De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.6:2.6 Eind jaren ’60

De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.6

2.6 Eind jaren ’60

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Eind 1966 is het wetsvoorstel ingediend waarmee de huur van bedrijfsruimte en onteigening van verhuurde bedrijfsruimte een eigen regeling in het BW zal krijgen.1 Het wetsvoorstel is gebaseerd op het rapport dat de commissie-Houwing in 1963 heeft uitgebracht.2 De huur van ongebouwde onroerende zaken is aan de orde gekomen bij het beantwoorden van de vraag welke onroerende zaken onder de definitie ‘bedrijfsruimte’ geschaard zouden moeten worden. De vraag is behandeld of ook ongebouwd onroerend goed met een bedrijfsbestemming onder de regeling zou moeten vallen.

De commissie-Houwing overweegt in haar rapport het volgende:3

‘De Commissie heeft voorts overwogen of het ontwerp op ongebouwd onroerend goed betrekking zou moeten hebben. Vooralsnog bestaat daaraan naar haar indruk geen behoefte. Zou hiervan echter duidelijk blijken, dan ziet zij tegen uitbreiding van de regeling op dit punt geen principieel bezwaar.’

Een minderheid van de leden van de commissie – 3 van de 22 leden – geeft er wel de voorkeur aan om ongebouwde onroerende zaken onder de nieuwe regeling te laten vallen. Een van deze leden is de secretaris van de gemeente Arnhem; een andere de hoofdadministrateur van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Beiden kunnen dus oordelen vanuit de praktijk, waarin – zo blijkt bij de behandeling van wetsvoorstel 5839 – gemeenten vaak als verhuurder van ongebouwd onroerend goed optreden.

De Minister van Justitie volgt de meerderheid van de commissie en meent dat ongebouwd onroerend goed buiten de regeling moet blijven. De minister haalt aan dat de Huurwet op deze categorie van huurobjecten al niet meer van toepassing is.4

Uit het voorlopig verslag blijkt echter dat veel leden van de Tweede Kamer zich aansluiten bij de minderheid van de commissie. De voorgaande jaren zou in de praktijk de noodzakelijkheid van bescherming van huurders van ongebouwd onroerend goed juist zijn gebleken.5 Daarbij is ook gedacht aan specifieke situaties waarin het ontbreken van huurbescherming voor huurders van ongebouwde onroerende zaken problemen kan geven:6

‘Moet onder het begrip bedrijfsruimte in dit artikel alleen bebouwd onroerend goed worden verstaan? Hoe gaat het met onbebouwd terrein zoals bijvoorbeeld verhuurde terreinen aan brandstoffenhandelaren, handelaren in bouwmaterialen e.d.? Hoe gaat het met havenbedrijven, die bedrijfsruimten (pakhuizen en loodsen) beschikbaar stellen aan huurders, maar op korte termijn verschuivingsmogelijkheid in de verhuurde bedrijfsruimte moeten hebben? Moeten voor de verhuur van deze ruimten niet specifieke maatregelen worden getroffen, waardoor een zo gunstig mogelijk gebruik van deze ruimten niet zal worden belemmerd?

De bepalingen van de vierde afdeling en van dit artikel lijken ook van toepassing te zijn op onderhuur en -verhuur. Indien deze veronderstelling juist zou zijn, rees de vraag hoe de verhouding is tussen de eigenaar en de onderhuurder en tussen de huurder en de onderhuurder ingeval van beëindiging van de overeenkomst tussen de eigenaar en de huurder bijvoorbeeld ten gevolge van faillissement van de huurder. Zou de bewindsman uitvoerig kunnen uitwerken welke consequentie een dergelijke toepassing heeft o.m. bij verschil in duur en object tussen hoofdovereenkomst en onderhuur, en voor de onderlinge rechtsbescherming?’

Vervolgens wordt – blijkens het voorlopig verslag – door sommige leden van de Tweede Kamer voorgesteld om het definitieartikel van het ontwerp:7

‘uit te breiden tot al het ongebouwd onroerend goed en bebouwd onroerend goed, dat niet bestemd is voor bewoning en artikel 1624 aldus te wijzigen dat het toepasselijk wordt voor alle onroerend goed bestemd voor bedrijfs- of beroepsuitoefening, waarbij de verwerving of het behoud van een klantenkring in hoge mate afhankelijk is van een bepaalde plaats van vestiging’.

