7.2.5 Vergoedingsrecht: artikel 7:216 BW

Met het wijzigen van de definities van woonruimte, 230a-ruimte en 290-bedrijfsruimte zoals besproken in de drie voorgaande paragrafen is er nog geen oplossing gevonden voor het knelpunt dat een huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet in alle gevallen zijn investering in het gehuurde zal kunnen terugverdienen. Voor 290-bedrijfsruimte geldt weliswaar een minimale duur van vijf plus vijf jaar en het is voor de verhuurder van woonruimte en 290-bedrijfsruimte slechts op bepaalde, limitatief in de wet opgesomde gronden mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen, doch de kans bestaat nog steeds dat de huurovereenkomst betreffende de ongebouwde onroerende zaak wordt beëindigd voordat de huurder zijn investering heeft kunnen afschrijven. De huurovereenkomst kan in bepaalde gevallen immers wel worden opgezegd of ontbonden door de verhuurder. Het eindigen van de huurovereenkomst betekent het verliezen van zijn investering door de huurder. Dat verlies kan groot zijn. Dit klemt temeer nu de huurder ook geen vaststaand wettelijk recht heeft op een vergoeding voor de door hem achtergelaten bebouwing. In de huurovereenkomst kan het recht om een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking te vorderen immers worden uitgesloten, nu het bepaalde in artikel 7:216 lid 3 BW slechts van regelend recht is. Als dit artikel niet is uitgesloten, heeft de huurder alleen aanspraak op een vergoeding als er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Zoals toegelicht in paragraaf 3.2.1.3 is dit lang niet altijd mogelijk.

De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die daarop zelf bebouwing realiseert, heeft derhalve belang bij een regeling op grond waarvan hij (een deel van) zijn schade op de verhuurder kan verhalen als de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder eindigt. Bij de regeling zoals die nu is, acht ik de verhouding tussen het risico van de huurder en het (eventuele) profijt van de verhuurder scheef. De huurder loopt al het risico: hij realiseert op eigen kosten de bebouwing, in de huurovereenkomst kan worden bepaald dat al het onderhoud voor rekening van de huurder komt en de verhuurder kan zonder schadeplichtig te zijn de huurovereenkomst beëindigen. Dat geldt zelfs als de definities van woonruimte, 230a-ruimte en 290-bedrijfsruimte worden gewijzigd zoals hiervoor betoogd. Mijns inziens is het niet onredelijk om een schadevergoedingsplicht op de verhuurder te leggen. De bebouwing kan alleen worden gerealiseerd op grond van een verplichting in de huurovereenkomst of uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder die die verplichting oplegt of toestemming geeft, zal zich moeten realiseren dat er een schadevergoedingsplicht ontstaat als hij de huurovereenkomst binnen een bepaalde termijn wil beëindigen.

Hoewel ik het niet redelijk acht dat de verhuurder geen enkele schadevergoedingsplicht heeft, acht ik het ook niet redelijk om op de verhuurder een verplichting tot het vergoeden van de volledige schade te leggen, vergelijkbaar met de indemnité d’éviction zoals opgenomen in de Franse bail commercial. Laatstgenoemde schadevergoeding omvat de volledige schade, inclusief goodwill. Een dergelijke aanspraak heeft de Nederlandse huurder van een gebouwde onroerende zaak onder het huidige recht ook niet en ik vind het dan ook niet in het Nederlandse systeem passen om een dergelijke vergoeding op te nemen voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die deze zelf van bebouwing voorziet. Enig risico mag voor rekening van de huurder zelf blijven.

In geen van de Nederlandse rechtsfiguren die ik heb besproken in hoofdstuk 4 heb ik een regeling gevonden over het vergoeden van door de gebruiker gerealiseerde opstallen die een kant-en-klare oplossing zou kunnen bieden voor het door mij geconstateerde knelpunt. In een pachtovereenkomst kan de mogelijkheid voor de pachter op een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking in te stellen worden uitgesloten. De aanspraak van de erfpachter op een vergoeding van op de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht op grond van artikel 5:99 BW kan ook uitgesloten worden in de akte van vestiging van het erfpachtrecht. Slechts in bepaalde gevallen is die uitsluiting niet toegestaan. De oplossing voor dit knelpunt kan derhalve niet één op één uit het Franse of Nederlandse recht gehaald worden.

