5.5.4.3 Onderhuur en indeplaatsstelling

Onderhuur van het gehuurde of een deel daarvan is volgens de bail commercial slechts mogelijk als de huurovereenkomst dat bepaalt of als de verhuurder daarmee expliciet instemt.1 Deze regeling is het spiegelbeeld van de Nederlandse regeling, waarin staat dat onderhuur is toegestaan, tenzij de huurovereenkomst anders bepaalt. In de praktijk is dit verschil echter niet relevant, omdat de Nederlandse regeling van regelend recht is en in vrijwel alle huurovereenkomsten is opgenomen dat onderhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. De toestemming van de verhuurder moet uitdrukkelijk worden gegeven. Wetenschap, gedogen of stilzwijgen van de verhuurder is onvoldoende voor het bestaan van een goedgekeurde onderhuur.2 Aan het accepteren van rechtstreekse betaling van de huurprijs door de onderhuurder aan de hoofdverhuurder kunnen hoofd- en onderhuurder ook geen rechten verbinden.3

De hoofdhuurder moet zijn voornemen tot onderhuur kenbaar maken aan de verhuurder. De verhuurder moet vervolgens binnen twee weken laten weten of hij zijn medewerking verleent aan de onderhuur. Als onderhuur op basis van de huurovereenkomst is toegestaan of als uit de overeenkomst volgt dat hij zijn medewerking moet verlenen, dan wordt aan een weigering of een niet-reageren van de verhuurder voorbijgegaan. Is de verhuurder niet verplicht om zijn medewerking te verlenen, dan kan een huurder niet tegen een weigering opkomen. De verhuurder is gerechtigd om de bevoegdheid tot onderverhuur geheel uit te sluiten.4 Bij niet-verplichte medewerking mag het niet-reageren op de aankondiging ook niet worden opgevat als (stilzwijgende) toestemming voor de gewenste onderhuur.5

De Franse regeling heeft oog voor de financiële belangen van de hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder mag de huurprijs verhogen als de onderhuurprijs de hoofdhuurprijs overstijgt.6Onderhuur is dan ook uitdrukkelijk niet bedoeld als middel om winst te maken. Bij het bepalen van de hoogte van de onderhuurprijs wordt rekening gehouden met alle voordelen die de onderverhuurder heeft. Zo kan het zijn dat een deel van de onderhuurprijs ziet op het sleutelgeld (de pasde- porte of droit d’entrée) die hij als hoofdhuurder heeft betaald.7 Er is geen vaste rekenmethode voor het vaststellen van de stijging van de hoofdhuurprijs op grond van dit artikel. Als partijen er onderling niet uitkomen, kan de rechter gevraagd worden om de nieuwe hoofdhuurprijs vast te stellen. Voor het instellen van deze vordering geldt een termijn van twee jaar, te rekenen vanaf het moment waarop hij kennisneemt van het feit dat er een hogere onderhuurprijs betaald wordt dan de hoofdhuurprijs die hij ontvangt.8 In geval van onderverhuur door de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die daarop een commerciële ruimte heeft gebouwd zal de onderhuurprijs altijd hoger zijn dan de hoofdhuurprijs. In de onderhuurprijs zal immers ook de investering voor de bebouwing zijn verwerkt. Met deze investering zal, gelet op het voorgaande, rekening worden gehouden. Enkel als het verschil tussen de onderhuurprijs en de hoofdhuurprijs groter is dan de investering van de hoofdhuurder/onderverhuurder rechtvaardigt, is er een grondslag voor verhoging van de hoofdhuurprijs.

Tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder ontstaat evenmin als in Nederland een juridische relatie. Echter, op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt, kan de onderhuurder zijn recht op hernieuwing van de onderhuurovereenkomst rechtstreeks tegen de hoofdverhuurder inroepen. Het inroepen van dat recht is slechts relevant op het moment dat de hoofdhuurder zelf niet met succes een hernieuwingsverzoek kan doen.9 Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn als de hoofdhuurder zijn verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst niet correct nakomt. De hoofdverhuurder heeft dan een weigeringsgrond tegenover de hoofdhuurder. Zolang de hoofdhuurder zelf met succes een hernieuwingsverzoek kan doen, heeft de onderhuurder geen mogelijkheid om rechtstreekse actie tegen de hoofdverhuurder te ondernemen.10 Het verzoek tot hernieuwing van de onderhuurovereenkomst ziet op een gebouwde onroerende zaak. Wordt het verzoek tot hernieuwing toegewezen, dan ontstaat tussen de hoofdverhuurder en de onderverhuurder een nieuwe huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak. Dit heeft gevolgen voor de onderhoudsplicht van de verhuurder, doch ook voor de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen. De (hoofd)verhuurder heeft dan immers recht op een huurprijs waarbij ook de waarde van de bebouwing wordt meegerekend. Tegenover de grotere verantwoordelijkheid staat dan dus ook een hogere huurprijs. Voor het overige blijven de (wettelijke) rechten en verplichtingen van de hoofdverhuurder gelijk aan die bij een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak, zodat deze verkleuring van het huurobject over het geheel genomen geen noemenswaardige verslechtering van de positie van de verhuurder oplevert.