In de memorie van antwoord reageert de Minister van Justitie als volgt:8

‘De hier aan het woord zijnde leden merken vervolgens op, dat naar hun opvatting een belangrijke categorie huurders niet onder het ontwerp valt, nl. de huurders van ongebouwd onroerend goed, waarop een bedrijf wordt uitgeoefend. Met name worden genoemd de huurders van opslagplaatsen en die van gronden in de recreatieve sector. Deze leden geven als hun mening te kennen, dat de praktijk juist gedurende de laatste jaren de noodzakelijkheid van bescherming van huurders van ongebouwd onroerend goed aantoont. De ondergetekende zou er aan willen herinneren, dat ongebouwd onroerend goed reeds sinds 1960 niet meer onder de Huurwet valt, zodat de huurbescherming daarop niet van toepassing is (zie artikel 1, eerste lid, van de Huurwet). Bij nota van wijzigingen zijn de kampeerbedrijven onder de werking van het ontwerp gebracht. Daarbij ligt, naar het de ondergetekende voorkomt, de situatie anders dan bij het eigenlijke ongebouwd onroerend goed. Immers bij kampeerbedrijven heeft men te maken met allerlei overgangsvormen van ongebouwd naar gebouwd onroerend goed. Wat nu het overige ongebouwd onroerend goed. met name opslagplaatsen, betreft, is niet gebleken dat daaromtrent moeilijkheden bestaan. Uitbreiding van de werkingssfeer van het ontwerp tot ander ongebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen acht de ondergetekende dan ook niet gerechtvaardigd.’

Over de door de leden van de Tweede Kamer met name genoemde brandstoffenhandelaren en handelaren in bouwmaterialen merkt de minister op:

‘Het is de ondergetekende ook niet bekend dat bij de verhuur van terreinen aan brandstoffenhandelaren en handelaren in bouwmaterialen moeilijkheden zouden bestaan, hoewel de Huurwet, zoals reeds gezegd, sedert 1960 niet meer op de huur en verhuur van ongebouwd onroerend goed van toepassing is. De beperking van de werkingssfeer, zoals deze bij nota van wijzigingen is aangebracht, heeft tot gevolg dat de verhuur van pakhuizen en loodsen niet meer onder het ontwerp valt, zodat voor deze categorieën geen specifieke regelingen in het ontwerp noodzakelijk zijn.’

Waarom de leden van de Tweede Kamer aangeven dat in de praktijk is gebleken dat er behoefte is aan bescherming voor huurders van ongebouwde onroerende zaken en de minister vervolgens aangeeft dat dat niet het geval is, blijkt niet uit de parlementaire stukken. In de ingevoerde wet heeft de ongebouwde onroerende zaak, met uitzondering van het kampeerbedrijf, geen plaats gekregen.

Bij de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer is de vraag aan de orde gekomen in welke gevallen ongebouwd onroerend goed valt onder de zinsnede ‘alsmede de bij een en ander behorende grond’, zoals opgenomen in de voorgestelde definitiebepaling van bedrijfsruimte. De Eerste Kamer vraagt zich af:9

‘Hoe moet volgens de Minister deze bepaling worden geïnterpreteerd, wanneer deze grondweliswaar niet tot een samenhangend perceelsgeheel behoort, doch elders, zij het in directeomgeving, gelegen is en met de bedrijfsoefening functioneel verbonden? Dit kan b.v. het gevalzijn met een eigen parkeerplaats ten dienste van klanten van een winkelbedrijf of met een terreinvoor stalling van auto’s van een expeditiebedrijf.’

De minister antwoordt hierop:10

‘Naar de mening van de ondergetekende dient de voorwaarde dat de grond tot het gebouw behoort, waarin het bedrijf wordt uitgeoefend, niet zo beperkt te worden uitgelegd dat de grond met het gebouw een samenhangend perceelsgeheel moet vormen. Weliswaar zal de grond meestal rechtstreeks grenzen aan het gebouw maar ook zonder dat dit het geval is kan de grond bij het gebouw behoren, hetgeen bijvoorbeeld kan blijken uit de bedoeling van verhuurder en huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst.’

Het is derhalve wel de bedoeling van de wetgever geweest om huurders van ongebouwde onroerende zaken die bij een bedrijfsruimte behoren, bescherming te bieden.

Het is opvallend dat de belangrijkste reden die gegeven lijkt te worden om de huur van ongebouwd onroerend goed buiten de nieuwe regeling voor de huur van bedrijfsruimte te houden, is dat de Huurwet sinds 1960 ‘al’ niet meer van toepassing is op deze categorie huurobjecten. Naar mijn mening is deze argumentatie ongeldig. Juist bij de behandeling van wetsvoorstel 8875 is gebleken dat de wetgever bij de wijziging van 1960 een te beperkt beeld heeft gehad van de situaties waarin sprake is van huur van ongebouwd onroerend goed en waarin de huurder behoefte heeft aan bescherming. Daar is niet altijd sprake van een aanhorigheid of ‘de bij een en ander behorende grond’ en/of eigendom van de overheid. Daar waar de wetgever de kans had om de – zo blijkt uit de praktijk – gemiste huurbescherming wederom vorm te geven, handhaaft men de bestaande situatie. Het is erg jammer dat niet verder op deze onlogische argumentatie is ingegaan en dat de huur van ongebouwd onroerend goed buiten de regeling voor huur van bedrijfsruimte is gebleven. Het heeft vervolgens tot de jaren ’90, toen een voorstel tot wijziging van de bepalingen voor huur van bedrijfsruimte is ingediend, geduurd voordat de huur van ongebouwd onroerend goed weer aan de orde is gesteld.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.