4.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk heb ik de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak vastgesteld aan de hand van de huidige wetgeving en jurisprudentie. In dit hoofdstuk vergelijk ik die positie met de positie van gebruikers die op basis van andere overeenkomsten of rechten grond van een ander in gebruik hebben, voor verschillende doeleinden. In deze inleiding leg ik uit hoe ik de rechtsfiguren heb gekozen die ik in deze vergelijking betrek en wat het doel van de vergelijking is. Ik begin daarbij met het toelichten van het doel, nu het doel het uitgangspunt is geweest voor de selectie van de rechtsfiguren die ik in de vergelijking heb betrokken.

Het doel van de vergelijking is om te signaleren welke – belangrijke – verschillen bestaan in de rechtsbescherming die verschillende gebruikers van onroerende zaken hebben. Het gaat daarbij om gebruikers die weliswaar op basis van verschillende overeenkomsten of zakelijke rechten grond van een ander in gebruik hebben, doch die een vergelijkbaar belang hebben bij een bepaalde bescherming van hun positie tegenover degene van wie zij de grond in gebruik hebben gekregen. Deze verschillen gebruik ik om een oplossing te bepalen voor de knelpunten die de huurder van een ongebouwde onroerende zaak onder de huidige regelgeving ervaart. Daar waar de belangen overeenkomen, kan het immers gerechtvaardigd zijn om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak dezelfde bescherming te geven als een andere gebruiker van een ongebouwde onroerende zaak.

Het belangrijkste selectiecriterium voor de vergelijking is derhalve het belang dat de gebruiker heeft bij een normaal (en eventueel rendabel) gebruik van de onroerende zaak, gedurende een bepaalde tijd of zonder dat degene die de grond in gebruik heeft gegeven dit gebruik eenvoudig kan beëindigen. Allereerst zal echter het belang van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak moeten worden vastgesteld. Dit is niet eenvoudig. Het belang van deze huurder is namelijk afhankelijk van de activiteit die hij op het gehuurde verricht. Een ongebouwde onroerende zaak kan door een huurder voor verschillende activiteiten worden gebruikt. Zo kan de huurder de grond simpelweg gebruiken als weiland voor het hobbymatig houden van dieren of kan hij het gebruiken als opslagplaats. Voor deze activiteiten hoeft de ongebouwde onroerende zaak niet (per definitie) te worden aangepast. Voor andere activiteiten is dat wel het geval. Ik doel dan op de gevallen waarin de huurder, met toestemming van zijn verhuurder, het gehuurde van bebouwing voorziet.

Het belang van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak bij een bepaalde mate van huurbescherming hangt derhalve nauw samen met de activiteit die hij op het gehuurde uitoefent en met de omvang van de investering die hij in het gehuurde doet. Het belang van de huurder die zelf bebouwing op de ongebouwde onroerende zaak realiseert, is daarbij – in het algemeen genomen – het grootst, omdat zijn investering fors is. Bovendien zal het niet eenvoudig zijn om een alternatief huurobject te vinden als de huurovereenkomst betreffende de ongebouwde – doch door de huurder bebouwde – onroerende zaak wordt beëindigd. Activiteiten waarvoor de ongebouwde onroerende zaak niet hoeft te worden gewijzigd, kunnen over het algemeen eenvoudig naar elders worden verplaatst, zodat de noodzaak om voor die gevallen de huurbescherming te vergroten erg klein is. Een ‘tussencategorie’ wordt gevormd door huurders die de ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruiken, waardoor verplaatsing van de activiteiten bezwaarlijk kan zijn. Niet alleen omdat deze huurder mogelijk bepaalde investeringen heeft gedaan (zoals het realiseren van een omheining, een aanduiding van zijn bedrijf of andere voorzieningen in of op het gehuurde), maar ook omdat hij mogelijk zijn klantenkring verliest als zijn bedrijf moet verhuizen.