Bij partiële onderhuur geldt overigens iets anders. De onderhuurder kan niet met succes rechtstreeks hernieuwing van de onderhuurovereenkomst afdwingen van de hoofdverhuurder, tenzij het object van de hoofdhuurovereenkomst niet ondeelbaar is. Anders gezegd: het onderverhuurde gedeelte moet los van de rest van het gehuurde kunnen worden gebruikt, wil de onderhuurder van een gedeelte van het object van de hoofdhuurovereenkomst zijn hernieuwingsrecht tegenover de hoofdverhuurder kunnen inroepen.11 Wanneer het object van de hoofdhuurovereenkomst een ongebouwde onroerende zaak betreft en de onderhuurder een deel van de daarop geplaatste bebouwing huurt, zal er geen sprake zijn van een ondeelbaar object en kan de onderhuurder geen rechtstreekse hernieuwing afdwingen.

De huurder van een Franse onroerende zaak die de bescherming van de bail commercial geniet is niet afhankelijk van de medewerking van zijn verhuurder als hij de verkrijger van zijn onderneming in zijn plaats wil stellen als huurder. Zoals dat voor de huurder van een 290-bedrijfsruimte in Nederland in artikel 7:307 BW het geval is, is in de bail commercial het recht op indeplaatsstelling dwingendrechtelijk vastgelegd. De indeplaatsstelling wordt in Frankrijk aangeduid als ‘cessie van de huurrechten’.12 Bepalingen die de overdracht verbieden, in welke vorm dan ook, zijn nietig.13 Deze regeling geeft geen specifieke voorwaarden waaraan de huurder moet voldoen om de indeplaatsstelling af te dwingen, anders dan dat het moet gaan om de overdracht van zijn bedrijf. Het is de verhuurder toegestaan om zelf bepaalde voorwaarden te verbinden aan de indeplaatsstelling. Hij kan in de huurovereenkomst vastleggen dat de verhuurder vooraf toestemming voor de overdracht moet geven; dit wordt in vrijwel alle huurovereenkomsten opgenomen.14 Hij mag de overdracht echter niet zonder meer weigeren; dat zou immers neerkomen op een algeheel verbod op de overdracht.15 Ook is het gebruikelijk dat in de huurovereenkomst is bepaald dat bij een indeplaatsstelling een hoofdelijke aansprakelijkheid moet worden vastgelegd voor de vertrekkende en de opvolgende huurder voor nog te verschijnen huurtermijnen.16 De verhuurder mag de beoogde huurder controleren op betrouwbaarheid en solvabiliteit.17 Weigert de verhuurder ten onrechte de beoogde huurder te accepteren, dan kan de huurder de indeplaatsstelling afdwingen door een procedure te starten bij de rechter.18 Hij kan dan ook vergoeding vorderen voor de schade die hij door de onterechte weigering heeft geleden.19

De overdracht van de huurrechten moet worden betekend aan de verhuurder.20 Wordt dit achterwege gelaten, dan kunnen de huurrechten door de opvolgend huurder niet tegen de verhuurder worden ingeroepen; zo kan de verhuurder een hernieuwingsverzoek van de nieuwe huurder weigeren zonder dat hij een schadevergoeding verschuldigd is, of hij kan de huurovereenkomst ontbinden.21 Dit kan anders zijn als sprake is van wetenschap en ondubbelzinnige acceptatie van de overdracht door de huurder. Hij kan het ontbreken van de betekening dan niet met succes tegen de opvolgend huurder inroepen.22

Een enkele overdracht van het huurrecht, zonder dat er sprake is van een verkoop van de onderneming, valt niet onder de werking van artikel L. 145-16 CdC. Voor zo’n overdracht is toestemming van de verhuurder nodig en de verhuurder kan daaraan voorwaarden verbinden. In de praktijk is in de meeste huurovereenkomsten een bepaling opgenomen omtrent een eventuele overdracht van enkel de huurovereenkomst.23

Een discussie die in Frankrijk in specifieke gevallen kan ontstaan, is of wel of niet sprake is van overdracht van de onderneming zoals bedoeld in artikel L. 145- 16 CdC. Er moet in ieder geval sprake zijn van een klantenkring die verbonden is aan de onderneming, anders is er slechts sprake van de overdracht van de huurrechten.24 Bij een verkoop van de onderneming van de huurder die zelf een commerciële ruimte op een ongebouwde onroerende zaak heeft geplaatst, zal – zolang deze bebouwing (nog) geen eigendom is geworden van de verhuurder – de overdracht van de onderneming ook overdracht van de bebouwing inhouden. De in de plaats te stellen huurder wordt dan dus ook eigenaar van deze bebouwing.