laten zien in de casus bij paragraaf 6.2.1, waar de huurder voor € 20.000,- investeerde – of het aanbrengen van een (tijdelijke) verharding. Een verdergaande wijziging van het gehuurde is het bebouwen ervan. In paragraaf 3.2.1.3 heb ik reeds uiteengezet dat het de vraag is of het bebouwen van een ongebouwde onroerende zaak is aan te merken als een wijziging van het gehuurde in de zin van artikel 7:215 BW op het moment dat in de huurovereenkomst de plicht tot bebouwing is opgenomen. In dat geval valt het realiseren van de bebouwing immers onder de contractuele verplichting van de huurder om het gehuurde conform de bestemming te gebruiken en daarmee onder de werking van artikel 7:214 BW (en 7:213 BW). Niet elke huurovereenkomst zal echter expliciet een bouwplicht inhouden. In onderstaande – fictieve – casus ga ik uit van toestemming om te bebouwen. Deze toestemming is in de huurovereenkomst opgenomen.

Huurder A huurt van verhuurder B een ongebouwde onroerende zaak. A wil op het gehuurde een recreatiechalet plaatsen. Het chalet heeft een waarde van € 93.000,-. De kosten voor het plaatsen ervan, het realiseren van nutsaansluitingen en het (her)inrichten van het perceel bedragen nog eens € 18.000,-.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een aanvankelijke duur van drie jaar en wordt daarna met telkens één jaar verlengd. De opzegtermijn bedraagt twee maanden voor huurder A en zes maanden voor verhuurder B. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:

‘Verhuurder verleent huurder toestemming om voor rekening en risico van huurder op het gehuurde een recreatiechalet te plaatsen. Alle kosten voor plaatsing, onderhoud e.d. komen voor rekening van huurder. Na beëindiging van de huurovereenkomst dient huurder het recreatiechalet achter te laten. Verhuurder is hiervoor geen vergoeding aan huurder verschuldigd.’

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2009. A laat in dat jaar het chalet plaatsen en vanaf het seizoen 2010 geniet hij van zijn standplaats en chalet. Tussen A en B blijkt het echter niet te boteren. B beticht A van het veroorzaken van overlast aan overige recreanten en van overtredingen van het parkreglement. In september 2013 ontvangt A een opzeggingsbrief van B waarmee B de huurovereenkomst betreffende de standplaats opzegt per 1 april 2014. B wenst A niet langer als huurder te hebben.

B biedt de door A gehuurde standplaats per 1 april 2014 inclusief chalet te huur aan voor een aanzienlijke huurprijs.

Het beëindigen van de huurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak (de standplaats) door B betekent voor A dat hij zijn chalet moet achterlaten, zonder dat hij daarvoor enige vergoeding van B ontvangt.1 In de huurovereenkomst is immers afgeweken van het bepaalde in artikel 7:216 lid 1 en 3 BW. In lid 1 van artikel 7:216 BW is bepaald dat een huurder bevoegd is om tot de ontruiming door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken. In lid 3 is bepaald dat een huurder ter zake geoorloofde wijzigingen die op het gehuurde achterblijven een vergoeding van de verhuurder kan vorderen, voor zover er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. In de huurovereenkomst is in afwijking van deze leden bepaald dat het chalet moet achterblijven en dat A geen aanspraak op een vergoeding van B heeft.

Voor A betekent het moeten achterlaten van het chalet zonder dat hij een vergoeding ontvangt een financiële aderlating. Na een kleine vijf jaar is het chalet nog lang niet afgeschreven. Bovendien heeft A aanzienlijke kosten gemaakt voor het laten plaatsen en het realiseren van de benodigde aansluitingen op het perceel. A krijgt door het opzeggen van de huurovereenkomst door B geen gelegenheid om zelf de vruchten van zijn investeringen te plukken. B daarentegen plukt die vruchten wel door de standplaats inclusief chalet voor een aanzienlijke huurprijs te verhuren, zonder dat daar enige investering van diens zijde tegenover staat. B is op grond van natrekking eigenaar geworden van het chalet.

Dat hier sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, is evident. A is zijn investering kwijtgeraakt en daardoor verarmd. B is een chalet en de daaruit te verkrijgen huuropbrengst rijker. Het verband tussen verarming en verrijking behoeft geen verdere toelichting. Zonder uitsluiting van artikel 7:216 lid 3 BW zou A naar mijn mening met succes een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking tegen B kunnen instellen om zo zijn verlies (deels) gecompenseerd te krijgen. Zonder uitsluiting van het recht om de wijzigingen aan het gehuurde ongedaan te maken, had A kunnen overwegen om het chalet te laten afbreken en op een nieuwe standplaats weer te laten opbouwen. Hoewel het afbreken en weer opbouwen van het chalet aanzienlijke kosten met zich gebracht2 zou hebben en de waarde van het chalet ook geen goed zou hebben gedaan,3 had A dan nog wel zelf het genot gehad van zijn investering.

Natuurlijk kan huurder A trachten om de uitsluiting van het wegneemrecht en/of de uitsluiting van de mogelijkheid om een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking aan te tasten door zich erop te beroepen dat die uitsluiting in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De omstandigheden die hier van belang zijn, zijn dan de korte tijd die A heeft gehad om zelf profijt te hebben van zijn investeringen en de reden voor de huuropzegging. A zal voldoende moeten stellen en bewijzen om die omstandigheden aan te tonen. Voor A een behoorlijke opgave met een onzekere uitkomst.

Zonder de contractuele uitsluiting van de mogelijkheid om een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking in te stellen, zou een dergelijke vordering mijns inziens een goede kans van slagen hebben. Ik heb hierboven al aangegeven dat naar mijn mening evident is dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Als A de mogelijkheid zou hebben om een dergelijke vordering in te stellen, zou B zich daar nog tegen kunnen verweren door te stellen dat toewijzing van die vordering in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat A de opzegging aan zichzelf te wijten heeft (en B door het gedrag van A wellicht de nodige schade heeft geleden). Omdat B zich beroept op de onaanvaardbaarheid, zal hij feiten en omstandigheden moeten stellen en onderbouwen om dat standpunt te onderbouwen. De positie van A tegenover B is in dat geval sterker. Ik vind die uitgangspositie beter passen in het stelsel van ons huurrecht dan de huidige mogelijkheid om afwijkingen van artikel 7:216 BW op te nemen in de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak in gevallen waarin de huurder die zaak zelf bebouwt. Ik zie deze mogelijkheid dan ook als een knelpunt waarvoor een oplossing moet worden gevonden. De mogelijke oplossing komt in hoofdstuk 7 aan de orde.