De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.7:2.7 Wetsvoorstel 24150

De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.7

2.7 Wetsvoorstel 24150

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Medio jaren ’90 is een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van de bepalingen voor huur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet. In eerste instantie kiest de wetgever er voor om ongebouwde onroerende zaken niet onder het bereik van het toenmalige artikel 7A:1624 BW (de voorloper van het huidige artikel 7:290 BW) te brengen. In de memorie van toelichting staat hierover vermeld:1

‘Het betreft een heterogene groep van gevallen. (…) Het betreft bij voorbeeld de huur en verhuur van een sportveld of een opslagterrein dan wel de huur en verhuur van een stuk grond, waarop een verplaatsbaar stalletje wordt gezet. In zijn algemeenheid valt niet te zeggen dat een zekere mate van continuïteit en stabiliteit van bedrijfsvoering in deze gevallen huurbescherming rechtvaardigt. Daarom is ervan afgezien ongebouwde onroerende zaken onder de werking van de artikelen 1624 e.v. te brengen.’

Uit het verslag van de vaste commissie voor Justitie blijkt dat MKB Nederland advies heeft uitgebracht over het wetsvoorstel:2

‘MKB Nederland wijst in haar advies echter op de positie van exploitanten van tijdelijke bedrijfsruimte op gehuurde ongebouwde onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld horecabedrijven op het strand, aldus de leden van de PvdA-, D66-, en GPV-fractie. Ook hier gaat het om ondernemingen met een opgebouwde goodwill en gedane investeringen. Hoe oordeelt de regering hierover? Wat verzet zich er tegen dergelijke ondernemingen onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 1624 BW te brengen?’

In de nota naar aanleiding van het verslag antwoordt de minister op de hiervoor geciteerde vragen. De minister beperkt zich in haar antwoord tot het door de commissie gegeven voorbeeld van de strandtent. In die gevallen zou geen sprake zijn van huur, maar om een in gebruik geven op publiekrechtelijke grondslag, omdat het in gebruik geven van een deel van het (staats)strand zou berusten op de bevoegdheid van de gemeente om een ondernemer toe te staan op dat deel van het strand een attractie te exploiteren. Vanwege het bijzondere karakter van dergelijke overeenkomsten zou het niet wenselijk zijn om deze overeenkomsten onder de werking van het huurrecht voor bedrijfsruimte te brengen.3

In het nader verslag wordt aparte aandacht besteed aan de positie van exploitanten van pompstations. Naast de opmerkingen die worden gemaakt over de kwalificatie van de overeenkomst tussen de exploitant en de motorbrandstoffenleverancier komt ook het huurregime dat geldt voor de ondergrond en voor het bedrijf als zodanig aan de orde. De VVD-fractie vraagt de regering om te onderzoeken in hoeverre wettelijke bescherming voor de exploitant wenselijk is.4

De nota naar aanleiding van het nader verslag vermeldt vervolgens het volgende:5

‘Daze leden hebben verder het geval ter sprake gebracht dat geen bedrijfsruimte wordt gehuurd, maar slechts onbebouwde grond met de verplichting zelf voor de nodige bebouwing zorg te dragen, zoals zich voordeed in het geval berecht door HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705. Voor wat betreft het huidige artikel 1624 heeft de Hoge Raad op grond van de wetsgeschiedenis aangenomen dat de regeling van artikel 1624 e.v. in een dergelijk geval toepassing mist. In het stelsel van het onderhavige wetsvoorstel is dit evenwel niet wenselijk. In verband daarmee is aan de tweede zin van het tweede lid van het voorgestelde artikel 1624 het geval toegevoegd van een onbebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien de overeenkomst ertoe strekt dat daarop bedrijfsruimte als bedoeld in de eerste zin zal worden gebouwd en dat die bedrijfsruimte dan door de huurder zal worden gebruikt. De kwestie is niet alleen van belang voor oliemaatschappijen en exploitanten van pompstations, maar voor alle overeenkomsten die de voormelde strekking hebben en die derhalve zouden kunnen worden gebezigd om het dwingende huurrecht te ontgaan’.