Op basis van de verschillende belangen (althans de grootte daarvan) heb ik gekozen voor een vergelijking van de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met de positie van de pachter van los land, de erfpachter en de opstaller. Ik heb er voorts voor gekozen om een vergelijking met de positie van de huurder van een gebouwde onroerende zaak toe te voegen, nu de belangen van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak dezelfde kunnen zijn als die van de huurder van deze gebouwde onroerende zaken.

Het belang van de huurder die de ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruikt is vergelijkbaar met het belang van de pachter. Ook bij pacht is sprake van bedrijfsmatig gebruik. Pacht en huur van een ongebouwde onroerende zaak voor bedrijfsmatig gebruik zijn complementair aan elkaar. Gebruik van een onroerende zaak van een ander tegen een bepaalde tegenprestatie is ofwel pacht, ofwel huur. Als er geen sprake is van pacht, dan is er sprake van huur van een ongebouwde onroerende zaak. In dit hoofdstuk vergelijk ik de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met die van de pachter van los land. In beide gevallen wordt ‘kaal land’ in gebruik gegeven.

De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die het gehuurde zelf van bebouwing voorziet heeft een belang dat vergelijkbaar is met het belang van een erfpachter of opstaller. Het recht van erfpacht geeft de erfpachter het recht om de onroerende zaak van iemand anders ‘te houden en te gebruiken’. Hij mag (zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar van de grond) bebouwing en/of werken op de in erfpacht uitgegeven grond aanbrengen. In de praktijk wordt in erfpacht gegeven grond ook vaak gebruikt om te bebouwen. Het recht van opstal is geen zelfstandig recht om grond van een ander te bebouwen, doch komt veel voor in combinatie met een recht van erfpacht of een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak. Het opstalrecht wordt gevestigd om te voorkomen dat de bebouwing door natrekking eigendom wordt van de eigenaar van de grond.

De belangen van de huurder die een ongebouwde onroerende zaak bebouwt zijn, los van het belang om zijn investering in de bebouwing terug te verdienen, dezelfde belangen als die van de huurder die een gebouwde onroerende zaak huurt. Om die reden ligt een vergelijking met de positie van de huurder van een gebouwde onroerende zaak in de rede. Een gebouwde onroerende zaak kan worden verhuurd als 290-bedrijfsruimte, als 230a-ruimte of als woonruimte. Ik heb deze categorieën onderverdeeld in enerzijds bedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte) en anderzijds woonruimte.

Ik ga in de vergelijking enkel in op de verschillen tussen de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en die van de andere ‘gebruikers’. De overeenkomsten zijn met het oog op mijn doel om veranderingen in de wettelijke bescherming van de huurder van een onroerende zaak voor te stellen niet relevant. Ik maak dan ook geen volledige analyse van de rechtsfiguren waarmee ik de huur van een ongebouwde onroerende zaak vergelijk; dergelijke analyses zijn in diverse handboeken reeds gemaakt.1

Ik ga in de vergelijking met name in op verschillen betreffende de duur van het recht of de overeenkomst, de rechten en plichten van de partijen en (de wijze van) beëindiging ervan. De regelingen omtrent duur en beëindiging zijn van belang omdat naar mijn mening de bescherming die voor een huurder het belangrijkst is, ziet op het gedurende een – in beginsel – gegarandeerde periode kunnen gebruiken van de onroerende zaak, zonder dat de eigenaar of verhuurder al te eenvoudig het gebruik kan beëindigen. Daarnaast besteed ik veel aandacht aan het recht van de gebruiker om de in gebruik zijnde onroerende zaak te wijzigen en de mogelijkheid om die wijzigingen weg te nemen of achter te laten met het recht op een vergoeding van de eigenaar van de grond. Dit omdat het wijzigen van de ongebouwde onroerende zaak (veelal: het bebouwen daarvan) van de huurder een grote investering vergt, die hij uiteraard zal willen terugverdienen.