De regeling van artikel 5:99 BW biedt echter wel een goede basis voor een oplossing, mits deze bepaling van semidwingend recht wordt gemaakt bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak waarop door de huurder op diens kosten een opstal wordt geplaatst. Hierdoor krijgt de huurder een aanspraak op een vergoeding voor de waarde van de achter te laten gebouwen. Dit kan worden bereikt door het opnemen van een bepaling waardoor bij het bebouwen van de ongebouwde onroerende zaak door de huurder het bepaalde in artikel 5:99 lid 1 BW van toepassing is en daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Daarbij moet dan tevens worden vastgelegd dat het afwijken van artikel 7:216 lid 2 BW niet is toegestaan in het geval de huurder op grond van een verplichting of uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder van de ongebouwde onroerende zaak bebouwing op het gehuurde aanbrengt. Op grond van de huidige regeling is de bepaling dat de huurder niet verplicht is de wijzigingen aan het gehuurde ongedaan te maken immers van regelend recht. Zou dat niet veranderen, dan zou de verhuurder simpelweg in de huurovereenkomst kunnen opnemen dat de bebouwing verwijderd moet worden bij het einde van de huurovereenkomst. De huurder heeft dan geen aanspraak op enige vergoeding en is alsnog zijn investering kwijt.

Ik heb ook overwogen of het zinvol is om een bepaling op te nemen waardoor bij het bebouwen van een gehuurde ongebouwde onroerende zaak door de huurder van rechtswege een (afhankelijk) opstalrecht ontstaat. Dit heeft in ieder geval als gevolg dat de opstal niet direct op grond van natrekking eigendom wordt van de verhuurder. Een dergelijke regeling heeft in de praktijk echter geen voordelen. Zoals in paragraaf 4.4.6 toegelicht, is op basis van de huidige regelingen de positie van de opstaller sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, met name omdat het beëindigen van het recht van opstal minder eenvoudig is dan het beëindigen van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak. Met de in de drie voorgaande paragrafen besproken wijzigingen in de huidige regelgeving is dat probleem al opgelost. Het tweede probleem dat moest worden opgelost is het probleem dat de verhuurder de opstal om niet in eigendom verkrijgt en de huurder na het einde van de huurovereenkomst geen mogelijkheid heeft om een vergoeding voor de opstal te krijgen. Om dit knelpunt op te lossen, is het voldoende om artikel 5:99 lid 1 van toepassing te verklaren en vast te leggen dat afwijking ten nadele van de huurder in geval van het bebouwen van een gehuurde ongebouwde onroerende zaak niet mogelijk is. De huurder noch de verhuurder heeft er belang bij om de overige bepalingen van de regeling omtrent het recht van opstal van toepassing te laten verklaren. Dit zou ook leiden tot onnodig ingewikkelde verwijzingen, bijvoorbeeld omdat dan het bepaalde in artikel 5:99 lid 2 BW – de mogelijkheid om in de akte van vestiging van het recht van opstal te bepalen dat de opstaller geen recht heeft op de vergoeding van artikel 5:99 lid 1 BW – weer moet worden uitgesloten.

Omdat de regeling van artikel 5:99 BW van toepassing moet zijn bij alle soorten bebouwing – woonruimte, 230a-ruimte of 290-bedrijfsruimte – en ik het aantal verwijzingen zo klein mogelijk wil houden, neem ik deze op in de ‘algemene bepalingen’ van het huurrecht. Gelet op het onderwerp ligt het voor de hand een vierde lid toe te voegen aan artikel 7:216 BW, dat gaat luiden als volgt:

Met deze oplossing krijgt de huurder wel een vergoeding voor de waarde van zijn opstal, maar niet voor het verlies van zijn bedrijf (goodwill). Dat (ondernemers) risico blijft, net zoals voor huurders van gebouwde onroerende zaken, voor rekening van de huurder zelf. De huurder van de ongebouwde onroerende zaak die daarop woonruimte of een 290-bedrijfsruimte heeft geplaatst kan na opzegging door de verhuurder (in geval van woonruimte op bepaalde gronden) aanspraak maken op een tegemoetkoming in diens verhuis- en herinrichtingskosten. Uiteraard is het niet de bedoeling dat de huurder zowel een forse aanspraak heeft op grond van artikel 5:99 BW als op een tegemoetkoming voor zijn verhuis- en herinrichtingskosten. Het is echter niet noodzakelijk om een (aanvullende) bepaling op te nemen om te voorkomen dat er te veel door de huurder gevorderd kan worden. De rechter is immers volledig vrij in het al dan niet toekennen van de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten en het vaststellen van het aan de huurder toekomende bedrag. De rechter heeft nu derhalve reeds voldoende instrumenten om te voorkomen dat de vergoedingsplicht voor de verhuurder onevenredig groot wordt.