Uit de laatste zin van het voorgaande citaat blijkt dat de kritische de leden van de PvdA-, D66-, en GPV-fractie niet alleen hebben willen voorzien in huurbescherming voor exploitanten van pompstations, bij wie vaak sprake is van huur van ondergrond en niet van een gebouwde onroerende zaak, maar direct voor alle huurders van ongebouwd onroerend goed die op het gehuurde een bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7A:1624 BW (oud)) bouwen. Deze leden hebben ook uitdrukkelijk benoemd dat een overeenkomst waarbij alleen een ongebouwde onroerende zaak wordt verhuurd waarop de huurder zelf de bedrijfsruimte moet plaatsen, kan worden gebruikt om het dwingende huurrecht te ontduiken.

De tweede nota van wijziging bevat de volgende tekst voor artikel 7A:1624 lid 2 BW:6

‘Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, alsmede de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, gelet op de bestemming, afhankelijke woning. Onder bedrijfsruimte wordt mede verstaan de ongebouwde onroerende zaak, of gedeelte daarvan, die verhuurd is ten behoeve van de uitoefening van een kampeerbedrijf, of indien de huurovereenkomst ertoe strekt dat daarop door de huurder of zijn onderhuurder te gebruiken bedrijfsruimte als bedoeld in de eerste volzin zal worden gebouwd.’

Deze tekst is ook opgenomen in het daarop volgende gewijzigde voorstel van wet.7

Uit het verslag van het wetgevingsoverleg blijkt dat dit voorstel op verzet stuit, onder andere van verhuurders van haventerreinen, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de gemeenten Rotterdam en Utrecht.8 Deze verhuurders menen dat hun huurders door deze wetswijziging een te grote huurbescherming krijgen, waardoor zij niet meer slagvaardig zouden kunnen optreden. De bescherming van de huurders zou zelfs groter worden dan indien de onbebouwde onroerende zaak in erfpacht zou worden gegeven.9

In dit verslag wordt door de D’66-fractie bovendien opgemerkt dat het voorstel verder gaat dan waarom is gevraagd. De bedoeling van het voorstel is om huurders van benzinestations (die alleen de grond huren en zelf het benzinestation hierop plaatsen) beter te beschermen. Er is geen rekening gehouden met de bezwaren zoals opgeworpen door gemeenten in verband met de verhuur van onder andere haventerreinen, sportterreinen met clubhuizen en sloop- en renovatiepanden. Als de huurders van deze panden de voorgestelde huurbescherming zouden krijgen, zouden gemeenten de panden liever leeg laten staan. Zij zouden het risico dat zij de huurovereenkomst niet (zonder meer) op het door hen gewenste tijdstip zouden kunnen beëindigen niet willen nemen. Ook merkt de D’66-fractie op dat de verhuurders middels goedkeuring door de kantonrechter ontheffing kunnen krijgen van de extra bescherming, doch deze optie wordt door de rompslomp die een en ander veroorzaakt bezwaarlijk genoemd.10

Wetsvoorstel 24150 blijkt naast vorenstaande nog meer elementen te bevatten waarover men het in de Tweede Kamer niet eens kan worden. Bij brief d.d. 23 augustus 1999 is dit wetsvoorstel dan ook in zijn geheel ingetrokken.11 Het doel om exploitanten van benzinestations die alleen de (ongebouwde) ondergrond huren beter te beschermen is, ondanks dat men het over die noodzaak wel eens leek te zijn, daarom helaas niet meer bereikt.

Inmiddels is een nieuw wetsvoorstel ingediend voor de wijziging van de huurwetgeving, welk voorstel heeft geleid tot de invoering van titel 7.4 BW in 2003.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.